Ликвидационная стоимость: что это такое, как оценивается и какие факторы на неё влияют

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке

Чтобы взять ипотеку, нужно накопить деньги на первый взнос. А еще представлять, в какую цену вам обойдется жилье. Именно над этим и работает банк, проводя оценку приобретаемой недвижимости. Что это такое и кто от нее выигрывает, расскажем в статье.

Зачем оценивать недвижимость

Андрей и Мария давно ищут вторичное жилье для покупки. Им постоянно не везет – то состояние квартиры оставляет желать лучшего, то неудобный район, то слишком высокая цена.

Риэлтор предложил им квартиру, которая показалась просто идеальной: хорошее расположение, уютный двор, развитая инфраструктура, свежий ремонт. Но продавец поставил цену выше средней по району. Мария слышала от знакомых, что оценка недвижимости помогает снизить цену. Правда ли это? И как оценивают жилье?

Оценка недвижимости – документ, который выдается независимой оценочной комиссией. Эта информация формируется для установления реальной стоимости приобретаемого жилья.

Это вовсе не очередная услуга, навязанная банковскими работниками. Процесс подготовки отчета о стоимости регулируется Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” N 135-ФЗ.

Существуют ситуации, в которых без этого не обойтись:

  • покупка или продажа жилья;
  • оформление страховки;
  • получение недвижимости в наследство;
  • оформление займа под залог недвижимости;
  • рефинансирование ипотеки;
  • решение спорных ситуаций.

Зачем оценка нужна банку

Основной принцип ипотечного кредитования – вы получаете деньги на покупку под залог приобретаемой недвижимости. То есть имущество принадлежит кредиторам до тех пор, пока вы не выплатите ипотеку.

Оценка жилья нужна банку, чтобы определить сумму и процент займа. Как правило, стоимости квартиры должно хватить, чтобы закрыть долг клиента, если он перешел в статус неплательщика.

Обычно выделяют два вида цен:

Рыночная Ликвидационная
Средняя по рынку цена Цена, которую предлагает покупатель
Складывается на основе сравнения стоимости жилья похожей планировки в одном и том же районе. Помогает объективно установить цену недвижимости Как правило, гораздо ниже изначальной. Продавец соглашается на такие условия, когда вынужден быстро продать жилье
Например, по итогу цена может оказаться гораздо ниже, т.к. двор дома не благоустроен Например, физическое лицо объявило себя банкротом, и банку надо как можно быстрее заключить сделку с новым покупателем

На рыночную цену влияют следующие факторы:

  • район и его инфраструктура;
  • возраст дома;
  • благоустройство двора и подъезда;
  • площадь жилья, наличие ремонта;
  • расположение дома.

Порой обращают внимание даже на материал, из которого сделан дом, дефекты и вид из окна. Даже такие детали играют большую роль при итоговом решении.

Ликвидационная цена зависит от сроков, в которые нужно продать недвижимость, и от общей ситуации на рынке. Обычно она ниже рыночной.

Совет от банка

Конечная сумма, назначенная банком, отличается от той, что представлена оценщиком изначально. Дело в том, что банки тоже корректируют стоимость. Они учитывают все возможные риски и применяют понижающие коэффициенты при дальнейшей продаже недвижимости.

Андрей задумался: очевидно, что оценка стоимости – еще один способ, которым банк хочет подстраховаться. Но тогда какие в этом преимущества для клиента банка?

Какую выгоду получает заемщик

Анализ стоимости жилья особенно актуален при покупке вторичной недвижимости. Заключение независимого эксперта покажет, не завышена ли цена имущества.

Покупатель также увидит реальные преимущества и недостатки приобретаемого жилья и избавится от неприятных сюрпризов.

В покупке долгожданной квартиры помогут выгодные условия кредитования от Совкомбанка. Если вы гражданин РФ, имеете постоянный доход, то смело оставляйте заявку на ипотеку на сайте, а через считанные минуты с вами уже будет беседовать менеджер, чтобы предложить самые выгодные условия кредитования.

Документы для оценки квартиры

На пакет бумаг для оценки влияет тип жилья, которое вы приобретаете: вторичка или новостройка.

Совет от банка

Некоторые компании по оценке могут потребовать приложить фотографии жилья. Настаивайте на том, чтобы оценщик приехал лично и сделал фотографии с нужных ракурсов – это его прямая обязанность.

Где заказать оценку недвижимости

Оценкой недвижимости могут заниматься как крупные специализированные компании, так и частные лица. При этом ст. 15.1 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требует от специалиста наличие определенной квалификации и ее подтверждение.

Запросите список следующих документов:

  • диплом;
  • свидетельство ассоциации СРО;
  • договор обязательного страхования ответственности оценщика.

При оформлении ипотеки банк направляет к аккредитованным компаниям, профессионализм которых не вызывает сомнений. Но не обязательно обращаться именно к ним.

Попробуйте поискать услуги экспертов самостоятельно, при этом обращайте внимание на опыт организации, поищите отзывы других клиентов и проверьте набор документов, которые доказывают экспертность специалистов по оценке.

Совет от банка

Закон не ограничивает возможность проанализировать рыночную стоимость жилища самостоятельно. Но такая оценка не будет рассматриваться судом и банком в случае возникновения споров. Поэтому лучше доверить это ответственное дело профессионалам.

Как заказать оценку

Следующее, с чем столкнулись Мария и Андрей, – выбор специалиста. Как заказать оценку? Нужно ли искать компанию, или банк сделает это за них?

Заказать оценку жилья довольно легко. Есть несколько вариантов, как можно это сделать/

  • Обратиться в банк.
Читайте также:
Виды специальных банковских счетов

Самый простой способ – запросить услуги у компаний, которым доверяет кредитная организация. Банковский специалист сам закажет анализ вашей недвижимости.

  • Обратиться к риелтору.

У них есть одна или несколько компаний по оценке, с которыми они давно сотрудничают. Обязательно обратите внимание, входит ли компания в список аккредитованных банком. Иначе кредиторы могут не принять заключение оценщика.

  • Обратиться к оценщику самостоятельно.

Если вы доверяете какой-то определенной компании или ваши знакомые хорошо отзываются о конкретном специалисте, вы можете обратиться за услугами без участия банка и риелтора.

Сколько стоит оценка

Узнать точную стоимость услуг оценщика возможно только при обращении в конкретную компанию. Стоит отметить, что цена варьируется даже в пределах одного города.

Какие факторы влияют на стоимость

За оценку небольшой однокомнатной квартиры вы заплатите меньше, чем за большой дом. Чем больше площадь, тем больше работы для анализа недвижимости проделывает специалист.

  • Опыт и известность компании.

Молодые компании занижают стоимость услуг для привлечения новых клиентов. Но при этом обращайте внимание на наличие документов, разрешающих оценочную деятельность. Фирмы, к которым рекомендует обращаться банк, лояльны к заемщикам в плане цены.

Ваше географическое расположение также играет роль. Не секрет, что дороже всего услуги оценщиков обойдутся жителям столицы и крупных городов.

Совет от банка

При покупке квартиры в новостройке объединитесь с новыми соседями. Некоторые компании делают скидки при обращении владельцев определенного количества квартир из одного дома.

Кто оплачивает оценку

Мария где-то слышала, что оценку недвижимости оплачивает сам банк. Правда ли это?

Это правда лишь отчасти. Банк действительно может взять на себя затраты на услуги по анализу цены, но только в случае судебных разбирательств с должником. Кредитору необходимо доказать реальную стоимость жилплощади, поэтому он действует в своих интересах.

В остальных случаях будущий обладатель недвижимости проводит оценку за свой счет, так как это входит в обязанности заемщика.

Совет от банка

Не стоит рассчитывать на компенсацию затрат, если банк откажется принимать итоговое заключение сторонней организации. Это еще один аргумент в пользу того, чтобы обратиться к списку аккредитованных компаний. К тому же их услуги обойдутся дешевле.

Срок подготовки оценки

В среднем, чтобы подготовить отчет об оценке, специалисту требуется от одного до трех дней. Все зависит от формы подачи отчета: электронный делается быстрее бумажного.

Также на скорость подготовки влияет площадь жилья. Нюансы о продлении сроков оговариваются с оценщиком заранее.

Срок действия отчета

В итоге наши герои обратились в компанию, которую посоветовал банк. Они заплатили относительно невысокую цену, и результат отчета устроил не только их, но и кредитора. Но риелтор посоветовал не затягивать с дальнейшим оформлением покупки.

Согласно статье 12 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” отчет считается действительным в течение шести месяцев с момента его создания.

Приобретение жилья – непростое дело. Оценка будущего имущества, пусть и обязательная, принесет пользу не только банку, но и вам. Достаточно найти грамотного специалиста и довериться его опыту. Его работа приблизит вас еще на один шаг к дому вашей мечты.

Ликвидационная стоимость: что это такое, как оценивается и какие факторы на неё влияют

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Новости и аналитика Правовые консультации Бухучет и отчетность Как определить ликвидационную стоимость здания для переходного периода в рамках применения ФСБУ 6/2020? Какими документами подтвердить ликвидационную стоимость?

Как определить ликвидационную стоимость здания для переходного периода в рамках применения ФСБУ 6/2020? Какими документами подтвердить ликвидационную стоимость?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Ликвидационную стоимость возможно оценить по стоимости материалов (например, металлолома) при демонтаже здания. Если сумма будет признана несущественной, то ликвидационная стоимость считается равной нулю.

Обоснование вывода:
Согласно п. 30 ФСБУ 6/2020 ликвидационной стоимостью объекта ОС считается величина, которую организация получила бы в случае выбытия данного объекта (включая стоимость материальных ценностей, остающихся от выбытия) после вычета предполагаемых затрат, которые могут возникнуть в связи с выбытием объекта.
В целях определения ликвидационной стоимости предполагается, что объект ОС достиг окончания срока полезного использования и находится в состоянии, характерном для конца срока полезного использования.
При этом ликвидационная стоимость считается равной нулю (п. 31 ФСБУ 6/2020), если:
– не ожидаются поступления от выбытия объекта (в том числе от продажи материальных ценностей, остающихся от его выбытия) в конце СПИ;
– ожидаемая к поступлению сумма от выбытия объекта не является существенной;
– ожидаемая к поступлению сумма от выбытия объекта не может быть определена.
Ликвидационная стоимость относится к элементам амортизации и является оценочным значением. Поэтому она должна регулярно проверяться и при необходимости пересматриваться. Такая проверка проводится в конце каждого отчетного года (абзац 2 п. 37 ФСБУ 6/2020).
Отметим, что ликвидационная стоимость сама по себе на счетах бухгалтерского учета не отражается, она лишь используется для исчисления амортизации. Сумма амортизации определяется таким образом, чтобы к концу срока амортизации балансовая стоимость основного средства стала равной его ликвидационной стоимости (п. 32 ФСБУ 6/2020). То есть базой для начисления амортизации является разница между балансовой и ликвидационной стоимостью.
Полагаем, что по зданию сложно определить, какова его стоимость, как если бы на дату оценки объект уже эксплуатировался весь свой срок полезного использования. Причина в том, что срок полезного использования у таких объектов значительный, сопоставимые объекты на рынке могут отсутствовать.
При обращении к независимому оценщику могут возникнуть сложности, т.к. понятие ликвидационной стоимости в ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” иное: ликвидационная стоимость – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Т.е. по Закону об оценке ликвидационная стоимость – это стоимость при вынужденной продаже в ограниченный срок. Это не соответствует пониманию ликвидационной стоимости по ФСБУ 6/2020.
Поэтому в случае привлечения оценщика к определению ликвидационной стоимости он должен определить рыночную стоимость этого здания, но как если бы он на дату оценки уже эксплуатировался весь свой срок полезного использования. Не являясь экспертами в области оценочной деятельности, мы не можем оценить, насколько такая задача выполнима.
По нашему мнению, определить ликвидационную стоимость самостоятельно также затруднительно, в отличие от основного средства с более коротким сроком полезного использования, имеющего много схожих объектов на рынке (например, автомобиля).
Поэтому при определении ликвидационной стоимости возможно рассчитать, какова будет стоимость материалов (например, металлолома) при демонтаже здания.
На текущий момент отсутствуют какие-либо инструкции и рекомендации регулирующих органов по определению ликвидационной стоимости. Возможно обязать лицо, ответственное за эксплуатацию задания, оформить служебную записку с расчетом стоимости материалов, которые можно извлечь при демонтаже.
Если стоимость материалов будет признана несущественной, то ликвидационная стоимость считается равной нулю (п. 31 ФСБУ 6/2020).
Согласно п. 7.4 ПБУ 1/2008 в той степени, в которой применение учетной политики, сформированной в соответствии с пп. 7 и 7.1 этого ПБУ, приводит к формированию информации, от наличия, отсутствия или способа отражения которой в бухгалтерской (финансовой) отчетности организации не зависят экономические решения пользователей этой отчетности (далее – несущественная информация), организация вправе выбирать способ ведения бухгалтерского учета, руководствуясь исключительно требованием рациональности (без применения пп. 7, 7.1 ПБУ 1/2008). Отнесение информации к несущественной организация осуществляет самостоятельно исходя как из величины, так и характера этой информации.
Уровень существенности, выбранный организацией, применяется к статьям бухгалтерской отчетности за отчетный период (в данном случае – к статье баланса “Основные средства”). По аналогии этот вывод следует из п. 18.1 ПБУ 9/99 “Доходы организации” и п. 21.1 ПБУ 10/99 “Расходы организации” (нормы о том, что существенные доходы и расходы отражаются в отчетности по каждому виду в отдельности).

Читайте также:
Бердюжье - адреса и контакты отделений пенсионного фонда на сегодня

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Хрусталева Анастасия

Ответ прошел контроль качества

22 ноября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2022. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Ликвидационная стоимость объекта основных средств: что важно знать бухгалтеру

Вот меньше времени остается до наступления 2022 года, с первого числа которого станет обязательным применение Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Основные средства», так сказать, в паре с ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения».

Вопросов эти стандарты вызывают очень много. Некоторые из них мы рассмотрели в онлайн-курсе «Капитальные вложения», который уже в ближайшее время должен появиться на сайте.

В этой же публикации предлагаем разобраться еще с одной проблемой, с которой до этого российскому бухгалтеру сталкиваться не приходилось. Называется она «ликвидационная стоимость объекта основных средств».

Таковой признается (п. 30 ВСБУ 6/2020) величина, которую организация получила бы в случае выбытия данного объекта (включая стоимость материальных ценностей, остающихся от выбытия) после вычета предполагаемых затрат на выбытие; причем объект основных средств рассматривается таким образом, как если бы он уже достиг окончания срока полезного использования и находился в состоянии, характерном для конца срока полезного использования.

Круто сказано, да?

Читайте также:
Список отделов ПФР муниципальное образование Ефремов, Тульская область. Адреса, телефоны, официальный сайт, время приёма

Попытаюсь, в меру своих способностей, перевести на более понятный.

При принятии к учету приобретенного или возведенного объекта основных средств бухгалтер будет иметь в своем распоряжении следующую информацию:

  • затраты на его приобретение или возведение (то есть его первоначальную стоимость), которые должны быть подтверждены оформленными первичными учетными документами;
  • срок его полезного использования, который должен быть установлен и документально подтвержден техническими специалистами организации;
  • первичный документ (приказ, распоряжение и пр.) о пригодности данного объекта к эксплуатации.

И далее кто-то (не знаю, кто точно, но, боюсь, что в большинстве случаев этот постараются взвалить на того же бухгалтера) должен прикинуть:

  • в каком фактическом состоянии объект будет находиться по истечению срока полезного использования, то есть лет через 5-6, а если это недвижимость, то и через все 15-20;
  • в какую сумму обойдется его демонтаж, снос или какая другая ликвидация;
  • какие агрегаты (детали и пр.) будут пригодны к дальнейшему использованию и сколько они будут стоить;
  • за сколько можно будет, в случае чего, его продать, в том числе и до истечения срока полезного использования.

И вот разница между этим спрогнозированным (незнамо кем и не знамо как, но, желательно, поточнее) доходом от оприходования или продажи упомянутых агрегатов (деталей, металлолома) и опять таки как-то спрогнозированными расходами на демонтаж или снос, либо возможной выручкой от его продажи и должна быть отражена в учете, как его ликвидационная стоимость. Причем, как уже было сказано, лет за 5, а то и за все 20 до его предполагаемой ликвидации или продажи.

Понятно, что достоверность такого прогноза стремится к нулю.

Но если организация принимает решение учитывать при начислении амортизации в регистрах бухгалтерского учета его ликвидационную стоимость, то в конце каждого отчетного периода, то есть перед составлением годовой финансовой отчетности она будет обязана проверить этот элемент амортизации на достоверность. Если какие-то факторы, влияющие на его величину, изменились, то необходимо будет также изменить и его размер (п. 37 ФСБУ 6/2020).

Мозги не закипели, нет?

Чтобы этого не случилось, хотелось бы сразу отметить, что применение этого элемента амортизации — не безусловная обязанность, а право организации.

И можно им не пользоваться, а признать ликвидационную стоимость равной нулю (п. 31 ФСБУ 6/2020), если:

  • не ожидаются поступления от выбытия объекта основных средств (в том числе от продажи материальных ценностей, остающихся от его выбытия) в конце срока полезного использования;
  • ожидаемая к поступлению сумма от выбытия объекта основных средств не является существенной;
  • ожидаемая к поступлению сумма от выбытия объекта основных средств не может быть определена.

Каким из этих подпунктов п. 31 воспользуется организация, а то и всеми тремя сразу, без разницы.

Но лично мне почему-то кажется, что у большинства организации в наступающем уже скоро 2022 году так и будет отражено, что согласно п. 31 (подп. «а», или «б», или «в») ФСБУ 6/2020 ликвидационную стоимость объекта инвентарный № 12345/6789) признать равной 0 (ноль) руб. 00 коп.

Не будем обращать внимание на возражения фанатичных перфекционистов от учета, типа: в этом случае нарушается достоверность данных, искажается финансовый результат, руководство и собственники не могут принять оптимальные управленческие решения и т. д., и т. п., и пр. Нас интересуют более насущные проблемы.

Во-первых. Много ли найдется таких объектов, ликвидация которых принесет организации какой-то достаточно существенный (пусть и только предполагаемый) доход? Чаще всего бывает наоборот — расходы на ликвидацию больше поступлений. Или как можно более-менее достоверно определить цену объекта лет через пять-семь?

Читайте также:
Составление и подача жалобы в роспотребнадзор в Челябинске

Во-вторых. А что будет, если признать эту самую ликвидационную стоимость равной нулю?

На первый вопрос мы практически ответили: — только методом 3П (пол-палец-потолок).

Теперь во-вторых.

Для целей налогообложения прибыли пока (и, надеюсь, что еще надолго) все остается по-старому. Следовательно, обвинить вашу организацию в возникновении недоимки по налогу на прибыль в связи с тем, что в регистрах бухгалтерского учета амортизация начисляется без учета ликвидационной стоимости, никак не получится.

Да и обоснованно (именно обоснованно) доказать каким-то образом, что стоимость эта должна быть именно вот в такой-то сумме, думаю, тоже не выйдет.

Может быть, попытаются прицепиться к тому, что занижена база по начислению налога на имущество по объектам недвижимости. Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ — недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Налоговая база определяется (п. 1 ст. 375 НК РФ) как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения.

И, допустим, мы приобрели (или построили) в январе 2022 года, объект недвижимости, который приняли к учету, как объект основных средств производственного назначения.

Его первоначальная стоимость составила, к примеру, 60 млн. руб., срок полезного использования (как в регистрах бухгалтерского учета, так и для целей налогообложения) 20 лет, то есть 240 месяцев.

Организация не предполагает в обозримом будущем продавать, или сносить данный объект. Спрогнозировать же, во сколько обойдутся затраты на снос через 20 лет, и сколько можно будет получить за пригодные к использованию остатки, желающих не нашлось (да их, если честно не особенно и искали).

Приняли абсолютно правильное решение, что ликвидационная стоимость данного объекта признана равной нулю.

С февраля (с какой даты надо начинать начисление амортизации — тема для отдельной публикации) по объекту начато начисление амортизации линейным способом.

Сумма амортизации за отчетный период определяется как отношение разности между балансовой и ликвидационной стоимостью объекта основных средств к величине оставшегося срока полезного использования данного объекта (п. 35 ФСБУ 6/2020).

Балансовой стоимостью объекта (п. 25 ФСБУ 6/2020) признается его первоначальная стоимость, уменьшенная на сумму накопленной амортизации и обесценения, то есть его остаточная стоимость.

Путем несложных расчетов (приводить их здесь не буду) выяснится, что в рассматриваемой ситуации тот расчет суммы амортизации, которым мы пользуемся в настоящее время (как и последних лет 50) — делением первоначальной стоимости на установленный срок полезного использования — будет работать и дальше.

Следовательно, начиная с февраля 2022 года амортизация будет начисляться по 250 тыс. руб. в месяц (60 000 000 руб. : 20 лет : 12мес.).

Остаточная стоимость объекта на 01.01.2022 будет равна нулю, на 01.02.2022 — 60 000 000 руб., на 01.03. — 59 750 000 руб., на 01.04 — 59 500 000 руб., . и на 31.12.2022 — 57 250 000 руб.

Исходя из этих данных, определяется среднегодовую стоимость данного объекта путем сложения остаточной стоимости на конец каждого месяца и деления этой суммы на 13. Далее, умножая эту стоимость на ставку налога, действующую в регионе, рассчитывается и сумма налога.

Но допустим, что мы все-таки определили (не знаю, как, но смогли) ликвидационную стоимость данного объекта. Ну, пусть, она составит 2 млн. руб.

Следовательно, в феврале сумма амортизации будем считать от стоимости объекта равной 58 млн. руб. и срока полезного использования в 239 мес. Она составит 242 678 руб. (58 000 000 руб. : 239 мес.). В марте в числителе будет уже 57 757 322 руб. (58 000 000 руб. — 242 678 руб.), в знаменателе — 238 мес. Сумма амортизация будет той же самой — 242 678 руб., а вот остаточная стоимость на 1 апреля — 57 514 644 руб. Ну, и так далее.

Таким образом, база для исчисления среднегодовой стоимости объекта будет ниже, чем если бы мы считали ее по старинке, и сумма налога — тоже меньше.

То есть сумма налога, получается, в первом примере (если ликвидационная стоимость равна нулю) не меньше, а больше, чем во втором (когда она как-то определена).

Так что претензий со стороны налоговиков возникнуть не должно.

Теперь остаются аудиторы, которые могут высказать свое недовольство тем, что организация, так сказать, не в тренде, и не спешит соблюдать все требования нормативно-правовых актов по бухгалтерскому учету, каким бы абсурдными, по отношению к данной конкретной организации, они не были.

Читайте также:
Если в паспорте допущена ошибка, что делать в 2022 году, куда обращаться

Но пусть они, эти ретивые аудиторы, предложат метод определения этой самой ликвидационной стоимости, причем на основании каких-то четких разработанных методик, а не по принципу: — Я художник, я так вижу.

Думаю, что многие со мной согласятся, что некоторые нововведения, содержащиеся в ФСБУ 6/2020, равно как и в ФСБУ 26/2020, не несут за собой никакого практического эффекта.

А вот зачем их предлагают (спасибо, хоть, что не заставляют) применять?

Онлайн профпереподготовка «Бухгалтер на УСН» с дипломом на 250 ак.часов. Научитесь всему новому, чтобы не допускать ошибок. Обучение онлайн 2 месяца, поток стартует 1 марта.

Как и для чего считают ликвидационную стоимость

Как работаем и отдыхаем в 2022 году ?

Расчет ликвидационной стоимости актуален при необходимости продажи активов предприятия в сжатые сроки. Позволяет быстро продать объекты по оптимальной цене. Стоимость должна быть привлекательной для потенциальных клиентов, но не сильно заниженной. Для ее определения потребуется принимать во внимание множество факторов.

Что собой представляет ликвидационная стоимость?

Ликвидационная стоимость – это цена активов предприятия, из которой вычтены издержки при реализации.

Уменьшение стоимости обусловлено необходимостью продажи объектов в сжатые сроки, возникшей вследствие следующих факторов:

    компании.
  • Необходимость расчетов с кредиторами.
  • Продажа предприятия.
  • Оптимизация производственных мощностей.
  • Необходимость приобретения нового оборудования взамен устаревшего.
  • Изменение направления деятельности предприятия.

Из реальной стоимости активов вычитаются траты на комиссионные сборы, транспортировку, рекламу, хранение. Предусматривается скидка для быстрого привлечения покупателей. Вследствие всех вычетов стоимость активов снижается. Рыночная цена на объекты почти всегда выше ликвидационной стоимости.

ВАЖНО! Продажа по ликвидационной стоимости может быть выгодна предприятию в финансовом плане. Данные случаи характерны при наличии острого спроса на реализуемый актив и увеличение расценок на него. В такой ситуации компания может продать объект по стоимости, которая превышает стандартные расценки.

Разновидности ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость может отражать различные показатели. Подразделяется она на следующие виды:

  1. Краткосрочная или принудительная. Формируется в результате срочной продажи объектов. Из-за сжатых сроков стоимость снижается до минимума. Данный показатель может потребоваться при расчетах по задолженностям, которые невозможно отложить.
  2. Среднесрочная. На продажу активов выделено относительно длительное время. Задача менеджера – реализация объектов по стоимости, приближенной к рыночной. Возможность отсрочки продажи позволяет грамотно провести рекламную компанию, найти покупателей.
  3. Долгосрочная. Долгосрочная ликвидационная стоимость определяется при необходимости списания активов. В данном случае предприятие не получит никаких средств за объекты.

Обычно под ликвидационной стоимостью понимаются именно расценки при продаже активов. Сокращение цен будет зависеть от двух переменных: обстоятельств реализации и профессионализма менеджера.

Порядок оценки ликвидационной стоимости

Грамотное определение ЛС позволяет сократить расходы компании. В благоприятных обстоятельствах реализация активов может даже принести прибыль. Определение стоимости можно подразделить на следующие этапы:

  1. Анализ сведений, полученных из бухгалтерского учета. Данная информация позволяет определить балансовую стоимость активов. В рамках этапа должна быть проведена проверка наличия реализуемой собственности. Выявляется реальная рыночная стоимость объектов.
  2. Определение расходов по реализации. Нужно установить перечень вероятных расходов при продаже. К ним относятся траты на рекламу, размещение объявлений, поиск клиента. Также нужно учитывать расходы на хранение активов. На втором этапе определяется целесообразность продажи. Не всегда реализация активов – это наилучший вариант. Если расходы превышают ликвидационную стоимость, проще уничтожить объект.
  3. Разработка ликвидационного графика по каждому объекту. Отдельный график на каждый актив необходим потому, что одни объекты реализовать достаточно просто, для продажи других искать покупателя придется долго.
  4. Определение размера уменьшения стоимости. В первую очередь стоимость снижается на те объекты, которые сложно реализовать. Привлекательная скидка играет роль при быстром привлечении клиентов. Активы, на которые есть острый спрос, могут быть проданы по стоимости, приближенной к рыночной.
  5. Организация продажи. Предпринимаются действия, направленные непосредственно на реализацию имущества. Они могут включать в себя рекламные компании, поиск клиентов. Если была выявлена нецелесообразность продажи, то проводится уничтожение имущества.

Рекомендуется делать ставку не на быструю продажу, но на максимальное получение прибыли от реализации. Обычно менеджер ищет ту максимальную стоимость, при которой покупатели появятся в ближайшее время. Конкретный ее размер определяется типом активов. К примеру, реализовать новое оборудование, на который есть острый спрос, можно и по рыночной стоимости. С устаревшей техникой подобный номер не пройдет.

Формула для проведения расчетов

Существует несколько формул для определения ликвидационной стоимости. Наиболее актуальной является та, которая позволяет приблизить расценки к рыночным:

ЛС = Рыночная стоимость x (1 — Коэффициент при вынужденной реализации)

Коэффициент может составлять 0,1 – 0,5 или 10 — 50%. Точная его величина определяется в зависимости от рыночной цены на актив. Устанавливается коэффициент в результате экспертной оценки. Зависит он от следующих факторов:

  • предполагаемые сроки реализации;
  • амортизация оборудования и его тип;
  • рыночная оценка актива;
  • общая ситуация в требуемом рыночном сегменте.
Читайте также:
ПФР Нижег.ская область, Вачский район, п. Вача, Больничная ул., 13: официальный сайт, адрес, телефоны, часы работы

Если провести экспертную оценку невозможно, коэффициент выставляется по нижней границе. То есть он будет составлять 0,5.

Примеры расчета

Предприятие в срочном порядке реализует оборудование для проведения расчета с кредиторами. Рыночная стоимость его составляет 50 000 рублей. Коэффициент вынужденной реализации вычислен не был, взята за основу нижняя планка. Расчет ЛС будет таким:

50 000 умножить на (1 — 0,5)

В результате мы получаем ликвидационную стоимость, равную 25 тысячам рублей.

ВАЖНО! Коэффициент зависит не только от характеристик активов, но и от ряда других факторов: сроки на продажу, уровень спроса. Чем больше возможностей для реализации объекта, тем выше будет коэффициент. При увеличении коэффициента повышается и ликвидационная стоимость.

Нюансы при определении ЛС

При установлении ликвидационной стоимости наблюдаются две основные ошибки: завышение или занижение цены. В первом случае актив не будет куплен, что приведет к проблемам. К примеру, к невозможности рассчитаться по долгам. Во втором случае предприятие не получит ту прибыль, которую могло бы получить.

Итак.
Ликвидационная стоимость – это оценка актива для продажи в сжатые сроки. Ее определение подразделяется на ряд этапов, в процессе которых решается вопрос с целесообразностью реализации. ЛС высчитывается на основании формулы, в которой фигурирует рыночная стоимость активов. Результаты оценки зависят от множества факторов, включающих технические характеристики объекта, спрос на него, время, отпущенное на реализацию.

МСФО и налог на имущество. Ликвидационная стоимость

МСФО и налог на имущество. Ликвидационная стоимость

В прошлой статье мы подробно разобрали требования МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов» для целей получения общего понимания термина «обесценение» и порядка применения требований стандарта на практике, в том числе и для расчета остаточной стоимости объектов основных средств (далее «ОС») в рамках Главы 30 Налогового кодекса РФ (далее «НК РФ») «Налог на имущество организаций». Однако, существует еще одно очень важное понятие в учете основных средств, упомянутое как в МСФО (IAS) 16 «Основные средства», так и в ФСБУ 6/2020 «Основные средства». Это понятие «ликвидационная стоимость». Дело в том, что этот термин является новым для российской бухгалтерской практики, при этом в МСФО он используется уже очень давно. В рамках настоящей статьи обсудим ликвидационную стоимость, обобщив и сопоставив теоретическую базу, утвержденную российскими и международными стандартами, а также постараемся резюмировать практический опыт работы с ликвидационной стоимостью ОС.

В целях применения п.1 ст. 375 НК РФ остаточная стоимость объектов недвижимости, учтенных на балансе в качестве ОС, определяется исходя из их первоначальной стоимости, уменьшенной на суммы накопленной амортизации и обесценения. А на сумму накопленной амортизации непосредственным образом влияет ликвидационная стоимость.

Для объектов ОС, учитываемых по модели «по первоначальной стоимости», п.32 ФСБУ 6/2020 устанавливает, что сумма амортизации объекта ОС за отчетный период определяется таким образом, чтобы к концу срока амортизации балансовая стоимость этого объекта стала равной его ликвидационной стоимости. Таким образом, с момента вступления в силу нового ФСБУ (с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год) будет амортизироваться не полная первоначальная стоимость объектов ОС, а только та их часть, которая потенциально будет возмещена в процессе эксплуатации объектов до момента их выбытия.

Определение ФСБУ 6/2020 звучит следующим образом: «Ликвидационной стоимостью объекта основных средств считается величина, которую организация получила бы в случае выбытия данного объекта (включая стоимость материальных ценностей, остающихся от выбытия) после вычета предполагаемых затрат на выбытие; причем объект основных средств рассматривается таким образом, как если бы он уже достиг окончания срока полезного использования и находился в состоянии, характерном для конца срока полезного использования».

МСФО (IAS) 16 содержит, на наш взгляд, более четкие определения. Во-первых, разделяет уже на уровне терминологии «амортизируемую стоимость» (стоимость актива на протяжении срока его использования) и «ликвидационную стоимость» (стоимость актива по окончании срока его полезного использования). Во-вторых, определяет ликвидационную стоимость актива как расчетную сумму, которую организация получила бы на текущий момент от выбытия актива после вычета расчетных затрат на выбытие, если бы состояние данного актива и срок его службы были такими, какие ожидаются по окончании срока его полезного использования.

Международный стандарт в самом определении ликвидационной стоимости содержит и подчеркивает ключевые слова, обозначающие, что ликвидационная стоимость является расчетной оценочной величиной и зависит в первую очередь от ожиданий руководства компании, впрочем, так же, как и срок полезного использования ОС. Таким образом, оба эти элемента формирования стоимости ОС относятся к категории оценочных суждений и подчиняются МСФО (IAS) 8 «Учетная политика, изменения в бухгалтерских оценках и ошибки». Они нуждаются в анализе на предмет возможного пересмотра как минимум по состоянию на дату окончания каждого отчетного года. Отечественный стандарт содержит аналогичные требования в п. 37, говоря о «проверке на соответствие условиям использования объекта основных средств».

Читайте также:
Ответственность работодателя за непредоставление отпуска работнику

Стоит отметить еще два важных момента, имеющих отношение к ликвидационной стоимости и прямо указанных в МСФО (IAS) 16. Первый из них (п. 53 МСФО (IAS) 16) заключается в том, что на практике ликвидационная стоимость актива часто составляет незначительную величину и, следовательно, является несущественной при расчете амортизируемой величины. Таким образом, стандарт допускает случаи, когда ликвидационной стоимостью можно пренебречь ввиду ее несущественности. В соответствии с российским стандартом ликвидационная стоимость объекта основных средств считается равной нулю в случаях, когда не ожидаются поступления от выбытия объекта основных средств в конце срока полезного использования или ожидается, что они будут несущественны, а также когда надежная оценка таких поступлений не может быть произведена. Таким образом стандарты допускают «лазейку» для составителей отчетности, позволяя при определенных обстоятельствах не признавать ликвидационную стоимость (при этом попытаться оценить ее составители обязаны).

Второй момент связан с ситуациями, когда пересмотренная ликвидационная стоимость становится равной или превышает балансовую величину ОС. На этот период, согласно п.54 МСФО (IAS) 16, амортизация перестает начисляться (равна нулю) вплоть до того момента, когда ликвидационная стоимость будет уменьшена до величины, не превышающей балансовую стоимость актива. Если стоимость актива достигла ликвидационной, а компания все еще использует актив, значит была допущена и своевременно не исправлена ошибка в оценке срока полезного использования и/или ликвидационной стоимости.

Рассмотрим два примера определения ликвидационной стоимости. Отметим, что транспортные средства не являются объектом налога на имущество организаций (за исключением относящихся к недвижимости) в соответствии с п.1 ст.374 НК РФ, однако они наиболее иллюстративны в рамках изучаемой нами темы.

Пример 1

Компания занимается грузоперевозками, имеет в своем парке грузовые автомобили с первоначальной стоимостью за единицу 1,5 млн руб. Руководство компании определило, что после пробега 600 000 км автомобиль должен быть продан, т.к. для компании выгоднее приобрести и эксплуатировать новый автомобиль, нежели ремонтировать старый, неся при этом риски убытков по невыполненным заказам и неожиданным поломкам. На текущий момент финансовая служба компании оценила, что грузовые автомобили используемой категории с пробегом 600 000 км могут быть проданы на вторичном рынке за 0,3 млн руб. По оценкам технических служб примерный срок, за который грузовой автомобиль при нормальной загрузке проедет 600 000 км, составляет 10 лет. Таким образом, в бухгалтерском учете компании амортизируемая стоимость одного грузовика будет составлять 1,2 млн руб. (=1,5 млн руб. – 0,3 млн руб.), ликвидационная стоимость будет составлять 0,3 млн руб., срок полезного использования – 10 лет. Ликвидационная стоимость (цены на автомобильном рынке достаточно динамично меняются) и срок полезного использования будут пересматриваться на дату окончания каждого отчетного года, а их изменения будут отражаться перспективно в соответствии с ПБУ 21/2008 «Изменения оценочных значений».

Пример 2

Компания имеет на балансе старый трактор Т-40. По информации технических служб срок его эксплуатации может составлять не более 5 лет, металлолом общей массой 3 тонны по текущим ценам вторсырья можно продать за 50 тыс. руб., стоимость разборки и вывоза составит 10 тыс. руб. Таким образом срок полезного использования трактора будет составлять 5 лет, а ликвидационная стоимость составит 40 тыс. руб. (=50 тыс. руб. – 10 тыс. руб.). Аналогично примеру 1, следует не забыть пересматривать свои оценки в отношении срока полезного использования и ликвидационной стоимости данного объекта. Если руководство решит, что экономически нецелесообразно продавать металлолом, в таком случае ликвидационная стоимость будет равна нулю.

Вышеприведённые примеры показывают, что по профильным активам компании оценить ликвидационную стоимость в большинстве случаев возможно, особенно когда понятны и прозрачны ожидания менеджмента по данным активам. Деление первоначальной стоимости объекта на амортизируемую стоимость (погашаемую в процессе эксплуатации актива и возмещаемого через выручку) и ликвидационную стоимость (погашаемую в момент прекращения эксплуатации и возмещаемую через продажу актива) наиболее четко отражает экономические ожидания менеджмента от данного актива в бухгалтерской (финансовой) отчетности в течение всего срока владения активом.

Наряду с положительными примерами существуют также примеры, когда ликвидационную стоимость оценить достаточно проблематично, и эта проблема касается в первую очередь активов, состоящих из материалов, для которых отсутствует вторичный рынок.

С одной стороны, получение дополнительного дохода от продажи бывших в употреблении ОС выгодно для компаний, с другой – реализация активов сопряжена с дополнительными расходами как управленческого характера (специальный ответственный человек/департамент), так и операционного (затраты на разборку, транспортировку, рекламу, продажу). Поэтому руководство компании на основании своей оценки эффективности и рентабельности мероприятий по ликвидации ОС определяет политику компании в этом направлении. Значимые, материалоемкие или состоящие из дорогостоящих материалов активы вполне целесообразно продать, и они будут иметь ликвидационную стоимость. При этом незначимые, высоко затратные с точки зрения стоимости разборки/транспортировки и т.д. активы выгоднее утилизировать, их ликвидационная стоимость будет равна нулю. Местоположение актива, его состояние, цены на вторичных и сырьевых рынках меняются со временем, соответственно, политика и ожидания руководства компании вместе с ликвидационной стоимостью также будут претерпевать изменения.

Читайте также:
Материнский капитал облагается налогом или нет в 2022 году: условия, ограничения

Как и в прошлый раз отметим, что формулировки бухгалтерских стандартов, влияющие на оценку налоговой базы по налогу на имущество, содержат прямые указания на оценочные суждения, а это достаточно новая и спорная ситуация в отечественной финансовой практике. Оценочные суждения тяготеют к субъективности по своей природе, что может привести в дальнейшем к большому количеству налоговых споров и вопросов, связанных с разницами в оценочных суждениях руководства компаний и оценочных суждениях налоговых органов. В данном случае для компаний-налогоплательщиков выгодно, чтобы ликвидационная стоимость, уменьшающая амортизируемую стоимость и, соответственно, сумму амортизационных начислений, была меньше или равна нулю. Иными словами, чем быстрее амортизируется ОС, тем меньше налога на имущество мы с него заплатим. Для фискальных органов важно незанижение налоговой базы за счет неадекватно завышенных сумм амортизации, поэтому они могут скептически отнестись к отсутствию ликвидационной стоимости в ходе оценки объектов ОС, хотя ФСБУ прямо указывает критерии, когда такая ситуация возможна, не освобождая нас от необходимости оценить ликвидационную стоимость. Кроме того, следует учесть, что дополнительные доказательства для проверяющих органов придется собирать в случаях пересмотра суждений в отношении сроков полезного использования объектов ОС и их ликвидационной стоимости, особенно когда этот пересмотр приведет к уменьшению налоговой базы.

Таким образом, принимая во внимание появление новых налоговых рисков в связи с появлением новых оценочных категорий в бухгалтерском учете ОС, ситуация потребует от руководства компаний непосредственного подключения к данному вопросу.

Отметим, что обязательное вступление в действие ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», начиная с бухгалтерской(финансовой) отчетности за 2022 год, потребует единовременной корректировки балансовой стоимости основных средств на 01.01.2022 года. До этой знаменательной даты осталось чуть более квартала, а у российских финансистов и бухгалтеров все еще много вопросов о порядке применения положений новых стандартов на практике, причем эти вопросы можно отнести не только к области бухгалтерского учета, но и к налогообложению, а также оценочной деятельности. И мы по-прежнему ждем внятных и четких комментариев от наших регуляторов.

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Oцeнкa pынoчнoй cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти пpoвoдитcя пpи paзныx cдeлкax, нaпpимep, пpи пpoдaжe, пoкyпкe, oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк ee пpoвoдят, кaкиe виды cтoимocти мoжнo пocчитaть, зaчeм нyжнa пpoцeдypa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae.

Oцeнкa нeдвижимocти — чтo этo тaкoe

Oцeнкoй cтoимocти нeдвижимocти нaзывaют пpoцecc oпpeдeлeния cтoимocти кoнкpeтнoгo oбъeктa нeдвижимocти: нaпpимep, пpoизвoдcтвeннoгo цexa, квapтиpы, дaчи, гapaжa, чacтнoгo дoмa или дpyгoгo. Пpoвeдeниe oцeнки нeдвижимocти cтpoгo peглaмeнтиpoвaнo. Oцeнкoй нeдвижимocти зaнимaютcя oцeнщики, дeятeльнocть кoтopыx peгyлиpyeт зaкoн «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции». Этo мoжeт быть кoмпaния или индивидyaльный пpeдпpинимaтeль.

Paccчитaть opиeнтиpoвoчнyю pынoчнyю cтoимocть мoжнo caмocтoятeльнo, нo peзyльтaты тaкoй oцeнки нe пpимyт вo внимaниe гocyдapcтвeнныe opгaны. Cyд, Pocpeecтp, бaнки пpинимaют вo внимaниe тoлькo oфициaльный дoкyмeнт — oтчeт oб oцeнкe, выдaнный aккpeдитoвaнным cпeциaлиcтoм.

Bиды cтoимocти

Coглacнo ФCO №2 , пpи ocyщecтвлeнии oцeнoчнoй дeятeльнocти иcпoльзyютcя чeтыpe видa cтoимocти oбъeктa oцeнки: pынoчнaя, ликвидaциoннaя, инвecтициoннaя и кaдacтpoвaя.

Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.

Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.

Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.

Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Читайте также:
Ответственность работодателя за непредоставление отпуска работнику

Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.

Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.

Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.

Как оценить стоимость бизнеса: методы расчета и подходы

author__photo

Бизнес – это совокупность процессов, направленных на производство товаров или услуг с целью получения прибыли. Чтобы понять, насколько ваш проект интересен инвесторам и какой доход может принести в случае продажи, нужно знать его стоимость. В этой статье расскажем, как оценить стоимость бизнеса, какие есть методы расчета и подходы.

Что такое стоимость бизнеса

Стоимостью бизнеса называют аналитический показатель будущих денежных потоков, на которые может рассчитывать собственник экономического объекта: организации или предприятия.

Оценка бизнеса – это система процедур для подсчета экспертами стоимости бизнеса в текущий момент. Оценщик изучает все бизнес-процессы, учредительные документы, состояние имущества, деловую репутацию.

Виды стоимости бизнеса

Есть четыре вида стоимости бизнеса. Они отличаются подходами, целями и задачами определения.

Виды стоимости бизнеса

Рыночная

Рыночная стоимость – цена имущества компании, в том числе, ее доходы. Этот формат используют для коррекции долгосрочной стратегии развития. Для ее подсчета анализируют прибыль за текущий период. Предпринимателю нужно знать рыночную стоимость бизнеса, чтобы определить место компании на рынке для организации сделок, связанных со слиянием или поглощением, продажей бизнеса.

Рыночная стоимость бизнеса

Инвестиционная

Эта разновидность определяет стоимость имущества в рамках конкретных инвестиционных целей. Такой формат используют в двух случаях:

  • когда владелец бизнеса решает запустить новый инвестиционный проект;
  • когда инвесторы планируют вложить средства в развитие компании.

Исходя из потенциального (прогнозируемого) дохода в области инвестиций, цена бизнеса может быть выше или ниже рыночной.

Бизнес

РРЦ: что это такое, расшифровка, определение, механизм реализации рекомендованной розничной цены

РРЦ: что это такое, расшифровка, определение, механизм реализации рекомендованной розничной цены

Текущая

Это сумма затрат, которые были вложены на развитие бизнеса с учетом активов. Текущая стоимость бизнеса нужна, если:

  • необходимо застраховать имущество компании;
  • учредители переоценивают активы;
  • требуется оптимизировать систему налогообложения.

Текущую стоимость иногда называют «восстановительной».

Ликвидационная

Ликвидационная стоимость бизнеса рассчитывается в денежном выражении за исключением затрат, которые связаны с продажей. Оценку производят в случае необходимости экстренного закрытия бизнеса. Из-за этого стоимость товаров и бизнеса в целом снижается.

Ликвидационная стоимость бизнеса

Для чего нужна оценка бизнеса

Существует много причин, по которым владельцу компании нужна экспертная оценка стоимости бизнеса. Например, для продажи дела, привлечения инвесторов, оценки эффективности бизнес-процессов или стартапа.

Для продажи

Оценка стоимости бизнеса с целью продажи предполагает определение вероятной стоимости компании. Заключение основывается на материальных активах и нематериальных элементах, от которых зависит доходность и эффективность бизнеса.

Для привлечения инвестиций

Бизнес нуждается в инвестициях. Особенно, когда это стартап. Расширение масштаба влияния и рост компании – главные ориентиры новичков в сфере бизнеса. Инвесторы захотят вложить деньги в перспективный и надежный проект.

Если сайт приносит прибыль и привлекает новых клиентов, инвесторы захотят вложить деньги в развитие вашего бизнеса, а потенциальные покупатели – стать владельцами актива. Рекомендуем изучить статистику роста трафика и конверсий на сайте компании. Сквозная аналитика Calltouch поможет проанализировать все рекламные каналы, продажи на сайте и оценить работу менеджеров и маркетологов.

Сквозная аналитика

  • Автоматически соберет данные с рекламных площадок, сервисов и CRM в 1 окне
  • Бесплатные интеграции c CRM и другими сервисами: более 50 готовых решений
  • Анализируйте воронку продаж от показов до кассы
  • Оптимизируйте свой маркетинг с помощью подробных отчетов: дашборды, графики, диаграммы
  • Кастомизируйте таблицы, добавляйте свои метрики. Стройте отчеты моментально за любые периоды

Оценка эффективности

Узнав стоимость бизнеса, собственник может оценить перспективу его развития, увидеть проделанную работу и внести коррективы в управленческие, производственные и маркетинговые процессы. Оценка бизнеса помогает понять, насколько эффективна выстроенная система работы, как быстро происходит развитие компании.

Читайте также:
Правоотношения по надзору и контролю за охраной труда и соблюдением трудового законодательства

Методы оценки бизнеса

Методы оценки бизнеса отличаются способами подсчета стоимости. Выбор способа оценивания зависит от сферы бизнеса. Различают метод дисконтированных денежных потоков, мультипликаторов и коэффициентов, чистых активов.

Методы оценки бизнеса

Метод дисконтированных денежных потоков

Этот способ подходит быстрорастущим стартапам на начальных стадиях развития, если они имеют небольшой доход. Стоимость рассчитывается как сумма свободного денежного потока будущего периода. Его величина формируется с учетом возможных рисков. При этом есть возможность завышения реальной стоимости компании ввиду неточностей и допущений, которые могут связывать с показателем роста или снижения выручки.

Метод чистых активов

Метод подходит для компаний с большими активами. Базой для расчета выступают балансовые показатели бизнеса. Преимущество метода – возможность проверки стоимости бизнеса на основе изучения бухгалтерских документов.

Другие методы оценки стоимости компаний

Для оценки стоимости можно использовать два правила:

  • Правило компетенций. Предполагает оценку долей всех сторон с учетом навыков и компетенций участников компании.
  • Правило жадности. Инвестиционную сумму нужно умножить на долю директора бизнеса, разделить на инвестиции директора и умножить на долю инвестора. Показатель объективной оценки – результат от 5 до 8. Если он превышает 10, собственник «жадничает» и обделяет инвесторов.

Как посчитать самому, сколько стоит бизнес

Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость бизнеса с помощью трех методов: доходного, сравнительного и затратного. Рассмотрим их особенности.

Как посчитать самому, сколько стоит бизнес

Рассчитываем цену доходным методом

Доходный метод – это расчет стоимости бизнеса в соответствии с ожидаемыми доходами и учетом временной стоимости денег. Чтобы упростить расчет, нужно показатели чистой прибыли за последний год умножить на горизонт планирования (3-5 лет) и сравнить с доходами за предыдущие периоды. Это позволит понять, растет прибыль или уменьшается.

Оцениваем по стоимости похожего бизнеса

Это сравнительный метод, который используют крупные компании с большой прибылью, но скромными активами. Собственник должен найти организации, которые имеют схожую отрасль, географическое положение, операционную и финансовую структуру, выручку, ассортимент товаров или услуг. Если бизнес работает недавно, можно использовать среднюю стоимость 4-5 схожих проектов и реализовывать свой за такую же цену. Если бизнес работает давно, можно сравнивать данные о доходах при помощи мультипликатора: отношения цены бизнеса к чистой прибыли за год.

Оцениваем по затратам на запуск

Этот метод самостоятельной оценки называется затратным. Он основывается на изучении затрат на создание бизнеса. Предприниматель считает, сколько средств потребуется вложить для запуска такого же бизнеса, и на основании этого формирует его стоимость.

Выводим среднее значение из трех оценок

Среднее значение складывается на основании итоговых показателей трех методов: доходного, сравнительного, затратного. Оно может получиться выше стоимости, по которой покупатель готов приобрести бизнес. Предпринимателю придется решить: готов ли он продавать свое дело дешевле. Во многом это зависит от ситуации на рынке и наличии аналогичных предложений.

как самостоятельно посчитать стоимость бизнеса

Бизнес

Что такое среднесписочная численность работников и как ее посчитать

Что такое среднесписочная численность работников и как ее посчитать

Корректировка стоимости бизнеса

Корректировка итоговой стоимости проводится с помощью оптимизации системы налогообложения, сокращения дебиторских задолженностей бизнеса. Чем меньше будут эти показатели, тем выше будет оборот, что повлияет на доходную часть. Результаты этих изменений помогут выгоднее продать компанию или оптимизировать бизнес-процессы.

Если вы платите подрядчикам или рекламным площадкам за привлечение звонков в компанию, подумайте о защите от фрода. Это «мусорные» звонки, которые не приносят продаж, а просто тратят бюджет. Система Антифрод Calltouch выявляет такие звонки, помечая их как «Сомнительные», и предоставляет отчеты с неэффективными рекламными источниками.

Антифрод

Автоматически выявляет некачественные звонки, которые не приводят к продажам, а просто расходуют бюджет.

  • Выявляет и тегирует сомнительные звонки от недобросовестных рекламных подрядчиков или спам
  • Позволяет учитывать в отчетах только качественные обращения
  • Упрощает контроль подрядчиков

Выводы

Расчет стоимости бизнеса – это оценка бизнес с точки зрения его предполагаемой доходности в будущем. Процедура подразумевает анализ бизнес-процессов, учредительных документов, состояния имущества, деловой репутации. Зная стоимость бизнеса, собственник может выгодно продать проект, привлечь инвесторов, спрогнозировать развитие действующего предприятия и успех стартапа.

Хостинг провайдер для бизнеса

30 дней бесплатного тестового периода виртуального хостинга

Сервис сквозной аналитики, коллтрекинга и управления рекламой

100 минут обратного звонка бесплатно

Инструмент автоматизации контекстной рекламы

Скидка 25% на 3 месяца тарифа «Старт» + индивидуальный практикум по работе с инструментом

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: