Отсутствие государственной регистрации права хозяйственного ведения в момент заключения договора купли-продажи недвижимости

Как вернуть проданную недвижимость (квартиру)?

Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату. Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку. Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу.

По общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами. Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу. Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.

В соответствии с положением статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон, но только при наличии следующих условий:

  • При существенном нарушении договора другой стороной;
  • В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя.

Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто. Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.

Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ». При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Адвокат: возврат проданной неоплаченной квартиры

Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.

Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества. Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки. Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.

Читайте также:
Оскорбление личности : ответственность и состав преступления

Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – «Юридические правила продажи квартиры.» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.

Для получения правовой помощи по вопросам совершении сделок по продаже недвижимости и расторжению договоров купли-продажи недвижимости Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры».

ВС: Незарегистрированные ДКП и переход права собственности не могут быть основаниями для виндикации

Представитель одного из ответчиков отметил, что при первых двух рассмотрениях дела суды выносили взвешенные решения об отказе в иске, но на третьем круге уже Верховному Суду пришлось ставить точку в деле. Другой эксперт заметил, что за последние 10 лет не встречал настолько вопиющих ошибок судов, которые были допущены в данном деле.

Верховный Суд вынес Определение по делу № 36-КП9-6, в котором разобрался, возможно ли на основании не зарегистрированного в установленном законом порядке договора купли-продажи квартиры, условия которого не были соблюдены продавцом, признать недействительными последующие сделки с недвижимостью.

20 апреля 2006 г. между Ольгой Бахметовой и ООО ФСК «Веж» был заключен договор купли-продажи квартиры.

Согласно п. 4 договора государственная регистрация перехода права собственности на квартиру производится после оплаты квартиры покупателем. В соответствии с п. 9 договора Ольга Бахметова обязалась до 30 мая 2006 г. сняться с регистрационного учета и освободить квартиру. Деньги за квартиру были выплачены ей двумя платежами 24 апреля и 19 мая 2006 г. Однако в дальнейшем продавец не передала недвижимость покупателю. Кроме того, государственная регистрация ДКП и перехода права собственности на квартиру к ФСК «Веж» произведена не была.

25 августа 2008 г. Ольга Бахметова продала квартиру своей матери Валентине Филатовой, право собственности которой на нее было зарегистрировано 22 сентября 2008 г. Спустя 4 года, в декабре 2012 г. новый собственник продала квартиру Дмитрию Кузьменкову, 18 декабря 2012 г. право собственности на нее перешло к покупателю.

18 октября 2013 г. ФСК «Веж» получила выписку из Единого государственного реестра недвижимости, после чего, 25 августа 2015 г., обратилась в суд с иском к Ольге Бахметовой, Валентине Филатовой и Дмитрию Кузьменкову о признании договоров купли-продажи между ними недействительными, об исключении из госреестра соответствующих записей о государственной регистрации права собственности, о возложении на Бахметову обязанности по передаче квартиры и о государственной регистрации перехода права собственности к обществу.

При первом и втором рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций отказывали в удовлетворении требований, однако кассация возвращала дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При третьем рассмотрении суд все-таки удовлетворил заявленные ФСК «Веж» требования. При этом он исходил из того, что заключенный между Ольгой Бахметовой и ее матерью договор купли-продажи является мнимой сделкой, а формальное исполнение этого договора сторонами безусловным образом о наличии воли сторон на достижение предусмотренных законом последствий ее не свидетельствует.

Также суд первой инстанции пришел к выводу о наличии в действиях Ольги Бахметовой злоупотребления правом, что выразилось в уклонении ее от обязательств по ранее заключенному с истцом договору купли-продажи. При этом суд указал на то, что недействительность договора от 25 августа 2008 г. влечет за собой и недействительность договора от 4 декабря 2012 г., заключенного между Валентиной Филатовой и Дмитрием Кузьменковым.

Ответчики возражали на этот вывод, ссылаясь на то, что срок исковой давности истек. Однако суд посчитал, что названный срок необходимо исчислять с 18 октября 2013 г. – даты получения истцом выписки из ЕГРН на квартиру. Так как исковое заявление подано в суд 25 августа 2015 г., срок исковой давности истцом не пропущен. Апелляция решение первой инстанции поддержала. Бахметова и Филатова обратились в Верховный Суд.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы первой, после чего ответчики обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд.

Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила, что в соответствии с положениями п. 1 ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации, в частности, подлежит право собственности.

Суд указал, что согласно положениям п. 1 ст. 164 ГК (в редакции, действовавшей на 20 апреля 2006 г.) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктом 3 ст. 433 ГК установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу п. 1, 2 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение сторонами до госрегистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Читайте также:
Обязательно ли сообщать о вакансиях в Комитет по труду и занятости населения

Таким образом, посчитал ВС, законодательство, действовавшее на момент заключения договора купли-продажи квартиры между Ольгой Бахметовой и ФСК «Веж», требовало обязательной государственной регистрации как самого договора, так и перехода права собственности на нее.

Суд указал, что после заключения договора квартира истцу не передавалась, при этом требований о государственной регистрации договора истец ответчику Бахметовой не направлял, акт приема-передачи не составлял и не подписывал, во владение квартирой не вступал и ее судьбой не интересовался.

Кроме того, ВС отметил, что в соответствии с п. 1 ст. 170 ГК мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. «Исходя из смысла вышеуказанной нормы материального права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности, правоотношения между сторонами в рамках такой сделки фактически не возникают», – подчеркнул ВС.

Суд обратил внимание на то, что при совершении сделки Бахметовой с Филатовой стороны не только предусмотрели реальные правовые ее последствия, но и осуществили их. После заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке была произведена регистрация перехода к покупателю права собственности на спорное недвижимое имущество, выдано свидетельство о государственной регистрации права, что подтверждает наличие воли обеих сторон договора на исполнение совершенной сделки и достижение соответствующих ей правовых последствий. ВС добавил, что достоверных и убедительных доказательств мнимости заключенного договора купли-продажи истцом представлено не было и судом не установлено. При этом наличие родственных отношений между продавцом и покупателем ввиду отсутствия иных доказательств мнимости сделки определяющим для ее оценки в качестве таковой не является.

Кроме того, ВС заметил, что правовые последствия действий Валентины Филатовой по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости с учетом всех установленных по делу обстоятельств, включая регистрацию прав на это имущество и последующее распоряжение этим правом путем заключения договора купли-продажи с Кузьменковым, судебными инстанциями учтены не были. Таким образом, выводы судов о применении к возникшим по данному делу отношениям нормы п. 1 ст. 170 ГК основанными на имеющихся в деле материалах быть признаны не могут.

Верховный Суд указал, что согласно положениям ст. 398 ГК право требования кредитора передать индивидуально-определенную вещь путем отобрания ее у должника отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

При этом, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 61 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

По мнению Коллегии по гражданским делам ВС, при рассмотрении дела указанные положения закона и разъяснения пленумов судами первой и апелляционной инстанции учтены не были, что является существенным нарушением норм материального права, которое привело к неправильному разрешению дела.

Кроме того, Суд отметил, что вывод судебных инстанций о том, что срок исковой давности по заявленным ФСК «Веж» требованиям не пропущен, поскольку составляет 3 года и подлежит исчислению с 18 октября 2013 г. – даты получения истцом выписки из ЕГРН на спорную квартиру, является ошибочным. Высшая инстанция указала: учитывая, что основания заявленных истцом требований не подтверждают ничтожности оспариваемой им сделки купли-продажи спорной квартиры от 25 августа 2008 г., а сводятся к обоснованию ее недействительности как оспоримой, срок исковой давности по такому основанию в соответствии с п. 2 ст. 181 ГК составляет 1 год.

Суд отметил, что согласно положениям п. 1, 2 ст. 200 ГК (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 г.) течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Читайте также:
Налоговый кодекс РФ: последняя редакция , новые правила работы с акцизами, расширен перечень подакцизных товаров

Установлено, что плата за квартиру произведена покупателем полностью 19 мая 2006 г., Бахметова снялась с регистрационного учета и освободила квартиру в установленный срок. Таким образом, посчитал ВС, о нарушении своих прав истцу было известно с 2006 г., поскольку регистрация перехода права собственности не произошла. Кроме того, в сентябре 2008 г. была совершена сделка купли-продажи квартиры и произведена регистрация в установленном законом порядке права собственности Филатовой на недвижимость, о чем «Веж» должен был узнать тогда же при должном отношении к содержанию имущества. В суд за защитой своего предполагаемого права «Веж» обратился только 25 августа 2015 г., до указанной даты истец с требованиями о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 20 апреля 2006 г., а также об оспаривании последующих договоров купли-продажи спорной квартиры не обращался.

В связи с этим ВС определил отменить решения нижестоящих судов и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФСК «Веж» к Бахметовой, Филатовой и Кузьменкову о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации права собственности, возложении обязанности по передаче квартиры, о государственной регистрации перехода права собственности, отказать.

В комментарии «АГ» представитель Ольги Бахметовой адвокат НО «Смоленская городская коллегия адвокатов № 2» Александр Тарасов назвал позицию ВС правильной. «До этого два раза Ленинский районный суд г. Смоленска принимал решения об отказе в иске. И дважды апелляционной инстанцией они утверждались и вступали в силу. Судьи принимали абсолютно грамотные и взвешенные решения, которые потом отменялись президиумом Смоленского областного суда, в результате чего, когда решение в третий раз было принято не в нашу пользу, дело дошло до Верховного Суда», – указал адвокат. Он отметил, что в его 19-летней практике это первая ситуация подобного рода.

Руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» Виктор Спесивов отметил, что хорошо, что ВС сам поставил точку в споре. «Решения судов нижестоящих инстанций были просто вопиюще безграмотными и ничем, кроме коррупционной составляющей, я объяснить их не могу. Одного того, что общество обратилось за защитой своего права спустя 7 лет после первой оспариваемой сделки, хотя уже должно было давно обратиться в суд с требованием о понуждении к государственной регистрации своего права собственности, должно было быть достаточным для применения судами последствий пропуска срока исковой давности. Однако суды пошли еще дальше и проигнорировали то, что по законодательству, действовавшему на момент заключения договора с обществом, на основании которого за обществом признали право собственности, как раз-таки сам договор являлся незаключенным. Причем истец даже не просил зарегистрировать данный договор, он просил только зарегистрировать его право собственности», – указал Виктор Спесивов. Таким образом, посчитал он, суд обязал Росреестр зарегистрировать право собственности на основании незаключенного договора, «порушив» при этом остальные заключенные договоры.

«Ни суды, ни даже ВС РФ при этом ничего не сказали об институте добросовестного приобретения, хотя, на мой взгляд, в данном деле заодно был проигнорирован и он, так как вне зависимости от реальности или мнимости договора между продавцом и его матерью оснований подозревать в злоупотреблении правом конечного приобретателя в деле представлено точно не было», – посчитал эксперт. По его мнению, напротив, поведение общества, не беспокоившегося на протяжении 10 лет об оформлении права собственности на недвижимость, за которую оно полностью расплатилось, имеет признаки предварительного сговора с продавцом с целью изъятия имущества у добросовестного приобретателя или, по крайней мере, злоупотребления правом.

«Ошибки судов, конечно, случаются, но такие вопиющие и сразу в таком количестве именно в сфере вопросов недвижимости за последние 10 лет практики мне не попадались», – рассказал Виктор Спесивов.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости в Росреестре

Регистрация договора купли-продажи недвижимости в Росреестре не осуществляется с момента вступления 01.03.2013 в силу закона «О внесении изменений…» от 30.12.2012 № 302-ФЗ, отменившего нормы Гражданского кодекса о регистрации договоров, предметом в которых выступает объект недвижимого имущества. В то же время продолжает действовать требование гражданского законодательства о необходимости проведения регистрационных действий, связанных с переходом прав на недвижимость, обременений и ограничений в отношении такого имущества.

Что такое регистрация и когда она необходима

Понятие государственной регистрации закреплено в ч. 3 ст. 1 нового закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и означает официальное признание возникновение права у лица на тот или иной объект недвижимого имущества или его прекращение, а также подтверждение со стороны государства возникновения, перехода или прекращения таких прав. Также регистрации в силу указанной нормы подлежат возникающие обременения или ограничения в отношении конкретной недвижимости.

Регистрация указанных действий и фактов является важным действием, в том числе и при совершении сделок по купле-продаже, так как внесение соответствующей записи в реестр является единственным доказательством существования того или иного права или ограничения в отношении недвижимой вещи на основании ч. 5 ст. 1 закона 218-ФЗ. В связи с этим указанная процедура направлена в том числе на защиту прав и интересов сторон по сделке с недвижимостью и предотвращение случаев мошенничества с таким имуществом.

Читайте также:
Список отделов ПФР Арсеньевский городской округ, Приморский край. Адреса, телефоны, официальный сайт, время приёма

Способы подачи заявления и документов для регистрации: Росреестр, МФЦ, через интернет

Законодательством предусматриваются различные способы подачи заявления о регистрации по договору купли-продажи недвижимости в Росреестре перехода права собственности в зависимости от лица, обращающегося за государственной услугой, способов направления документов и органа, через который совершается направление. Исходя из ч. 1 ст. 16 закона 218-ФЗ заявление с прилагаемыми документами может быть направлено:

  • путем личного обращения в службу Росреестра;
  • посредством почтового отправления в Росреестр;
  • в сети интернет с помощью специального электронного сервиса на сайте данной федеральной службы;
  • через многофункциональный центр (далее — также МФЦ);
  • через нотариуса, удостоверяющего соответствующую сделку по купле-продаже недвижимости.

Кроме того, на основании ч. 4 ст. 15 закона 218-ФЗ при наличии оформленных должным образом полномочий (доверенность, составленная нотариусом) подать указанное заявление имеет право и представитель заявителя.

Подача документов через МФЦ может удлинить процедуру регистрации на несколько дней, а поступление соответствующего заявления в электронной форме (при наличии всех необходимых документов для осуществления регистрации), напротив, ускоряет данную процедуру.

Заявление о регистрации

Для того чтобы получить государственную услугу регистрации перехода права собственности, необходимо составить соответствующее заявление. Оно имеет утвержденную приказом Минэкономразвития от 08.12.2017 № 920 форму (с последующими изменениями). Форма данного документа размещена на официальном сайте Росреестра, где ее можно без проблем скачать.

Утвержденная форма является универсальной для всех случаев, в которых необходимо совершение данной процедуры. В связи с этим заполнению в рассматриваемом случае подлежат лишь те разделы, которые касаются перехода права собственности в связи с совершением сделки по возмездному отчуждению недвижимости. Так, в заявлении необходимо указать:

  • наименование органа, в который подается заявление;
  • просьбу осуществить именно регистрацию права (п. 3.3);
  • объект, права на который перешли;
  • необходимость регистрации перехода права собственности (п. 6);
  • информацию о новом собственнике;
  • способ подачи документов и способ получения результатов;
  • прилагаемые документы;
  • подпись уполномоченного лица.

При заполнении заявления представителем покупателя также необходимо внести информацию о представителе (пп. 8.1.1 и 8.1.2 для физического и юридического лица соответственно).

Необходимый пакет документов

Помимо самого заявления о регистрации по договору купли-продажи недвижимости перехода права, в регистрирующий орган необходимо направлять и иные документы, являющиеся приложением к заявлению. Их отсутствие является основанием для отказа в регистрации или ее приостановления. При подаче документов заявителем предъявляется удостоверяющий личность документ (ч. 8 и 9 ст. 18 закона 218-ФЗ), а к необходимым приложениям ч. 4 ст. 18 закона 218-ФЗ относит:

  • подтверждение полномочий в случае, если от имени покупателя или продавца выступает иное лицо;
  • документ, подтверждающий наличие основания для внесения соответствующей записи в реестр (в рассматриваемом случае таковым является договор купли-продажи);
  • квитанцию, подтверждающую внесение пошлины за совершение регистрационных действий (данный документ не является обязательным, но на практике приветствуется).

Запрашивать какие-либо иные документы органы Росреестра не имеют права на основании ч. 5 указанной нормы. При этом по своему усмотрению стороны могут представить дополнительные документы (например, документ, устанавливающий описание места расположения объекта недвижимости при отсутствии точного адреса). Однако это право сторон, а не их обязанность — всю необходимую документацию, помимо перечисленной в ст. 18 закона 218-ФЗ, сотрудники Росреестра должны получать самостоятельно, путем направления межведомственного запроса в соответствующий государственный или региональный орган.

В какое подразделение Росреестра направляется заявление и приложения

Ранее действовавшее законодательство обязывало заявителя обращаться в орган службы регистрации по месту расположения того недвижимого имущества, регистрационные действия в отношении которого надлежало проводить. Закон 218-ФЗ устранил это ограничения, что связано прежде всего с введением общероссийского реестра недвижимости.

В настоящее время на основании ч. 2 и 3 ст. 18 закона 218-ФЗ выбор подразделения, в которое направляется заявление, более не связан с местом расположения продаваемой недвижимости. Таким образом, заявители могут подать заявления с необходимыми приложениями в любое из подразделений Росреестра, перечень которых приведен на официальном сайте данной организации. Это же правило относится и к многофункциональным центрам.

Пошлина за проведение регистрации

Совершение юридически значимых действий подразделениями Росреестра по регистрации купли-продажи недвижимости (перехода права собственности на недвижимую вещь) предполагает обязательность оплаты заявителем соответствующей пошлины. Данная обязанность заявителей закреплена в ст. 17 закона 218-ФЗ, а размер пошлины конкретизирован в ст. 333.33 Налогового кодекса.

На основании подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, по общему правилу за регистрацию права собственности на недвижимость, возникшего вследствие сделки по купле-продаже такого имущества, заявителям придется уплатить 2000 и 22 000 рублей для физических и юридических лиц соответственно.

Читайте также:
Примеры расчета соразмерной платы за сервитут

При этом имеются и некоторые особые случаи, когда размер пошлины отличается от указанного:

  • при регистрации перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс заявителю, согласно подп. 22 упомянутой нормы, надлежит заплатить в казну сумму, равную 0,1% от стоимости всех передаваемых активов (при этом максимальный ее размер ограничивается 60 000 рублей):
  • за регистрацию права на долю пошлина составит всего 200 рублей;
  • также существуют некоторые другие специальные нормы.

Срок осуществления регистрационных действий

Сроки проведения регистрационных действий устанавливаются ч. 1 ст. 16 закона 218-ФЗ и зависят от способа подачи заявления и документов, специфики самой сделки и ее формы. К регистрации перехода права собственности на основании договоров купли-продажи недвижимости применяются следующие сроки:

  • по общему правилу 7 или 9 дней в зависимости от направления документов непосредственно в Росреестр или сначала в МФЦ соответственно (пп. 1 и 2 ч. 1);
  • для сделок, прошедших процедуру нотариального заверения, — 3 дня при подаче документов в подразделение Росреестра непосредственно и 5 дней при их направлении через МФЦ (пп. 9 и 10 ч. 1);
  • в случае подачи электронного заявления по сделкам, имеющим нотариальную форму, срок регистрации составляет 1 день (п. 9 ч. 1);
  • если регистрируется ипотека, то срок составляет 5 и 7 рабочих дней с момента поступления документов в регистрационный орган или многофункциональный центр соответственно (пп. 11 и 12 ч. 1).

Отказ в регистрации или ее приостановление

В случаях, когда регистрационные действия невозможно выполнить (в принципе или в связи с недостаточностью документов), регистратором принимается одно из следующих решений:

  • о возвращении заявления и отказе в его рассмотрении;
  • о приостановлении процедуры регистрации;
  • об отказе в осуществлении регистрационных действий в связи с их невозможностью.

Причины возврата заявления с приложениями указаны в ст. 25 закона 218-ФЗ и заключаются в несоответствии документов требуемым формам, наличии исправлений, отсутствии уплаты пошлины, подписании заявления ненадлежащим лицом.

Лишь в случае неустранения причин, послуживших основанием для приостановления регистрационных действий, на основании ст. 26 регистратор отказывает в совершении процедуры регистрации и внесении соответствующей записи в реестр.

Результат регистрации: какие документы выдаются, способ получения

В настоящее время подразделениями Росреестра не выдаются свидетельства о государственной регистрации, как это было долгое время. Согласно ст. 28 закона 218-ФЗ подтверждением осуществления регистрационных действий, равно как и наличия прав на тот или иной объект недвижимости, является выписка из реестра. Форма и содержание данного документа устанавливаются чч. 7 и 8 ст. 62 данного правового акта.

Способ получения итоговых документов по завершении процедуры регистрации определяется заявителем самостоятельно при заполнении заявления. Исходя из формы заявления и чч. 13–21 ст. 29 закона 218-ФЗ, заявитель может получить документы в самом регистрирующем органе, в МФЦ, по почте, в электронном виде либо курьерской доставкой (за отдельную плату), если такой вариант доставки возможен для конкретного подразделения Росреестра.

  • заявление о регистрации имеет утвержденную форму и размещается на официальном сайте Росреестра в свободном доступе;
  • оно может направляться различными способами как непосредственно в регистрирующий орган, так и через один из многофункциональных центров;
  • к заявлению должны прилагаться документы, указанные в ч. 4 ст. 18 закона 218-ФЗ;
  • документы на регистрацию можно направлять в абсолютно любое подразделение Росреестра, вне зависимости от места нахождения недвижимого имущества;
  • за совершение регистрационных действий взимается пошлина;
  • в случае невозможности осуществить регистрацию заявитель уведомляется о возврате заявления, приостановлении процедуры либо об отказе в таковой.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Государственная регистрация права и передача недвижимости

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности
на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной
регистрации. Ее отсутствие не является основанием для признания
недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между этим
покупателем и продавцом, но именно государственная регистрация договора
купли-продажи и перехода права по указанному договору на отчуждение недвижимого
имущества является основанием для возникновения права собственности у нового
собственника и прекращение права собственности у прежнего, именно с момента
государственной регистрации договора на объект недвижимости такой договор
считается совершенным.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной
регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого
имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК
РФ. В то же время он не вправе распоряжаться полученным им во владение
имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента
государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения
действий по государственной регистрации перехода права собственности на это
имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о
государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК
РФ). Иск подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца
по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено
законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю
считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания
сторонами соответствующего документа о передаче (передаточного акта).
В случае если обязательство не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении
соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац
седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права
собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности
не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об
исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Если
же продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и
того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной
регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого
передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе
требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи
продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того
же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода
права собственности за одним из покупателей, другие покупатели вправе требовать
от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору
купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель
недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации
перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным
универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца, либо при ликвидации продавца – юридического
лица, суды исходят из следующего. Покупатель недвижимого имущества, которому
оно было передано во владение, во исполнение договора купли-продажи, вправе
обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного
регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием
заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или
главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по
передаче недвижимого имущества и исполнение покупателем обязанности по его
оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права
собственности является отсутствие продавца – суд удовлетворяет соответствующее
требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает
государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации
перехода права собственности.
При разрешении споров, связанных с расторжением договоров купли-продажи
недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к
покупателям права собственности, учитывается следующее:
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не
произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ
вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со
статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не
является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным
статьей 450 ГК РФ (по соглашению сторон, при существенном нарушении договора
одной из сторон). В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты
за квартиру, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для
государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и
государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости
продавца.

Читайте также:
Как открыть детский развивающий центр с нуля: особенности

Владимир, я не пониманию, со всем уважением к тебе ты решил весь ГК здесь опубликовать?

Нет, Николай, я просто подробно расписал несколько моментов, о которых часто спрашивают на форуме, а в ответах на вопросы – так подробно всего не распишешь. Есть слабая надежда, что посетители сайта прочитают блог, а тогда и вопросы задавать не придется.

Определение Верховного Суда РФ от 27.12.2017 N 304-ЭС17-19063 по делу N А03-17300/2016

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.09.2017 по делу N А03-17300/2016 Арбитражного суда Алтайского края

общество с ограниченной ответственностью Крестьянское хозяйство “Партнер” (далее – КХ “Партнер”, общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к администрации Михайловского района Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – Управление Росреестра) о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – водонапорную башню, расположенную по адресу: Алтайский край, Михайловский район, село Михайловское, улица Мелиораторов, 1.

Решением суда от 02.03.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.06.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.09.2017 решение от 02.03.2017 и постановление от 02.06.2017 отменены, принят новый судебный акт: суд обязал Управление Росреестра зарегистрировать право собственности общества на водонапорную башню, расположенную по адресу: Алтайский край, Михайловский район, село Михайловское, улица. Мелиораторов, 1. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшееся по делу постановление суда округа, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что суд кассационной инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что в связи с неправильным определением значимости обстоятельств по исполнению сторонами договора купли-продажи, нахождению приобретенного имущества у покупателя, отсутствию необходимости регистрации права собственности продавцом ввиду возникновения права на объект до вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы материального права, регулирующие переход права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Читайте также:
Как рассчитать сумму убытков из-за несвоевременной сдачи дома?

В пунктах 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации закреплены правила о том, что права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной настоящим законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Вместе с тем, государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, положениями указанной нормы права регламентировано, что государственная регистрация на объект недвижимости не требуется, если права на нее возникли до момента вступления в силу Закона о регистрации. Вместе с тем, если в отношении объекта недвижимости, права на который не регистрировались, совершается сделка, государственная регистрация обязательна.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что ОАО “Водстрой” являлось законным правообладателем водонапорной башни, при этом делал ссылку на выписку из технического паспорта на спорный объект, составленную по состоянию на 24.06.2016.

Однако, данный документ не является правоустанавливающим и подтверждающим право собственности ОАО “Водстрой”, возникновение которого должно происходить в установленном законом порядке. Кроме того, данный документ не свидетельствует о создании объекта недвижимости в установленном порядке, а также о возникновении на него права собственности согласно статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы Управления были направлены на указание ненадлежащего способа защиты права истцов с учетом того, что в случае ликвидации стороны по сделке истец может защитить свои права так, как разъяснено в пункте 62 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 1022 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, согласно которым покупатель недвижимого имущества, которому было передано во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в арбитражный суд по правилам главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В материалах дела отсутствуют доказательства обращения общества в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрацией перехода права собственности на соответствующий объект.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, между КХ “Партнер” (покупатель) и открытым акционерным обществом “Водстрой” (далее – ОАО “Водстрой”, продавец) заключен договор купли-продажи от 12.08.2010, по которому покупатель приобрел объект недвижимости – водонапорную башню, расположенную в селе Михайловское, улица. Мелиораторов, 1.

В пункте 1.2 договора указано, что имущество принадлежит продавцу на праве собственности. Цена договора составила 80 000 рублей.

Из пункта 2.3 договора следует, что покупатель оплатил стоимость имущества путем зачета взаимных требований.

Согласно пункту 3.1 договор одновременно является актом приема-передачи имущества.

Сторонами договора оформлена товарная накладная на передачу водонапорной башни покупателю, а также соглашение о зачете взаимных требований от 12.08.2010.

Читайте также:
Если по краже пострадавший не имеет претензий, что ожидать?

ОАО “Водстрой” прекратило деятельность 26.12.2011 в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.

Ссылаясь на невозможность государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в установленном порядке, КХ “Партнер” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В подтверждение возникшего у него права собственности общество представило выписку из технического паспорта на водонапорную башню по состоянию на 24.06.2016; уведомление от 05.09.2016 о том, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют записи о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из положений пункта 2 статьи 13 Закона о регистрации в связи с отсутствием в материалах дела сведений о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за продавцом – ОАО “Водстрой”.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции со ссылкой на непредставление обществом доказательств того, что продавец по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2010 обладал правом собственности на спорный объект.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворяя заявленные требования, суд округа исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Учитывая, что действующим законодательством не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации, суд округа в соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

С учетом разъяснений, содержащихся в абзацах первом и втором пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый пункта 62 Постановления N 10/22).

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается передача спорного объекта по договору купли-продажи от 12.08.2010 покупателю – КХ “Партнер”.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления N 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из технического паспорта водонапорной башни, спорный объект недвижимости был введен в эксплуатацию в 1982 году, а потому право собственности на спорное имущество возникло у продавца до вступления в силу Закона о регистрации.

Читайте также:
Я работал на крайнем севере, но мне платят низкую пенсию. Что делать?

Продавец спорного объекта недвижимости ликвидирован и спор о праве собственности на водонапорную башню, отсутствует.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации; покупатель, исполнивший договор купли-продажи, при ликвидации продавца вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

Отказать в передаче кассационной жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Переход права собственности по договору купли-продажи

Существует важный правовой нюанс, связанный с переходом права собственности после оформления сделки купли-продажи. В большинстве договоров предполагается немедленная передача права собственности (то есть договор вступает в силу с момента его подписания сторонами). Однако согласно ГК РФ реальный переход прав наступает только после государственной регистрации. В этой статье мы разъясним особенности этого правового механизма.

Переход права собственности

От сделки до ее регистрации

Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.

Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:

  • Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
  • После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
  • Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.

Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.

Значок информация

Также следует отметить, что этот принцип распространяется и на все прочие способы передачи имущества, для которого необходимо проходить регистрацию. Например, если совершается дарение или вступают в свои права наследники, датой перехода права собственности будет именно день занесения информации в реестр.

Правовой статус имущества в «переходный» период

Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:

  • С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
  • С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.

Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.

Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности

Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.

  • Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
  • В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
  • Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
  • Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.
Читайте также:
Как писать рекомендательное письмо бухгалтеру, примеры в 2022 году

Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.

Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода

Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.

  • 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
  • 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
  • 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
  • 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
  • 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.

Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.

Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?

Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:

  • Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
  • В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
  • При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.

Значок Нотариус

Комментирует нотариус:

Однако следует отметить, что если государственная организация отказала в регистрации, предпринимать повторные попытки – не целесообразно. Гораздо безопаснее обратиться к нотариусу, заключить сделку нотариально и избежать повторной правовой экспертизы как обязательного условия регистрации.

Уклонение и махинации с регистрацией

Закон предусматривает правовой механизм, препятствующий уклонению от регистрации (основание – ст. 551 ГК РФ). Если одна из сторон необоснованно оттягивает проведение регистрации и искусственно продлевает «переходный» статус объекта, принять решение о государственной регистрации может суд. В таком случае переход прав осуществляется в день соответствующего судебного решения.

Значок Нотариус

Вопрос нотариусу:

Какой процент у нотариуса от сделки купли продажи?

Ответ: Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению: 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей, плюс 6 000 рублей за оказание услуг правового и технического характера.

Значок Нотариус

Вопрос нотариусу:

Кто оплачивает сделку купли продажи у нотариуса? (имеется ввиду продавец или покупатель)

Ответ: По соглашению сторон нотариальные услуги может оплатить одна из сторон сделки или стороны оплачивают поровну.

Значок Нотариус

Вопрос нотариусу:

Можно ли оспорить нотариальную сделку купли продажи?

Ответ: Любой документ, в том числе и нотариальную сделку, возможно оспорить в судебном порядке, если на то есть основания.

Значок Нотариус

Вопрос нотариусу:

В каких случаях необходимо нотариальное удостоверение сделки купли продажи недвижимости?

Ответ: Закон обязывает нотариально удостоверять сделки в случаях отчуждения доли в праве на недвижимость, а также в случаях, когда отчуждает несовершеннолетний или недееспособный гражданин. В остальных случаях – по желанию сторон..

Вам может быть интересно:

  • Депозит нотариуса
  • Взыскание на заложенное имущество
  • Удостоверение фактов
  • Передача заявлений
  • Принятие на хранение документов
  • Удостоверение сделок

Будние дни:
с 10:00 до 21:00
Выходные дни:
с 10:00 до 20:00

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: