Как правильно выбрать способ управления своим домом? И что такое ТСЖ?

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

Действие положений статьи 161 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее – обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 1.1

1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 1.2

1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 1.3, вступающей в силу с 1 мая 2015 г.

1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ в пункт 1 части 2 статьи 161 настоящего Кодекса внесены изменения

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ в часть 2.1 статьи 161 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2016 г.

ГАРАНТ:

Об особенностях применения части 2.1 статьи 161 настоящего Кодекса в части обращения с твердыми коммунальными отходами см. часть 9 статьи 23 Федерального закона от 29 декабря 2014 N 458-ФЗ

2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Информация об изменениях:

Часть 2.2 изменена с 3 апреля 2018 г. – Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

Действие положений статьи 161 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона

Читайте также:
Незавершенное производство: что это такое, описание и особенности

2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Информация об изменениях:

Часть 2.3 изменена с 3 апреля 2018 г. – Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

Действие положений статьи 161 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона

2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Информация об изменениях:

Статья 161 дополнена частью 3.1 с 11 января 2018 г. – Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

3.1. При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.

Информация об изменениях:

Часть 4 изменена с 15 июня 2018 г. – Федеральный закон от 4 июня 2018 г. N 134-ФЗ

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Читайте также:
Договор подряда на уборку снега
Информация об изменениях:

Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 401-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 4.1, вступающей в силу по истечении тридцати дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет” для размещения информации о проведении торгов (далее – официальный сайт в сети “Интернет”). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети “Интернет” и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети “Интернет” извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”, а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”, на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

Информация об изменениях:

Часть 8 изменена с 8 февраля 2020 г. – Федеральный закон от 28 января 2020 г. N 4-ФЗ

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей статьи и частью 2 статьи 163 настоящего Кодекса, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 401-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 8.1, вступающей в силу по истечении тридцати дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети “Интернет”. Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети “Интернет”.

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

Читайте также:
Пенсионный фонд в Ивделе: особенности деятельности, режим работы, адрес

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику – заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Читайте также:
Алатырь - адреса и контакты отделений пенсионного фонда на сегодня

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Информация для потребителей. Способы управления многоквартирным домом

Способ управления многоквартирным домом (далее – МКД) выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех жильцов помещений в МКД. В случае несогласия с выбранным способом управления МКД или с порядком выбора, в течении 6 месяцев можно обратиться в суд с целью признания выбранного способа или конкретной выбранной компании незаконными.

При этом собственники не только вправе, но и обязаны выбрать один из предложенных способов управления МКД.

Способы управления МКД:

– Непосредственное управление собственниками МКД;

– Управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) или жилищным кооперативом (далее – ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (далее – СПК).

Непосредственное управление собственниками МКД

Для данного способа управления МКД количество квартир не должно превышать 30.

– Договоры на предоставление услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения (нанимателем), от своего имени.

– Договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания.

Читайте также:
Что такое кадастровая оценка земли и стоимость в 2022 году

– На основании решения общего собрания в отношениях с третьими лицами от имени всех собственников помещений вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Управляющая компания

Управляющая компания выбирается общим собранием собственников помещений МКД и действует от их имени на основании заключенного с ней договора, на условиях, указанных решением общего собрания.

– По договору управления МКД управляющая организация по заданию собственников помещений (нанимателей) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

– Управляющая компания может заключать договоры с другими подрядными организациями.

– С каждым лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления МКД.

– Управляющая компания обязана приступить к своим обязанностям, установленных в договоре управления не позднее чем через 30 дней, со дня его подписания.

Если собственники не выбрали управляющую компанию, то органы местного самоуправления обязаны провести конкурс по ее выбору.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1.Состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.

2.Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

3.Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения платы.

4.Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления и другие сведения.

Товарищество собственников жилья

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в МКД для совместного управления многоквартирным домом, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом дома.

– Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в МКД. Создание ТСЖ возможно в том случае, если за него проголосовало не менее 50% от общего числа голосов собственников помещений.

– Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в МКД на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья ипрекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности на помещение в многоквартирном доме.

– Если в МКД создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

– В одном многоквартирном доме можно создать только одно товарищество, но несколько домов могут быть объединены в одном товариществе.

– ТСЖ вправе заключить договор управления с управляющей организацией.

Органы управления ТСЖ

1. Общее собрание членов собственников жилья – высший орган управления товарищества, созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Вносит изменения в устав товарищества, принимает решения о реорганизации и ликвидации товарищества и решает иные вопросы.

2. Правление товарищества – осуществляет руководство деятельностью ТСЖ, принимает решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД и компетенции общего собрания членов ТСЖ. Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление избирает из своего состава председателя товарищества.

3. Председатель правления товарищества– обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

4. Ревизионная комиссия (ревизор) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества и представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.

Способы управления многоквартирным домом

Наверное, излишним будет напоминание о том, что любой многоквартирный дом нуждается в грамотном управлении, а все его инженерные системы, элементы, конструкции и оборудование – в постоянном техническом обслуживании. Ведь в противном случае дом может постигнуть незавидная участь.

Чтобы этого не случилось, законодатель закрепил за собственниками прямую обязанность выбрать один из трех предусмотренных способов управления многоквартирным домом:

1.Непосредственное управление. Исходя из смысла названия, понятно, что управление своим домом в данном случае осуществляют сами собственники без привлечения управляющих организаций и создания ТСЖ. Такой способ управления возможно вводить исключительно в небольших домах, где насчитывается не более 30 квартир. Все вопросы по управлению домом решаются на общем собрании собственников. На нем жильцы договариваются о распределении обязанностей по содержанию и выбирают людей, которые будут представлять интересы всех собственников помещений дома при заключении договоров с третьими лицами. При этом, договоры на предоставление коммунальных услуг (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения) заключаются с РСО каждым собственником в индивидуальном порядке от своего имени.

Читайте также:
Как восстановить истекший срок исковой давности при подаче виндикационного иска в 2022 году

Резюмируем: непосредственное управление – это неплохой вариант для собственников в доме, где проживает небольшое количество жильцов.

2.Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ). В данном случае жильцами создается объединение собственников и избираются ответственные лица (председатель и члены правления), которые на платной основе занимаются вопросами содержания и эксплуатации дома от имени всех проживающих. То есть, заключением договоров с коммунальщиками или подрядными организациями, выполняющими разовые работы, занимаются именно ТСЖ, а не какой-либо отдельный жилец.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что ТСЖ может проводить работы по содержанию и ремонту многоэтажки своими силами. Но, согласитесь, делать это на должном уровне можно лишь в том случае, если имеется профессиональный и опытный председатель, который сумеет подобрать квалифицированный персонал. А если такого нет? На этот счет закон предоставляет ТСЖ право привлекать к работе управляющие компании, не меняя при этом способ управления и оставляя за собой лишь функции контроля.

На наш взгляд, создание ТСЖ для управления домом уместно лишь при условии, что у собственников есть кандидатура председателя-профессионала, компетентного в вопросах по организации обслуживания многоквартирных домов.

3.Управление домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления. Управляющая организация (УО) – это специализированная коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании действующей лицензии. Разумеется, лицензирование УК не избавило рынок управления многоквартирными домами от дилетантов и недобросовестных компаний. Жалоб на работу управляющих организаций великое множество, и в подавляющем большинстве случаев эти жалобы обоснованы. Однако, законодатель предоставляет собственникам жилья достаточно инструментов для того, чтобы добиться от своей УК своевременного и качественного выполнения работ, предусмотренных договором управления.

Остановив свой выбор на определенном способе управления и разочаровавшись в нем, не пугайтесь: жилищное законодательство позволяет собственникам помещений в любое время изменить способ управления домом на основании решения общего собрания.

Стоит отметить, что в интересах жильцов самим прийти к консенсусу в вопросе выбора способа управления. Потому как, если в течение 6 месяцев они не определятся или решение общего собрания собственников по этому поводу не будет реализовано, орган местного самоуправления проведет открытый конкурс по отбору управляющей организации. Следовательно, мнение жителей дома в данном случае спрашивать уже никто не будет.

По итогам конкурса с данной УК будет заключен договор управления сроком на 1 год. И если до окончания срока действия этого договора собственники вновь не договорятся о способе управления или решение общего собрания собственников опять не будет реализовано, муниципалитет проведет новый конкурс. При этом, местная администрация обязана назначить временную управляющую организацию, которая будет обслуживать дом до проведения конкурса.

«Гражданам необходимо четко понимать: многоквартирный дом не может оставаться без управления. Кто-то должен убирать подъезды, следить за состоянием инженерных сетей, предоставлять коммунальные услуги – словом, создавать для жильцов благоприятные и безопасные условия проживания. Жители обязаны сделать свой выбор в пользу одного из способов управления домом, иначе за них решение примет муниципалитет», – пояснил руководитель Госжилинспекции Камчатского края Олег Суколин

Образование ТСЖ собственниками жилых домов

Есть несколько индивидуальных жилых домов (и земельных участков под строительство ИЖС), территориально расположенных в рамках одного земельного массива. Возможно ли решением собственников индивидуальных жилых домов (введены в эксплуатацию, получены адреса) образовать ТСЖ для решения вопросов по управлению общим имуществом? Какая организационная форма управления будет оптимальной для данной ситуации? Может ли сторонняя управляющая компания взять в управление такой массив и выставлять квитанции за коммунальные услуги?

В соответствии с ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Читайте также:
Приказ на прием на работу на время декретного отпуска 2022: образец, как оформить для принятия на место декретницы на временный период?

Таким образом, из приведенной нормы ЖК РФ можно сделать вывод, что собственники частных домовых владений имеют право на выбор такой формы управления, как ТСЖ.

Чтобы создать ТСЖ необходимо сделать следующее.

1. Для начала необходимо собрать информацию о собственниках всех помещений дома. БТИ выдает информацию обо всех имеющихся в доме помещениях, а Главное управление Федеральной регистрационной службы — о собственниках помещений.

2. Далее необходимо провести организационную работу по проведению общего собрания. Общее собрание может быть созвано по инициативе собственников помещений (как жилых, так и нежилых).

Общее собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих собственников помещений или их представителей. Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания.

Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. На общем собрании принимается решение об образовании товарищества собственников жилья, утверждении его устава, а также выбираются члены правления ТСЖ и ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ. Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.

Если вопрос выбора способа управления домом решен в пользу создания собственного ТСЖ, необходимо будет также подготовить и утвердить его устав.

При принятии общим собранием домовладельцев решения о создании ТСЖ инициатор собрания или уполномоченное домовладельцами лицо оформляет протокол собрания, изготавливает две-три нотариально заверенные копии и передает документы для регистрации ТСЖ в налоговый орган. Полномочия лица, уполномоченного осуществить регистрацию ТСЖ, должны быть отражены в протоколе общего собрания.

Регистрация вновь создаваемого товарищества собственников жилья в осуществляется в Федеральной налоговой службе РФ.

При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган необходимо представить:

– заявление о государственной регистрации по форме № 11001 (приложение № 1 к к приказу ФНС России
от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25@);

– решение о создании товарищества собственников жилья в виде протокола общего собрания (подлинник, или нотариально заверенную копию);

– два экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитые, пронумерованные и утвержденные общим собранием домовладельцев);

– квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию товарищества (2 тыс. руб.) необходимо перечислить на расчетный ФНС РФ 14 №6 по Калужской области.

В состав органов управления ТСЖ могут быть избраны только члены ТСЖ.

После регистрации в ФНС России ТСЖ может открывать счет в банке.

Созданное и зарегистрированное ТСЖ вправе заключать договоры с организациями – поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями.

Однако ЖК РФ не предусматривает возможности выбора частным домовладением управляющей организации.

Совет дома

Совет многоквартирного дома – СМД – помогает взаимодействовать жильцам и управляющей компании, являясь своеобразным посредником между ними. Иногда его называют домовым комитетом.

Это общественный орган – представитель владельцев квартир. Он не является юридическим лицом и регистрировать его нигде не нужно, в отличие от управляющей организации – юридического лица, которое решает задачи по обслуживанию дома. Совет дома руководствуется мнением большинства жителей, тесно работает со своей управляющей компанией и контролирует ее деятельность.

Создание и осуществление деятельности совета основывается на законах:

Указ Президента России №600 от 07.05.2012 о порядке обеспечения граждан страны комфортным и доступным жильем, а также о повышении уровня жилищно-коммунальных услуг

Федеральный закон России №209-Ф3 от 21.07.2014 об информационной системе государства в сфере ЖКХ (ГИС)

Что такое совет дома и какие у него есть задачи

Статья 161.1 Жилищного кодекса посвящена совету дома

Зачем нужен совет дома: управляющим компаниям и жильцам

Предложить собрать совет дома может управляющая компания. Вопрос по выбору совета дома может содержаться в повестке общего собрания. На собрании представитель УК предлагает собрать совет дома, желающие выдвигают кандидатуры. Кандидаты сообщают свои данные – ФИО, квартира, номер телефона, их записывают. И потом проводится отдельное общее собрание или заочное голосование, где остальные жители могут проголосовать за или против конкретной кандидатуры.

Членами совета становятся те собственники, которые были выбраны на общем голосовании. Арендаторы и наниматели не могут находиться в составе совета.

Читайте также:
Как оформить использование сотрудником служебного автомобиля в личных целях

Согласно статье 161.1 Жилищного Кодекса многоквартирный дом может иметь только один орган управления. Совет МКД должен быть в каждом доме с пятью и более квартирами, если в нём не создано иное объединение жителей: ТСЖ, ТСН, жилищный или потребительский кооператив. Поэтому совет не может быть создан в ТСЖ – товариществе собственников жилья или ЖСК – жилищно-строительном кооперативе, поскольку они уже сами являются органом управления.

Совет дома – совещательный орган (п. 11 статьи 161.1 ЖК РФ), а председатель – официальный представитель совета.

Совет заявляет о существующих проблемах и контролирует деятельность организации, обслуживающей дом. Председатель передает все данные в УК, осуществляет прямое взаимодействие с управляющей организацией.

Совет дома должен решать задачи:

подготовка предложений для рассмотрения на общем собрании собственников;

контроль над выполнением решений, принятых в ходе собрания жильцов.

Взаимодействие совета дома и управляющей организации важно, потому что УК нужно получать обратную связь от жителей, а жильцам – контролировать работу управляющей организации. При этом совет дома должен отражать активность жителей и действовать в целях улучшения содержания дома, а не для войны с управляющей компанией.

Совет дома может помочь управляющей организации:

донести пожелания собственников по текущему ремонту,

выдвинуть предложения по благоустройству,

организовать проведение общего собрания,

распространить важную информацию.

Совет контролирует, как содержится и ремонтируется общее имущество многоквартирного дома; представляет интересы жителей при взаимодействии с управляющей организацией.

У совета и управляющей компании одна общая цель – надлежащее содержание дома.

Причины, почему совет дома может работать неэффективно:

Формальность существования совета.

Выбор неактивных людей в состав совета.

Незаинтересованность в изучении современного жилищного законодательства.

Совет в конфронтации с управляющей компанией.

Большое число членов совета. Законом их число не регламентировано, но согласно практике, совет из более 7-8 человек не эффективен.

Отсутствие диалога совета с остальными жителями, совет не интересуется мнением всех жителей.

Лоббирование интересов отдельных групп жителей (например, только отдельных подъездов или только автомобилистов).

За весь совет работает только председатель в одиночку, «выгорает» и совет перестает работать эффективно.

Рекомендации для организации эффективной работы совета дома:

оптимальное количество людей в совете – от 3 до 7 человек;

лучшее количество человек – нечетное: при голосовании, разделении мнений всегда будет большинство;

нормально, что наиболее активно будут работать 1-2 человека, которые будут ставить вопросы и выносить информацию на обсуждение всего совета.

Как выбирают совет дома

Подойдите к созданию совета дома ответственно:

Подготовьте жильцов дома, оповестите их о собрании по теме выбора совета дома за 10 дней до даты. Жильцы могут собрать инициативную группу и предложить кандидатуры в совет и на должность председателя из числа собственников.

Подготовьтесь к проведению общего собрания. Как это сделать, читайте в статье.

Избрание членов совета с помощью голосования (за, против или воздержался). Если форма проведения собрания заочная, подготовьте опросники и раздайте их жильцам (или сделайте голосование на сайте ЖКХ). Для очного собрания позаботьтесь о явке собственников на собрании.

Оформите результаты голосования протоколом. Протокол разместите в общедоступных местах для ознакомления с ним всех собственников.

Составьте устав и положение о совете дома, где будут закреплены основные полномочия совета.

По истечении 2-х лет (на такой срок избирается совет дома) назначаются новые выборы членов совета. Срок может быть установлен другой, если это оговорено на общем собрании и занесено в протокол. Но жильцы могут провести дополнительное внеочередное собрание, чтобы выбрать новый совет дома ранее установленного срока, если их не устраивает работа текущего состава совета.

Какие полномочия, права и обязанности есть у совета дома

Права и обязанности совета дома собственники могут прописать в Положении о совете многоквартирного дома. Положение составляют на общем собрании в соответствии с Жилищным кодексом. Нельзя взвалить на совет дома полномочий больше, чем указано в кодексе.

Права совета дома:

Налаживать взаимодействие между жильцами и органами управления, что является основной целью создания совета.

Выступать посредником между собственниками и представителями управляющей компании.

Помогать жильцам принимать решения по сохранению общего имущества.

Контролировать действия управляющей компании при исполнении этих решений.

Прежде чем приступать к выполнению обязанностей, председатель получает нотариально заверенную доверенность от собственников помещений многоквартирного дома. С этим документом он становится официальным посредником между собственниками и управляющей компанией.

Обязанности совета дома:

Контроль над выполнением соглашений управляющей организацией:

предоставление коммунальных услуг,

проведение уборки дворовой территории,

подготовка дома к отопительному сезону,

прочих видов работ по поддержанию общего имущества.

Председатель совета дома подписывает акт приемки после завершения работ сотрудниками управляющей организации.
При некачественном выполнении работ или несоблюдении условий предварительного соглашения председатель оформляет акт о нарушении нормативов и договоренностей. После этого председатель от лица совета направляет протокол о нарушении условий соглашения к муниципальным органам управления.

Читайте также:
Договор аренды с условием о передаче права пользования земельным участком под зданием

Председатель представляет интересы жильцов в органах государственной власти, суде в случае разногласий между жильцами и управляющей компанией по вопросам управления дома и предоставления услуг ненадлежащего качества.

Подготовка тем для рассмотрения на общем собрании.

Контроль за выполнением решения вопросов, поднятых на общем собрании.

Сообщение о нарушении договоренностей собственников и управляющей организации в вышестоящие органы власти.

Отслеживание, чтобы жильцы получали коммунальные услуги в полном объеме.

Решение проблем, связанных с эксплуатацией объектов общей собственности, их ремонт и обслуживание.

Освещение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг и эксплуатацией объектов общей собственности.

Проработка вопросов, которые выносятся на обсуждение на общем собрании.

Внесение рациональных предложений по решению проблем, вынесенных на общем собрании.

Налаживание взаимодействия между жильцами и управляющей компанией.

Совет должен руководствоваться решениями общего собрания в своей деятельности. На общее собрание совет дома должен выносить вопросы:

какие затраты предстоят на обслуживание и ремонт общего имущества,

правила использования имущества дома,

рассмотрение новых проектов договоров на предоставление коммунальных услуг,

расширение полномочий совета.

Кто входит в совет дома

На общем собрании собственников проходят выборы председателя и его секретаря. Во время голосования обязательно ведется протокол собрания, который потом подписывают председатель и секретарь. Протокол отдают управляющей компании. Управляющая организация в течение месяца выдаст председателю документ, подтверждающий его права и обязанности.

В совет дома входят:

председатель, который аккумулирует работу совета и общается с управляющей организацией,

несколько членов совета дома из числа наиболее активных и заинтересованных жильцов.

Удобно, если в составе совета будет секретарь, с его помощью будет легче проводить общие собрания. Секретарь – тот член совета, который может правильно оформлять протоколы собраний, формулировать и фиксировать принятые решения.

Остальные члены совета предлагают идеи по улучшению обслуживания дома, контролируют работу организаций, налаживают взаимодействие управляющей компании и жильцов, и в целом выполняют обязанности, описанные выше.

Председатель совета дома

Председатель совета на официальном уровне:

общается с большим количеством людей,

занимается деловой перепиской,

контролирует выполнение работ.

От человека, занимающего пост председателя, зависит состояние дома, это должен быть ответственный житель. Председателю совета дома важно обладать знаниями и навыками:

организаторские и управленческие способности,

знания в области обслуживания многоквартирных домов.

Должностные обязанности председателя совета МКД:

регулярная проверка состояния объектов общего имущества (лифт, крыша, подвал, электросети, водопровод и тому подобное),

переговоры с управляющей организацией,

уточнение условий договора на управление домом,

информирование собственников о соглашениях, достигнутых в результате переговоров,

подпись документа об управлении домом после того, как убедился в его соответствии с оговоренным на собрании,

контроль выполнения условий соглашения со стороны управляющей компанией,

отслеживание услуг или работ, выполненных в неполном объеме или некачественно,

составление и направление соответствующего акта о некачественных работах,

право выступать в суде (на основании доверенности) от имени всех собственников дома – в случаях слушаний об управлении домом и уклонении управляющей организацией от выполнения обязанностей,

представление интересов собственников помещений жилого дома в местных органах власти,

принятие окончательного решения по вопросам, обсуждаемым на общем собрании (в случае, если эти полномочия были переданы ему решением всего совета),

устранение нарушений по содержанию дома и привлечение к ответственности виновных собственников,

участие во всех мероприятиях совета, направленных на благоустройство дома.

Для подтверждения полномочий председатель может предъявить выписку из протокола собрания, где его выбрали председателем. Эта выписка будет иметь юридическую силу, если в ней указаны:

решение о назначении одного из собственников председателем совета,

дата проведения собрания,

срок, на какой избран председатель.

Документ подписывают секретарь собрания и представитель органа местного самоуправления, который был на собрании во время назначения председателя.

План работы председателя

Деятельность работы председателя будет эффективна, если он будет работать согласно ежемесячному плану мероприятий. План работы содержит список дел, рутинные и новые обязанности.

Наиболее важное из дел председателя – осмотр дома, оценка состояния общей собственности. Если состояние какого-то из объектов неудовлетворительно, председатель сообщает в управляющую компанию.

Председатель составляет отчет о проделанной работе и знакомит собственников с его результатами.

Председатель работает на общественных началах без оплаты. Собственники могут назначить материальное вознаграждение председателю (и остальным члена совета – п. 8.1 ст. 161.1 Жилищного кодекса), если посчитают, что он справляется со своей работой очень хорошо. Такое решение о премировании принимают на собрании жильцов, поскольку расходы ложатся на плечи собственников. Это может быть оформлено включением в квитанцию на оплату за содержание общего имущества отдельной строки «сбор финансовых средств на оплату работы председателя МКД». Если большинство голосов «за», составляется документ с указанием данных о председателе и суммой вознаграждения.

Читайте также:
Может ли кто-то претендовать на подаренное недвижимое имущество?

Собственники могут расширить полномочия членов совета дома, и председателя в том числе. В этом случае подписывается соответствующий договор с управляющей компанией, подрядной организацией, государственными органами. Расширенный список обязанностей совета не должен противоречить Жилищному Кодексу.

При расширении списка полномочий председателю выдается доверенность с указанием собственников, согласных на это.

Иногда стоит передать полномочия другому лицу:

председатель хочет покинуть пост по собственному желанию,

жильцы недовольны работой нынешнего председателя.

Для перевыборов председателя жильцам нужно составить петицию и собрать подписи минимум 25% собственников для проведения досрочных выборов, на котором будут переизбраны члены совета (или только председатель). На собрании составляется протокол по итогам повторных выборов членов совета, который передают в управляющую организацию. Сотрудники УК изучают его и аннулируют полномочия прежнего председателя совета.

Взаимодействие совета дома и управляющей компании

Члены совета дома – это глаза и уши управляющей компании.

С их помощью управляющая организация может качественно выполнять работу по управлению многоквартирным домом: актуальная информация о недовольстве и потребностях жильцов, неполадках в доме будут поступать напрямую в УК, а не в ГЖИ и прокуратуру. Для управляющей компании плюсом работы в тандеме с советом дома станет меньшее количество жалоб, проверок, конфликтов с жильцами, соответственно, будет меньше проблем и штрафов. Работа станет проще, быстрее и эффективнее.

Совет дома поможет проводить собрания собственников и решать вопросы по текущему и капитальному ремонту.

Если управляющая компания поможет собственникам создать эффективно сотрудничающий с ней совет дома, наладится контакт с жителями.

Как управляющей организации работать с советом дома:

Постарайтесь привлечь в совет дома жильцов разного возраста и с разным образованием.

Обращайте внимание на качественный состав совета, а не на численный.

Пенсионеры-активисты приветствуются – у них больше времени и они неравнодушны к судьбе дома.

Дополните совет теми членами, которые разбираются в нюансах законов, сметах, технических сторонах. Чудесно, если в совете будет юрист, талантливый человек для переговоров с жителями и управляющей компанией, человек с техническим образованием.
Если такие жители не хотят быть полноценными членами совета дома, договоритесь о консультациях с ними по необходимости. Можно найти сторонних консультантов, например, в числе не собственников помещений, а арендаторов.

Проведите с составом совета первое собрание-знакомство. Пусть все обменяются контактами и распределят обязанности.

Обсудите функции совета дома, обязанности председателя и остальных его членов.

Ознакомьте совет дома с финансовой и хозяйственной деятельностью управляющей организации. Покажите договор управления, состав общего имущества дома.

Предоставьте актуальную информацию о фонде капремонта, о размере платы за жилое помещение.

Ознакомьте совет дома с перечнем услуг и работ, которые оказывает управляющая компания, покажите стоимость и сметы.

Организуйте совместный осмотр общего имущества дома вместе с советом. Фиксируйте дефекты и замечания в акте осмотра. Так вы совместно определите, что нуждается в ремонте прежде всего, сможете подготовить информацию для собственников и провести внеочередное собрание, утвердить на нем перечень работ по текущему ремонту и откуда будут браться средства.

Наладьте общение с советом дома, так вы будете получать обратную связь и от остальных жителей.

Наладьте интерактивное и современное общение с собственниками (через интернет посредством сайта, мобильного приложения, мессенджеров).

Взаимодействие управляющей организации и совета дома ценно тем, что так работа будет налажена более эффективно. Члены совета дома помогут собирать результаты заочного голосования. Также они будут приходить раз в квартал в УК, УК будет отчитываться о проделанной и планируемой работе.

Можно создать группу в соцсети или чат в мессенджерах для общения жильцов. Оповестите жильцов об этом при помощи объявлений в подъездах.

Взаимодействовать с советом дома удобно через сайт или мобильное приложение. Там же жители смогут получать информацию о коммунальных услугах, оплатах, важных сообщениях, проведении собрания, объявления, новостях законодательства ЖКХ.

Что можно делать в приложении ЖКХ Личный кабинет и на Сайте ЖКХ

Сайт ЖКХ и приложение ЖКХ Личный кабинет, возможности

При помощи современных средств связи через интернет (сайт, приложение, мессенджеры) вы выявите наиболее активных жителей дома. Так намного легче доставлять собственникам важную информацию, выяснить проблемы и актуальные вопросы, которые беспокоят собственников.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: