Как проверить земельный участок перед покупкой на юридическую «чистоту»?

Как самостоятельно провести экспертизу юридической чистоты земельного участка

Законы и нормативы, регулирующие операции с земельными участками во многом отличаются от нормативов для операций с жильем. Вот показательный пример: договор купли-продажи жилья считается заключенным с момента регистрации в Управлении Росреестра, а сделка с землей – с момента подписания договора купли-продажи, то есть еще до похода в упомянутое Управление. Соответственно в процедуре покупки земельного участка существуют свои специфические подводные камни, самые крупные из которых можно обойти, внимательно изучив бумаги на участок. Многие риэлторы в принципе считают, что при покупке земли, изучению документов следует уделить больше внимания, чем при покупке любой другой недвижимости. Лучше привлечь к проверке профессионала. Однако первичный «фейс-контроль» вы можете провести сами. Для этого ознакомьтесь со следующими бумагами:

• правоустанавливающие документы;
• правоподтверждающие документы;
• кадастровый паспорт участка;
• выписка из Единого государственного реестра прав;

Теперь подробно о каждой бумаге…

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие бумаги указывают, на каком основании земля оказалось в собственности нынешнего хозяина. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство; акт местного органа власти о предоставлении участка в собственность. Идеальный вариант, если нынешний продавец не купил участок и не унаследовал его, а получил у администрации. То есть, в постановлении о выделении земельного участка стоит его фамилия. Это является неплохой гарантией того, что у участка нет темного прошлого. Как замечают екатеринбургские риэлторы, большинство участков выставленных сегодня на продажу продают именно первые собственники.

Если же участок продает не тот человек, которому земля выделялась, а более поздний владелец, то, как советует юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова, следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком. Из договора можно проследить, как часто земля переходила из рук в руки. Допустим, предыдущий собственник, и сам продавец оба владели участком совсем недолго. Это настораживающий фактор. К приобретению такого объекта стоит подходить осторожно. С другой стороны, если продавец владел участком уже много лет – то это хорошо. Ниже вероятность того, что у земли темное прошлое. В крайнем случае, можно обратиться за помощью к юристу или риэлтору.

Если право нынешнего владельца участка было зарегистрировано в Федеральной регистрационной службе (ФРС), то он может продавать землю и не имея на руках правоустанавливающих бумаг. В случае если владелец утерял правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, мены, дарения и пр.), есть возможность получить их копии из архива управления Росреестра, уплатив госпошлину и обратившись с соответствующим заявлением в Управление.

Правоподтверждающие документы

Правоподтверждающим документом для земельного участка является Свидетельство о государственной регистрации права. В подавляющем числе случаев без этой бумаги сделка с
участком невозможна. Но существуют исключения. Как поясняет начальник отдела вторичного жилья Центра недвижимости «Северная казна-1» Семен Дерменжи сделка без Свидетельства о государственной регистрации права возможна в следующих случаях:

• право собственности возникло до 2000г., тогда сделки регистрировало БТИ и Свидетельство не выдавалось;
• если человек, продающий участок получил его в наследство или по суду (в определенных случаях), то право собственности ну участок возникло в момент получения права на наследство или решения суда. В этих случаях государственная регистрация не требуется, а значит, собственник может продать землю, не имея Свидетельства о госрегистрации.

Повторим, участков, подпадающих под исключение немного. И скорее всего, в вашем случае от продавца потребуется предъявление Свидетельства о госрегистрации. Желательно, чтобы вам показали оригинал. Если у продавца есть только копия Свидетельства (пусть и заверенная нотариусом), это должно насторожить. Возможно, оригинал отсутствует, потому что участок находится под арестом или правомерность выдачи Свидетельства на землю оспаривается в суде. Правда, как замечает юрист Центра недвижимости «МАН» Ирина Карпухина, наличие оригинала Свидетельства не гарантирует правовую «чистоту» земельного участка и защиту покупателя от неожиданностей. Ведь собственник, у которого, по какой то причине была изъята данная бумага, может вполне законно восстановить ее в течение одного месяца. Поэтому, чтобы исключить упомянутые риски, следует внимательно изучить выписку из ЕГРП. (о чем ниже).

А сейчас вернемся к Свидетельству о госрегистрации права. Взяв его в руки, убедитесь, что участок принадлежит именно продавцу, а не некоему третьему лицу. Для этого вам надо ознакомиться с паспортом продавца. После чего обратите внимание на «категорию» и «разрешенное использование» земли, на которой расположен участок. Построить полноценный жилой дом можно только на участке категории «земли населенных пунктов» и разрешенным использованием «жилищное строительство».

Читайте также:
НПФ "Социальное развитие": особенности деятельности фонда, отзывы

Правда, в определенных случаях можно построить дом и на участке категории «земли сельскохозяйственного назначения». На такой земле строить можно, при разрешенном использовании – дачное строительство. (абз. 4, ст.1, 66ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). Причём, как замечает Семен Дерменжи, на земле такого статуса можно получить прописку. Например жители коттеджного поселка «Бобры» (пос. Косулино) и коттеджного поселка «Базальт» (Екатеринбург, район Елизавета) получили прописку в своих домах, хотя земля под ними относятся к землям сельхозназначения.
Правда стоит учесть, что прописаться в доме на сельскохозяйственной земле можно, только если участок расположен в административных границах города или поселка. Об этом говорится в решении Конституционного суда от 14 апреля 2008г. Иеще обратите внимание: в правоустанавливающих документах на землю должны быть указаны обременения и ограничения по использованию участка. Например, если он находится в природоохранной зоне…

Кадастровый паспорт

Еще один обязательный для сделки документ – кадастровый паспорт (до марта 2008г. – кадастровой план). В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи являются только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет и получили кадастровый номер. Поэтому, если владелец действительно продает участок, то у него должен быть на руках кадастровый паспорт. В нем должны быть указаны ФИО владельца, категория земли, сведения о частях земельного участка, а также иметься план границ участка. Кроме того, в документе должны содержаться данные об обременениях. Под обременениями подразумеваются возможные ограничения по пользованию участком, например, если через него проходят коммуникации (трубопроводы, ЛЭП, подъездные пути). Не надейтесь, что все эти объекты вы сможете увидеть, просто осмотрев участок. Был случай, когда в окрестностях Екатеринбурга был куплен большой участок под коттедж, и его новый владелец узнал о подземной трубе газопровода, только когда заказал топосъемку. Наличие подземной трубы наложило ограничения на застройку и нарушило планы владельца.

Но продолжим изучать кадастровый паспорт. Обратите внимание на указанный в нем размер участка. Важно чтобы эти цифры совпали с теми, что стоят в Свидетельстве о госрегистрации прав. Собственно, именно в кадастровом паспорте указан истинный размер. Бывает что в Свидетельстве написано «выделено 10 соток», а в кадастровом паспорте отмечено 8 соток. Это значит, что вы покупаете не 10 соток, а только 8. Если обнаружено подобное несоответствие, то риэлторы советуют сбивать цену или отказаться от покупки.

Выдачей кадастровых паспортов занимается Кадастровая палата. Впрочем, сравнительно недавно она слилась с Федеральной регистрационной службой и теперь название организации звучит так – «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии» или коротко – Росреестр. Как пояснила Ирина Карпухина, в Екатеринбурге кадастровый паспорт на любой участок можно получить бесплатно в отделах Управления по адресу: ул. Малышева, 53, или по адресу: ул. 8 Марта, 8б.

В кадастровом паспорте есть важный момент, в разделе «особые отметки» указывается требуется или нет межевание участка – уточнение границ с соседями. Если межевания не было, то возможны споры с соседями. Для определения реальных границ придется вызывать геодезистов, ставить колышки. Бывали случаи, что после уточнения границ, приходилось либо переносить заборы, бани и прочие строения, либо выкупать у соседа тот кусок земли, на который залезли строения. Поэтому строить по границе участка что-то серьезнее, чем забор без межевания и согласования границ очень не рекомендуется.

Выписка из ЕГРП

Даже если продавец участка предъявил кадастровый паспорт в развернутом виде, вам все-таки следует посетить районное отделение Росреестра. Здесь вам надо получить выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Эта выписка содержит информацию, о том, не находится ли участок в залоге, под судом или арестом. Вот что говорит по этому поводу Ирина Карпухина: «Выписка из ЕГРП отражает правовое положение участка на сегодняшний день. Изучая эту бумагу необходимо обращать внимание на информацию о собственнике земельного участка, а также об обременениях и арестах». Если в Росреестре ответят, что, участок не является предметом спора, это почти гарантированно оградит вас от дальнейших недоразумений.

Выписку имеет право получить любой гражданин. Для этого надо заплатить 100 руб. пошлины и подождать до 5 рабочих дней (фактически – неделю). При подаче запроса необходимо указать юридический адрес участка. Если адрес еще не присвоен, то надо указать кадастровый номер. Для участков расположенных в административных границах МО «г. Екатеринбург», запрос подается по уже известному нам адресу ул. Малышева, 53 зал №2.

Читайте также:
Как составить исковое заявление о выселении из жилого помещения?

* * *
Из важных бумаг, можно упомянуть оформленное нотариально согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка. Как замечает Людмила Плотникова, эту бумагу покупателю надо потребовать у продавца если тот приобрел участок по возмездной сделке, будучи в браке.

Как проверить участок перед покупкой

Весь последний год социологические измерения показывают, что интерес к загородной жизни постоянно растет. Люди покидают некомфортные «человейники» в больших городах, покупают земельные участки и решаются на стройку. Но покупка земли – дело серьезное; вместо с участком можно приобрести большие проблемы. Обычно люди настораживаются, если предложение продавца какое-то странное.

Продавец ниже средней цены указал на несколько своих участков (в разных частях поселка ИЖС). Думаю, где подвох.

Но и в любом другом случае расслабляться не надо. Прежде, чем совершать с участком какие-то юридические действия, его надо проверить по всем пунктам. Рассказываем, как выяснить, не входит ли участок в Зону с особыми условиями использования, какие документы нужно посмотреть и что в них можно увидеть, какие моменты проверяются по публичной кадастровой карте и на что еще нужно обратить внимание до покупки земли.

Зачем смотреть правоустанавливающие документы

Юридический консультант нашего портала Василий Гуцев (ник на FORUNHOUSE Dremlin) объяснил, какую именно информацию нужно искать покупателю в документах продавца.

Свидетельство о праве собственности – это описание объекта недвижимости, кадастровый номер и ссылка на правоустанавливающий документ.

Правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи (дарения, мены), постановление о предоставлении земельного участка, свидетельство о праве на наследство, соглашение о выделе доли или судебное решение. Здесь рекомендуется проверить соответствие документа нормативно-правовым актам, которые действовали на момент его составления, и, если продавец не первый собственник участка, максимально глубоко отследить цепочки сделок с участком, учитывая сроки исковой давности.

Некоторые эксперты считают небезопасным покупать землю и другую недвижимость, полученную в наследство от наследодателя мужского пола (и все равно, как досталось наследство, по закону или завещанию).

А если наследство открылось сравнительно недавно (~пара лет) и наследодатель был фертильного возраста, то лучше не покупать вовсе. Несовершеннолетние дети имеют право на обязательную долю, а выявить всех детей представляется крайне сложным делом.

Если наследник не принял наследство вовремя, он должен восстанавливать срок на принятие наследства по 1155 ГК РФ, и в этом случае он к покупателю ничего не предъявит, только к другим наследникам будет иск о взыскании НО. Если наследник (через суд) докажет, что принял наследство фактическими действиями, он может заявить виндикационный иск к покупателю, который отбивается через добросовестность.

То есть, проблемы у покупателя могут только из-за его недобросовестности: он знал, что есть реальный собственник; он купил участок по заниженной цене, он проявил неосмотрительность, не проверив участок перед покупкой.

Зачем проверять кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт дает информацию о границах, о смежниках, о категории и виде разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Этот важный документ позволит проверить, что было сделано межевание, что данные в нем не противоречат данным из других документов, что данные о смежных участках не противоречат реальному положению дел, что категория и ВРИ участка соответствуют генплану и Правилам землепользования и застройки.Строить индивидуальные дома можно на участках категорий

  • «земли поселений» (ЗНП)
  • «сельхозназначения».

У них должен быть один из следующих видов разрешенного использования:

  • для ИЖС;
  • для ЛПХ;
  • ведение садоводства.

ИЖС (категория этих участков всегда «земли населенных пунктов») позволяет построить на участке жилой дом, любые хозпостройки и коммуникации.

ЛПХ тоже не накладывает ограничений, но только если категория – «земли поселений»! А категория «земли сельхозназначения» накладывает на участок с ВРИ ЛПХ множество ограничений, требует бесконечных согласований. С ним лучше не связываться.

Для ведения садоводства (этот ВРИ ничуть не хуже, чем ИЖС, сейчас на таких участках тоже можно строиться на средства материнского капитала).

ВРИ участка можно изменить, но это сложная и долгая бюрократическая процедура, лучше сразу покупать беспроблемный участок. Статья, подготовленная при участии юридических консультантов нашего портала, поможет разобраться в теме категорий земли и видов разрешенного использования участков.

Зачем смотреть землеустроительное дело

Данные землеустроительного дела о межевании участка, нахождении его границ, о том, кем они согласованы нужно сравнить с данными из других документов. Совпадают ли координаты из землеустроительного дела с координатами в кадастровом паспорте? Кто подписывал акт согласования границ? Если владельцы смежных участков сменились, надо убедиться, что те, кто подписывал акт согласования, были предыдущими собственниками.

Читайте также:
Приказ о направлении на обучение по охране труда: образец, как направить работников на получение дополнительных

Что покупатель может узнать из публичной кадастровой карты

Публичная кадастровая карта Росреестра отличный бесплатный инструмент для тех, кто готовится покупать земельный участок. Она дает возможность убедиться, что границы участков корректны, что участок действительно стоит на кадастровом учтете, можно узнать информацию о смежниках, проверить площадь участка. Также карта показывает, не попадает ли участок в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Если попадает, дело плохо, от покупки такой земли лучше отказаться. Продавец может утаить, что его участок входит в одну из санитарно-защитных или водоохранных зон, зону охраны памятников истории и культуры, охранную зону ЛЭП, газопровода, нефтепровода и т.п.; но у каждой из этих зон свои ограничения, и может выясниться, что строится там вообще нельзя, постройку признают самовольной и заставят сносить. Чтобы проверить, входит участок в ЗОУТ или нет, нужно выбрать «ЗОУИТ» во вкладке «Поиск». Но сведения, не внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, на карте не отображаются. И чтобы узнать все наверняка, нужно попросить продавца показать вам градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Продавец может запросить его через портал Госуслуг, единственное, ждать придется долго, до 20 дней. Но убедиться, что участок не в ЗОУИТ, все же необходимо, особенно если рядом возвышается красивое, явно историческое здание (объект культурного наследия!), или проходит газопровод, или маячит что-то еще подозрительное.

Для проверки отсутствия/наличия градостроительных ограничений попросите продавца предоставить ГПЗУ или уведомление о согласовании начала строительства от администрации.

Полезная информация об участке может содержаться в интернете в открытом доступе, и не лишним будет тщательно поискать, велись ли в отношении участка суды, публичные слушания, можно найти сведения об установлении охранных зон и пр.

Что можно узнать из выписок ЕГРН и на сайте Росреестра

Официальный сайт Росреестра может показывать, какие обременения могут быть у покупаемой земли: нужно зайти по ссылке и ввести в соответствующие графы кадастровый номер, адрес или условный номер участка. Также нужно обязательно заказать выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта и о переходе прав (чтобы проверить, кому, сколько раз и по каким сделкам передавался участок). Возможно, выяснится, что на участок наложен арест, или он в залоге, или есть еще какие-то обременения.

Еще одна отличная возможность, которую дает ЕГРН – выписка о правах отдельного лица на имевшиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости. Может оказаться, что человек в короткие сроки заключил множество разных сделок с недвижимостью – не обязательно, но вполне вероятно он может быть замешан в каком-то мошенничестве, и не факт, что купленный у него участок не истребуют.

Несколько последовательных сделок в отношении недвижимости могут таить в себе неприятные сюрпризы. Причем, проверить юридическую чистоту всех предыдущих сделок не представляется возможным.

Зачем делать сверку в натуре

Все данные из документов должны соответствовать действительному положению дел. Нужно измерить площадь участка, убедиться, что заборы стоят строго по границам участка, не заходят на земли общего пользования; что на этом и соседних участках нет знаков охранных зон, познакомиться с владельцами смежных участков.

Покупка участка – серьезное дело, и в идеале следует изучить историю участка с момента формирования. Имеет смысл попросить продавца заказать выписку о переходе прав собственности на участок, чтобы изучить основания для первой записи. К сожалению, на FJRUMHOUSE есть истории, когда покупатели были слишком доверчивы и беспечны даже в ситуациях, когда от покупки лучше было отказаться. Так, наш пользователь купил участок у дамы – в свидетельстве о праве собственности значился договор купли-продажи с человеком, который об этом участке вообще ничего не знает, права собственности у него никогда не было: скорее всего, действия происходили по утерянному паспорту. Узнайте, законна ли продажа участка по документам старого образца. Посмотрите наше видео посмотрите наше видео о том, как оптимизировать затраты при строительстве дома.

Проверка юридической чистоты сделки перед покупкой земельного участка

Покупка любой недвижимости, в том числе и земельного участка, всегда несет в себе определенные риски. Чаще всего они связаны с наличием у приобретаемого объекта каких-либо проблем: обременений, возможности посягательств со стороны третьих лиц, отсутствия необходимых документов и т. п.

Читайте также:
Материнский капитал в Махачкале и республике Дагестан в РФ - процесс получения

Чтобы минимизировать эти риски, перед проведением купли-продажи стоит провести процедуру проверки юридической чистоты сделки. В чем она заключается и что при этом подлежит изучению, будет рассмотрено далее.

Права на землю и документы

Одно из главных требований к продавцу при проведении сделки купли-продажи — это наличие у него прав собственности на земельный участок. Подтверждаются данные права определенными документами, которые в обязательном порядке прикладываются к договору. К этим документам относятся:

Правоустанавливающие

С их помощью можно определить, на каких основаниях земля оказалась у нынешнего собственника.

нотариальное заверение документов по купле-продаже

В зависимости от способа получения это может быть:

  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о вступлении в наследство;
  • решение суда; ;
  • договор мены; местного органа государственной власти (администрации) о передаче участка в собственность и т. п.

Наиболее надежным способом получения земли является последний, поскольку в этом случае риск наличия каких-либо проблем с недвижимостью является минимальным.

Во всех остальных случаях существует вероятность, что права собственности нынешнего владельца могут быть оспорены другими заинтересованными лицами.

При проверке этих документов стоит обратить внимание на срок, в течение которого продавец владеет землей. Если он довольно длительный (например, несколько лет), то надежность сделки повышается. При слишком маленьком сроке (менее года) покупателю стоит насторожиться, особенно если предыдущий собственник также владел участком недолго.

Подтверждающие наличие прав собственности

Главным документом при этом является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Оно выдается во время процедуры регистрации договора при переходе прав собственности на землю в Росреестре.

оформление документов на куплю-продажу

В большинстве случаев наличие данного документа является обязательным, за исключением некоторых ситуаций:

  • права собственности возникли в период до 2000 г. — тогда регистрацией имущественных сделок занималось БТИ, а свидетельство при этом не выдавалось;
  • участок был получен по наследству или по решению суда (в некоторых случаях) — в этом случае право собственности возникает в момент получения прав на наследство или издания соответствующего судебного решения, государственная регистрация при этом необязательна.

Таких исключительных ситуаций на самом деле немного, поэтому наличие свидетельства все-таки является очень желательным. При этом важно, чтобы продавец мог предоставить оригинал документа. Копия, даже заверенная нотариально, должна насторожить — возможно, отсутствие оригинала связано с наличием на участке определенных обременений.

Но даже при наличии оригинала все равно стоит внимательно проверить документ.

В частности, данные о владельце, указанные в нем, должны совпадать с паспортными данными продавца. Также необходимо обратить внимание на категорию земли и вид ее разрешенного использования, указанный в свидетельстве.

Кадастровый паспорт (до 2008 года — кадастровый план)

Еще один обязательный документ, подтверждающий, что участок прошел процедуру постановки на кадастровый учет и получил соответствующий номер. Без выполнения этого требования любые сделки с ним, в том числе и продажа, запрещены.

получение прав собственности на землю

В паспорте должны содержаться такие данные:

  • ФИО владельца;
  • данные о частях участка;
  • категория земель;
  • план границ;
  • сведения об обременениях (например, наличие трубопроводов, подъездных путей и т. п.).

Данные о размере земли, указанные в кадастровом паспорте, обязательно должны совпадать с теми цифрами, что содержатся в свидетельстве о регистрации.

При обнаружении каких-либо несоответствий стоит потребовать от продавца снижения цены или вообще отказаться от сделки.

Выписка из ЕГРП

Даже при наличии всех вышеперечисленных документов стоит требовать данную выписку, поскольку она весьма достоверно отображает правовое положение участка на данный момент времени.

В частности, в ней есть информация о том, находится ли земля в залоге, под арестом или судом.

Получить выписку может не только собственник, но и любое заинтересованное лицо, путем обращения в районное отделение Росреестра. Поэтому в случае отказа продавца от предоставления этого документа покупатель может получить его самостоятельно.

Категория земли

Земля во владении государства

Помимо документальной, нелишней также будет проверка категории земли и вида разрешенного использования, ведь от этого будут напрямую зависеть возможные действия с участком.

Делается это с использованием такой его характеристики, как кадастровый номер — уникального номера, присваиваемого каждому участку при его постановке на учет.

При помощи этого номера можно получить важнейшую информацию о нем, а именно:

  • месторасположение;
  • границы и размеры;
  • наличие строений;
  • кадастровая стоимость;
  • данные о владельце;
  • характеристики качества почвы;
  • категория земли.

Проверка

Провести проверку можно несколькими способами:

Читайте также:
Задолженность юридических лиц: способы поиска информации о задолженности и методы взыскания

Через интернет

Делается это на сайте Росреестра в разделе «Карты». После ввода номера участка в специальное окошко появится карта с отмеченным на ней искомым объектом.

По телефону

В этом случае необходимо обращаться в территориальное отделение Росреестра и запрашивать необходимую информацию. Однако стоит учесть, что сделать это может только собственник участка.

Путем личного обращения

Делается это путем обращения в службу, которая занимается регистрацией, кадастрами и картографией с просьбой уточнить сведения об участке.

В течение 5 дней на этот запрос будет предоставлен ответ — в виде письма или какого-либо другого выбранного способа связи.

Последний вариант позволяет получить максимально подробную информацию об участке, поэтому лучше использовать именно его. После получения информации в этом органе можно сравнить ее с теми данными, которые содержатся в документах продавца — при наличии каких-либо несовпадений стоит насторожиться.

Наличие возможных обременений

Под обременением понимаются различные ограничения, которые наложены на возможное использование земельного участка. Возникнуть они могут в результате договора или в силу закона.

Дом и его приобретение

Примером возможных обременений может быть:

  • арест — данное ограничение накладывается судебными органами и связано, чаще всего, с наличием непогашенных задолженностей;
  • залог (в том числе и при ипотеке) — в этом случае недвижимость выступает обеспечением по какой-либо сделке и может быть затребована залогодержателем при определенных условиях;
  • сервитут — под ним понимается ограниченное право пользования землей, предоставляемое третьим лицам (например, право прохода через участок или прогона сельскохозяйственных животных);
  • притязания со стороны третьих лиц (например, родственников продавца) — в частности, при продаже обязательно требуется согласие мужа или жены;
  • долгосрочная аренда (более года) — при такой сделке даже смена собственника участка не является основанием для ее расторжения;
  • концессия — в этом случае собственник так же, как и при аренде, передает право пользования участком другому лицу, но не на конкретный срок, а для реализации определенной цели (например, для добычи полезных ископаемых);
  • доверительное управление — при этом участок используется специально назначенный управляющий, но не в своих целях, а в интересах собственника или другого лица;
  • ограничение в возможности использования земли (например, запрет на размещение определенных объектов в природоохранных зонах) и т. п.

Все из перечисленных выше ограничений, наложенных на землю, подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Поэтому сведения об их наличии обязательно содержатся в этом органе. Информация о наличии или отсутствии обременений также должна отображаться в свидетельстве о правах собственности на участок.

Однако для максимальной надежности стоит обратиться в Росреестр и получить на данный объект выписку из ЕГРП. Для этого необходимо знать только кадастровый номер участка и его точный адрес.

сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Проверка квартиры перед покупкой является очень важным этапом.

Что необходимо знать в сделках с несовершеннолетними? Читайте об этом в нашей статье.

При помощи пожизненной ренты можно достичь финансовой стабильности. Подробности по ссылке.

Проверка личности продавца

Дом с землей

Еще одним немаловажным критерием для определения юридической чистоты купли-продажи является проверка личности продавца.

Обязательным документом для проведения сделки является его паспорт, данные в котором должны полностью совпадать с информацией, указанной в бумагах на участок.

Стоит обратить внимание не только на совпадение паспортных данных, но и на подлинность самого документа — для этого необходимо знать основные требования к его оформлению, а также признаки подделки.

Визуально можно сравнить фото в паспорте и данные о возрасте с внешностью продавца.

Если сделка проводится с участием доверенного лица собственника, обязательно должна иметься нотариально заверенная доверенность. В документе должно быть указано, с какой именно целью он выдается (в частности, с разрешением проведения имущественных сделок).

Данные в доверенности должны совпадать со сведениями из паспорта доверенного лица. Дополнительно можно связаться с собственником участка (например, по телефону или другому способу связи) и уточнить у него достоверность информации относительно доверенного лица.

Также стоит проверить дееспособность продавца, то есть наличие у него законного права на совершение каких-либо гражданских сделок.

Дееспособность подтверждается медицинской справкой, в которую заносятся данные о наличии или отсутствии у гражданина каких-либо психических заболеваний или опасных зависимостей (алкогольной, наркотической).

И хотя она не является обязательным документом, лучше все-таки позаботиться о ее наличии и приложить эту справку к пакету документов.

Стоит учесть, что на практике подавляющее большинство земельных участков так или иначе имеют какие-либо изъяны, которые на момент проведения сделки сложно обнаружить. Поэтому, кроме самостоятельной проверки документов и продавца, стоит обратиться за услугами в специальную компанию. Ее сотрудники максимально тщательно проверят юридическую чистоту сделки и выявят возможные проблемы и риски от ее заключения.

Читайте также:
Работаем посменно сутки через двое по 26 27 часов вопрос законно ли работать в таком количестве...

Как проверить земельный участок перед покупкой?

15 сентября, 2021 8 декабря, 2021 Doczilla

Содержание

Если не проверить земельный участок перед приобретением, можно столкнуться с неприятными сюрпризами в виде обременений, ареста или разворота сделки. Для юридической проверки участка необходимо собрать сведения из разных источников. В этой статье мы расскажем, где искать информацию по земельному участку и его владельцам, и прокомментируем основные данные, которые можно получить из различных источников.

Если вы планируете приобретать другие объекты недвижимости — офис, квартиру, склад, помещение, читайте нашу статью о проверке таких объектов.

Что нужно проверить, и где найти информацию по участку/владельцу

При проверке участка проверяем:

ЗОУИТ и ограничения использования участков в таких зонах считаются установленными, изменёнными со дня внесения сведений о ЗОУИТ, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в ЕГРН (п. 24 ст. 106 ЗК РФ).

Примерная визуализация границ ЗОУИТ и ограничений с ними связанных отображается на публичной кадастровой карте и картах градостроительного зонирования ПЗЗ.

Однако иногда данные из публичных источников могут озадачить.

Например, сведения о виде разрешенного использования из публичной кадастровой карты могут отличаться от таковых из выписки из Росреестра. В данной ситуации следует руководствоваться данными из выписки, поскольку информация из публичной кадастровой карты носит лишь справочный характер и не всегда оперативно синхронизируется с Росреестром.

Также бывают случаи, когда территориальная зона участка по ПЗЗ отличается от функциональной зоны того же участка по Генплану. Тогда приоритет имеют положения Генерального плана (Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2019 № 5-АПА19-79, Определение Верховного Суда РФ от 23.10.2013 № 78-АПГ13-17).

Помимо получения данных об участке важно проверить владельца участка, чтобы проанализировать риск разворота сделки, например, в банкротном процессе.

Проверка владельца (юридическое лицо)

Если владельцем и продавцом участка является юридическое лицо, рекомендуется проверить:

При этом при оценке риска учитывается также финансовое состояние собственника.

Проверка владельца (физическое лицо)

Если владельцем и продавцом участка недвижимости является физическое лицо, рекомендуется проверить:

Необходимо также проверить следующие документы:

  • если собственник — физическое лицо: паспорт собственника. Также нужна проверка, находится ли продавец в браке на момент сделки, тогда потребуется согласие супруги(а) (заверенное у нотариуса);
  • если собственник — юридическое лицо: паспорт подписанта, устав юридического лица и решение/приказ о назначении генеральным директором такого юридического лица. Уставом может быть предусмотрено, что сделки с недвижимостью должны быть одобрены в особом порядке, тогда надо будет запросить дополнительно корпоративные одобрения, чтобы провести дополнительную проверку и проконтролировать, чтобы договор купли-продажи был одобрен надлежащим образом.

Только на сбор данных по участку и владельцу/владельцам может уйти несколько часов, а то и дней: запросы нужно отправлять в разные органы, делать заказы на различных онлайн-ресурсах (которые иногда могут “зависать”) или подавать заявления вживую. Но ведь информацию необходимо не просто собрать, но и проанализировать результаты, выявить риски, оценить их и описать, как эти риски можно минимизировать!

Обычно собранные данные анализируют и оценивают юристы, что занимает время и стоит значительных денег. Как можно проанализировать информацию по земельному участку наиболее оптимально?

Если вы — компания, которая регулярно совершает сделки с недвижимостью , и ваши юристы тратят часы на сбор данных по каждому объекту, вам поможет сервис по автоматизированному сбору информации по объекту недвижимости — Doczilla Юр.Отчеты . Юристу не надо запрашивать информацию в разных источниках и тратить время на перепечатывание или копирование данных из полученных справок, юристу нужно всего лишь ввести кадастровый номер объекта — и Doczilla соберет отчет автоматически.

Если у вас нет своих юристов, и вам нужны не просто автоматически собранные данные об объекте/владельце, но и анализ собранной информации, тогда вам подойдет сервис по автоматизированной подготовке отчета о юридической проверке объектов недвижимости Doczilla Юр.Проверка . Всего за 30 000 рублей вы можете получить отчет о юридической проверке объекта недвижимости со всей необходимой информацией, оценкой рисков и рекомендациями от квалифицированных юристов.

Узнать подробнее, что именно проверяется в отношении объекта/владельца, и посмотреть, как будет выглядеть отчет, можно здесь:

Читайте также:
Списание бензина израсходованный директором без путевых листов, учет расхода топлива на автомобиле

Статья подготовлена юристами Lex Borealis , которые регулярно проводят юридическую проверку большого количества объектов недвижимости (для Х5 Retail Group юристы Lex Borealis проверили более 100 магазинов в разных регионах России, для Альфа Банка — более 500 объектов недвижимости, принадлежащих группе компаний «ЛПК Север» и «ПЛК»; проверили 38 компаний группы А-101, реализуемых ими девелоперских проектов, а также прав компаний на принадлежащие им участки в Москве и Московской области общей площадью более 24 млн. кв. м.).

Проверка юридической чистоты дома с участком перед покупкой. Что важно знать? на сайте Недвио

Планируя покупку загородного дома, коттеджа, дачи или таунхауса, вам следует, еще на стадии поисков или переговоров, очень тщательно изучать все документы.

Как правило, выбор недвижимости идет по 2-3 вариантам, которые вы уже посмотрели, они вам понравились и подходят по всем параметрам. Но так часто бывает, что интересующая вас недвижимость может оказаться со «скелетами в шкафу». Могут быть оформлены не все документы, или оформлены с нарушениями, что чревато дальнейшими проблемами с их переоформлением.

Проверка юридической чистоты дома с участком перед покупкой. Что важно знать?

Кроме того, существует немало мошеннических схем, из-за которых покупатель получает коттедж или таунхаус с обременением. Все это свидетельствует о том, что лучше заранее проверить юридическую чистоту приобретаемого дома.

Юридическая чистота документов. Что необходимо проверить?

При ведении переговоров с владельцем загородной недвижимости следует получить ответы на следующие вопросы:

  1. имеет ли объект кадастровый номер;
  2. имеется ли право собственности у продавца, и чем оно подтверждено;
  3. законно ли построены строения, возведенные на участке;
  4. не имеет ли владелец проблем с алкоголем, наркотиками, не является ли он пациентом психиатрической больницы, что причисляет его к категории недееспособных;
  5. нет ли претензий у прочих лиц при продаже земельного надела;
  6. нет ли обременений у недвижимости.

Получить ответы можно двумя способами – тщательно изучив документы, представленные владельцем, и заказав выписку из ЕГРН. Заказать ее совсем недорого можно здесь: ЕГРП 365

Проверка юридической чистоты дома с участком перед покупкой. Что важно знать?

Начинаем с земельного участка

Приобретая дачный домик или коттедж за городом, покупатель должен быть уверен, что земля под ним находится в собственности. Документ, подтверждающий это, является самым главным в сделке. Существуют разные варианты получения участка:

  • по наследству;
  • по решению суда;
  • по договору мены;
  • по договору купли-продажи.

Однако все они могут быть оспорены прочими лицами. Самым надежным является акт местной администрации о том, что земельный участок передан в собственность.

Также немаловажным фактом является срок, в течение продавец владеет объектом. Понятно, что чем дольше время владения, тем выше надежность предстоящей сделки.

Проверка юридической чистоты дома с участком перед покупкой. Что важно знать?

Внимание – категории земель

Особое внимание следует уделить категории земли. Она прописана в правоустанавливающих документах. Земля может иметь разное целевое назначение:

  • индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
  • дачное строительство (ДС);
  • личное подсобное хозяйство (ЛПХ).

Каждая из этих категорий имеет свои особенности, о которых важно помнить.

Например, если коттедж построен на участке ЛПХ, то в нем нельзя прописаться. Более того, такие земли могут быть приусадебными или полевыми, а жилые строения можно возводить только на первых, а вторые используются для сельскохозяйственной деятельности.

Есть еще некоторые тонкости. Так, если участок располагается в лесной зоне, то в соответствии с законодательством, он не может быть приобретен в собственность. В данном случае предусмотрена аренда на 49 лет.

Кроме того, серьезного внимания требуют земли, расположенные вблизи с заповедными зонами. Продажа большинства из них не имеют законного основания.

Обо всем расскажет Росреестр

Все сведения о земле и строениях, возведенных на ней, содержатся в Росреестре. Каждый объект (будь-то дом или участок) должен иметь кадастровый номер. Если он отсутствует, то такая покупка не имеет законной силы.

Сегодня узнать нужную информацию можно самостоятельно, без обращения к риелторам. Более того, сведения получают в несколько кликов на официальном сайте Росреестра.

Проверка юридической чистоты дома с участком перед покупкой. Что важно знать?

Зная кадастровый номер, покупатель может получить ответы на все вопросы относительно участка и строений, возведенных на нем. И, конечно, безопасней всего получить эти сведения до того, как договариваться с продавцом о сделке.

Алгоритм действий достаточно прост:

  1. зайти на официальный сайт Росреестра;
  2. перейти к разделу «Проверка участка»;
  3. ввести кадастровый номер.

Как вариант — проверить данные по Публичной кадастровой карте, где также потребуется кадастровый номер объекта.

Далее остается ознакомиться с данными о земле: категория использования, границы участка. Если сведений о последних нет, это должно насторожить. Поскольку такая информация свидетельствует об отсутствии проведения межевания.

Читайте также:
Получение разрешения на ИЖС - подача заявки на «Госуслугах», возможные сложности

Благодаря этой процедуре уточняются границы земли. Если участок не размежеван, то могут быть проблемы с соседями. А сама услуга межевания обходится недешево. К тому же, границы надела могут быть оспорены соседями. А такие вопросы решаются в судебном порядке.

Что такое выписка из ЕГРН? И для чего она нужна?

Для удобства покупателя, на официальном сайте Росреестра, можно заказать выписку из ЕГРН (ЕГРП). Опять же, при условии, что известен кадастровый номер объекта.

Здесь можно получить бумажный вариант документа или электронный. В них представлены сведения о кадастровом учете и едином реестре прав. Этот вариант подойдет, если есть сомнения о владельце. Поскольку в данном документе также указано, кто владеет участком в течение какого времени. Этой информации можно смело доверять.

Проверка юридической чистоты дома с участком перед покупкой. Что важно знать?

Выписка ЕГРН (ЕГРП) дает ответы на один из самых важных вопросов — имеются ли обременения на недвижимость. Все виды обременений обязательно регистрируются в Росреестре и информация эта доступна каждому.

Выписка представлена двумя видами – расширенным или стандартным. Первая дает больше информации о предыдущих владельцах, а также всех действиях, которые были проведены с земельным наделом. Так, если хозяева менялись слишком часто, покупателю стоит быть внимательным – что-то с объектом не так, раз предыдущие владельцы быстро избавлялись от него.

Теперь рассмотрим какие могут быть типы обременений наложены на дом или участок.

Проверка юридической чистоты дома с участком перед покупкой. Что важно знать?

Виды обременений на загородную недвижимость:
  1. Арест – в этом случае, участок практически уже не принадлежит собственнику — его изъяли за долги. В будущем он будет продан в счет погашения долга;
  2. Залог – свидетельствует, что земля является объектом обеспечения по существующему займу (ипотеке). Продать объект можно при письменном разрешении банка;
  3. Сервитут – наложение этого обременения обозначает, что земля обладает правом ограниченного использования прочими лицами. Такой участок можно продать, но при этом сервитут продолжает действовать;
  4. Аренда долгосрочного характера – обременение любой недвижимости, сданной в аренду, сроком больше, чем год. При продаже объекта арендатор также имеет право распоряжаться землей.

Какие документы важно проверить?

Прежде чем оформлять сделку, следует внимательно изучить пакет документов от продавца:

  • свидетельство о собственности на землю. Оно актуально для объектов, приобретенных до 2016 года. Если покупка была совершена после этого периода, то покупателю может быть предъявлена выписка из ЕГРН;
  • свидетельство собственности на строения, возведенные на участке. Его может заменить разрешение на строительство, если объект не завершен или хозяин не успел его оформить. Документ выдается для земли под ИЖС;
  • паспорт владельца. Данные которого должны совпадать с теми, что указаны в договоре купли-продажи и свидетельстве о собственности;
  • кадастровый паспорт (план участка, техпаспорт или план на строение). В нем должны быть представлены сведения, совпадающие с тем, что указал продавец – площадь объекта, вид разрешенного пользования (ВРИ), и прочие обременения, если таковые имеются;
  • свидетельство о заключении брака. Этот документ важен, если недвижимость приобреталась во время совместного проживания. Следует обязательно изучить разрешение на продажу обоих супругов. Согласие оформляется у нотариуса, и данные в нем должны совпадать со сведениями из паспорта супруга.

Проверка юридической чистоты дома с участком перед покупкой. Что важно знать?

Нужно ли свидетельство о праве собственности?

Продавец дома или участка обязан представить покупателю свидетельство о государственной регистрации права собственности. Этот документ должен быть предоставлен при оформлении объекта в собственность. Однако есть исключения, когда свидетельство не обязательно:

  • собственность была оформлена до 2000 года. В это время имущественными сделками занималось Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое не выдавало документ;
  • участок перешел к владельцу в результате судебного решения или по наследству. В этом случае процедура государственной регистрации не обязательна.

В остальных случаях свидетельство обязательно. Причем это должен быть оригинал. Если представлена копия, даже заверенная нотариусом, следует насторожиться. Это может свидетельствовать о наличии каких-то обременений. Не станет лишней и проверка и оригинала.

Особого внимания требуют паспортные данные, которые должны быть идентичны указанным в свидетельстве. Здесь также прописан вид разрешенного пользования (ВРИ) и категория земли и возможные ограничения на использование ЗУ.

Проверка юридической чистоты дома с участком перед покупкой. Что важно знать?

Что еще следует проверить?

Ввиду того, что в последние годы значительно увеличился налог на землю и строения, расположеные на участках, покупателю следует запросить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам.

В коммунальных службах важно проверить, нет ли долгов по оплату за ЖКУ.

Во избежание мошенничества, необходимо попросить предъявить справку о том, что хозяин дома (коттеджа, таунхауса, участка) является дееспособным лицом, и не состоит под наблюдением в психиатрическом и наркологическом диспансере.

Читайте также:
Суд вынес решение о взыскании долга по кредиту - что делать дальше?

Следуя данным рекомендациям, вы сможете проверить все документы на соответствие юридической чистоты самостоятельно и обезопасить себя от возможных проблем в будущем.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Как проверить земельный участок перед приобретением?

Вы выбрали земельный участок, планируете его приобрести и хотите уменьшить риски?

Тогда этот материал может быть Вам полезен.

Как же проверить земельный участок перед его покупкой?

Самое главное перед приобретением выбранного земельного участка – убедиться в том, что он действительно может быть продан на законных основаниях и именно тем лицом, которое представляется продавцом. Для этого Вам необходимо совершить несколько простых шагов:

1. Закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости

    статус записи о земельном участке (сведения о земельном участке должны иметь статус «Актуальный», «Ранее учтенный»);

1. зона с особыми условиями.jpg

Рекомендации: убедитесь в отсутствии в данном реквизите выписки информации о снятии земельного участка с кадастрового учета.

принадлежность и отсутствие обременений.jpg

Рекомендации: удостоверьтесь, что земельный участок принадлежит продавцу.

границы ЗУ.jpg

Рекомендации: приобретайте земельный участок с установленными границами и уточненной площадью – это позволит в будущем избежать проблем из-за возможных земельных споров, в том числе с соседями и с органами власти.

назначение.jpg

кадастровая стоимость.jpg

зоны.jpg

Проверить такие сведения также возможно с помощью общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра» на сайте Росреестра.

Справочная информация о местоположении, площади, категории земель, разрешенном использовании земельного участка, а также, о том, входит ли земельный участок в границу какой-либо зоны с особыми условиями использования территории доступна по кадастровому номеру земельного участка, на Публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.

Если границы земельного участка установлены, то на карте появится контур земельного участка.

Чтобы узнать в какую охранную зону попадает участок, предварительно выберете слой «зоны с особыми условиями использования территории», после чего на карте отобразятся все границы, внесенные в ЕГРН.

Если у участка не установлены границы, то существует другой «визуальный способ» определения охранных зон. Для этого необходимо в слое «Управление картой» выбрать космические снимки для более удобного поиска интересующего земельного участка на карте, а также слой «зоны с особыми условиями использования территории». После того, как будет определено расположение участка, можно визуально определить прохождение охранной зоны на местности.

Публичная кадастровая карта также позволяет узнать такую информацию об охранной зоне, как: наименование зоны, решение органа власти, на основании которого зона установлена, дата постановки на учет и многое другое.

наличие ОКСа.jpg

Кроме того, в выписке из ЕГРН могут содержаться сведения из-за которых Вам, возможно, придётся пересмотреть Ваше решение о приобретении данного земельного участка. В частности, Вас должно насторожить наличие отметок:

  • о возражении в отношении зарегистрированного права на земельный участок;
  • о наличии решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
  • о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя;
  • о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения, сделки в отношении земельного участка.

Поиск и анализ всей необходимой информации о выбранном земельном участке вместо Вас могут выполнить квалифицированные эксперты. Для Вашего удобства на нашем сайте создан сервис “ПАСПОРТ ОБЪЕКТА“. Закажите “ПАСПОРТ ОБЪЕКТА” и оцените, насколько быстро, качественно и профессионально работают специалисты проекта “ВладейЛегко”!

2. Произведите повторный осмотр земельного участка

Если при первоначальном осмотре земельного участка Вы не обратили внимание на наличие на участке построек, то при повторном осмотре обязательно удостоверьтесь в том, что они узаконены.

В соответствии с земельным законодательством все, прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков. Это значит, что одновременно с продажей земельного участка должны продаваться и все оформленные постройки, находящиеся на этом земельном участке.

Настоятельно советуем Вам проверить фактические границы и площадь приобретаемого земельного участка и сравнить их с границами и площадью, установленными в ЕГРН, а также убедиться, что постройки, ограждения, элементы благоустройства находятся в границах земельного участка.

площадь.jpg

Возможно, для того, чтобы проверить границы земельного участка, Вам потребуется осуществить вынос в натуру точек границ земельного участка. Это процедура, в ходе которой на конкретном земельном участке устанавливаются межевые знаки для обозначения его границ. Результатом выноса границ является установление точной площади земельного участка, его формы, четких границ, достоверного месторасположения в общем земельном массиве. Проведением такой процедуры занимаются инженеры – геодезисты.

Читайте также:
ПФР Республика Марий Эл, Звениговский район, Звенигово, ул. Ленина, 53: официальный сайт, адрес, телефоны, часы работы

3. Проверьте личность продавца земельного участка

Это ещё один немаловажный критерий проверки при приобретении земельного участка. Сравните данные в его паспорте и при необходимости в других личных документах (свидетельство о браке, о расторжении брака, о смене фамилии и пр.) с данными, указанными в документах на участок. Вы должны убедиться в том, что сделку с участком совершает его собственник.

Рекомендации: визуально сравните внешность продавца на фото в паспорте с данными о возрасте.

При малейших подозрениях (преклонный возраст, признаки алкогольного или наркотического опьянения, неадекватное поведение и т.п.) проверьте дееспособность продавца: попросите продавца, либо его представителя предоставить документы, подтверждающие дееспособность (выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, либо уведомление об отсутствии в ЕГРН данных сведений; справку из психоневрологического диспансера).

Если сделка проводится с участием доверенного лица собственника, удостоверьтесь, что у него имеется нотариальная доверенность, которая соответствует всем требованиям закона. Не забудьте проверить срок действия доверенности.

Если согласно полученной Вами выписке из ЕГРН, собственником земельного участка является юридическое лицо, рекомендуем проверить сведения о статусе юридического лица, индивидуального предпринимателя (ИП), крестьянском (фермерском) хозяйстве (КФХ) – действующее, ликвидированное, находится в процедуре ликвидации, банкротства. Эту информацию можно получить на сайте Федеральной налоговой службы .

В случае, когда юридическое лицо находится на стадии ликвидации, продажа имущества возможна только на торгах для погашения имеющейся кредиторской задолженности, либо посредством прямой продажи при отсутствии такой задолженности.

Также рекомендуем проверить продавца (как физическое, так и юридическое лицо) на банкротство. Для проверки предполагаемого продавца на банкротство нужно воспользоваться ресурсом https://bankrot.fedresurs.ru . Здесь Вы сможете найти лицо, в отношении которого введена процедура банкротства, либо убедиться в том, что Ваш продавец не является банкротом.

Если в отношении физического или юридического лица введена процедура банкротства, – это предполагает ограничение его правоспособности и совершение сделки арбитражным управляющим в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) ».

Советуем также на сайте Федеральной службы судебных приставов убедиться в отсутствии исполнительного производства в отношении предполагаемого продавца (как физического, так и юридического лица).

Наличие такого исполнительного производства не исключает возможное применение обеспечительных мер в отношении недвижимого имущества, принадлежащего должнику.

4. Выполните все необходимые условия при заключении договора купли–продажи земельного участка

    согласие супруги/супруга продавца(физического лица), заверенное у нотариуса, в случае если участок относится к общей совместной собственности супругов;

При отсутствии согласия второго супруга на отчуждение земельного участка, являющегося общей совместной собственностью, сделка купли–продажи может быть оспорена в судебном порядке ( п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ ).

В таком случае необходимо получить согласие органа управления юридического лица на совершение сделки по продаже (протокол, выписка из протокола, решение единственного участника и т.п.).

Переход права на земельный участок по договору купли–продажи подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого сторонам договора необходимо обратиться в Росреестр с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок.

5. Обратите внимание на особенности проверки документов при продаже права аренды земельного участка путем заключения договора переуступки такого права

Если земельный участок приобретается Вами путем заключения договора переуступки права аренды, Вам необходимо учесть несколько дополнительных нюансов.

Для этого ознакомьтесь с договором аренды земельного участка и платежными документами по нему и проверьте:

    . В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов;
  • наличие/отсутствие в договоре аренды условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок;
  • отсутствие задолженности по арендной плате.

При заключении договора уступки права аренды также следует учесть следующее:

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: