Как осмотреть квартиру перед покупкой, чтобы выяснить все недостатки? Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

О проверке юридической чистоты квартиры на вторичном рынке рассказывает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова .

Основная задача проверки

При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

Как проверить квартиру?

1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете. Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги. Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

5 уловок продавцов квартир, о которых нужно знать при покупке «вторички»

Плесень, трещины на стенах и неприятный запах вряд ли поспособствуют быстрой продаже квартиры. Устранять же такие дефекты дорого и хлопотно. Гораздо проще замаскировать. Разбираемся, как распознать скрытые недостатки в идеальной на первый взгляд квартире.

5 деталей, которые должны насторожить покупателя квартиры

1. «Морской бриз» и запах пирожков

Чтобы скрыть неприятный запах в квартире, собственник может разложить ароматизаторы или распылить освежитель воздуха. Бывает, если нужно скрыть плохой запах в квартире, владельцы начинают печь перед просмотром ванильные пироги, варить кофе или малиновое варенье. С той же целью в квартире могут открыть нараспашку все окна. А между тем неприятный запах в помещении может свидетельствовать о неработающей вентиляции или, что ещё хуже, проблемах с канализацией.

Читайте также:
Налоги 2022 г на автотранспорт для пенсионеров в красноярском крае

🎭 Как распознать обман: проверить работу вентиляции и канализации в квартире. Сделать это можно самому без каких-либо специализированных инструментов.

«Чтобы проверить тягу в системе вентиляции, попросите продавца открыть любое окно в квартире и попробуйте в санузле или ванной комнате приложить листок бумаги к вентиляционной решетке. Если лист присасывается, всё хорошо. Если лист не держится и падает, значит, проблем не избежать», — говорит специалист компании «Приёмка.Москва» Илья Сикорский.

С канализацией сложнее. Неприятный запах может быть из-за отсутствия воды в гидрозатворах (сифонах) или протечек. Но обнаружить протечку не так просто: почти вся канализация скрыта в стенах и технических нишах. «Откройте по очереди все краны и осмотрите сифоны и гофры на наличие протечек», — советует Илья Сикорский.

2. Закрытые на ключ сантехнические шкафы

Иногда собственники пытаются скрыть плохое состояние труб с помощью неоткрывающихся шкафчиков — закрывают их на ключ, который якобы утерян, или вовсе наглухо замуровывают. При этом плохо закреплённые и изношенные трубы могут стать причиной гула в квартире или даже потопа.

🎭 Как распознать обман. Постарайтесь добиться от собственника доступа к коммуникациям. Конечно, неспециалисту в области сантехники сложно выяснить, насколько качественно выполнены работы по её подключению и разводке, признаёт эксперт Илья Сикорский. Всё, что можно сделать самому: открыть все краны в квартире и проверить слив воды и её подачу, осмотреть гибкие подводки подключения кранов, сами смесители, попробовать отрегулировать напор и температуру воды.

3. Картины на стене и шкаф-купе

Насторожить покупателя должно всё, что препятствует полному осмотру квартиры — даже картины на стене, за которыми могут прятаться трещины. А с помощью массивного шкафа-купе собственник может скрыть и более существенные дефекты.

«Чтобы замаскировать промерзающую стену, продавцы квартир устанавливают шкаф-купе, делая фальш-панель на заднюю стенку, чтобы закрыть следы плесени, или делают грубую покраску», — поясняет эксперт по недвижимости компании «Этажи» Иннокентий Ярыгин.

🎭 Как распознать обман. Не поленитесь заглянуть в каждый уголок и щёлочку, подсветите себе фонариком, внимательно осмотрите углы и ниши, говорит Илья Сикорский. Протечки чаще всего встречаются в помещениях, смежных с мокрыми зонами квартиры. Поэтому будьте к ним особо внимательны: отслаивающиеся обои или вздутый ламинат и плинтуса должны насторожить.

специалист компании «Приёмка.Москва»

Однажды был случай, когда продавец по телефону убеждал, что квартира в идеальном состоянии, в ней только что сделан ремонт. Фотографии были хорошими. Но при осмотре жилья наш специалист отогнул плинтуса, заглянул в технические люки и обнаружил там чёрную плесень, опасную для здоровья. Выяснилось, что в квартире недавно было серьёзное затопление, после него сделали ремонт, и плесень и грибок ещё не успели проступить на свежеокрашенных стенах. От квартиры, конечно, отказались.

4. Ковры на полу

Под коврами продавец квартиры может скрывать вздувшийся ламинат или поцарапанный паркет, а под комодом или диваном — дыры в полу. Особенно внимательно нужно осматривать полы в старом жилом фонде с деревянными перекрытиями. Такие перекрытия — это необязательно плохо, но деревянный пол может прогнуться, могут появиться щели или другие дефекты.

🎭 Как распознать обман. Уберите с пола все ковры и коврики, попросите владельца квартиры передвинуть стол и по возможности шкафы, чтобы проверить качество пола под ними.

«Визуально оцените качество укладки напольных покрытий: ламинат и паркет не должны иметь видимых зазоров, плитки должны быть без трещин и сколов, а швы между ними должны быть ровными», — предупреждает Илья Сикорский. Он советует не топтаться на пороге, а пройтись по всей квартире, наступить на каждый сантиметр пола. Так можно убедиться, что он нигде не скрипит и не проседает.

5. Грубая «косметика» на потолке

Чтобы скрыть следы протечек или трещины на потолке, продавец квартиры может попытаться зашпаклевать их на скорую руку. Понятно, что такой «ремонт» отвалится, едва покупатель подпишет договор.

🎭 Как распознать обман. Проверить оштукатуренные и гипсокартонные потолки очень легко, говорит Илья Сикорский. Главный помощник в этом — яркий свет. «Но не спешите включать люстру: свет должен падать не вам в глаза, а на осматриваемую поверхность. Фонарика в телефоне достаточно, чтобы выявить трещины и „подкрасы“, которые скрывают повреждения потолка и следы протечек», — заключает эксперт.

Что делать, если дефекты в квартире «всплыли» после покупки

Устранять обнаруженные после покупки квартиры дефекты придётся, вероятнее всего, за свой счёт. Ведь в договоре купли-продажи, в приложении к договору или же в отдельном акте всегда фиксируется, что новый собственник согласен с состоянием квартиры и никаких претензий не имеет, говорит генеральный директор юридической фирмы «Двитекс» Дмитрий Кигинько.

По словам юриста, нет никакой возможности обязать бывшего владельца жилья устранить дефекты. Закон о защите прав потребителей не распространяет своё действие на случаи, когда новый собственник обнаруживает в квартире скрытые недостатки. «Поэтому особо важно исследовать помещения на предмет дефектов перед покупкой. Можно это делать со строительно-техническим экспертом», — советует Дмитрий Кигинько.

Переложить расходы на устранение дефектов на других лиц можно только в одной ситуации: когда продавец купил квартиру у застройщика и гарантийный срок, установленный застройщиком, ещё не прошёл. Причём касается это только недостатков, которые возникли по вине строителей, а не из-за неправильной эксплуатации помещения.

Читайте также:
Мопед в ПДД в 2022 году - что это такое, определение, правила, для скутеров, движение, управление, перевозка детей, где можно ездить

«К гарантийным дефектам относятся строительные недостатки в отделке, недостатки инженерного или технологического оборудования, поломки оборудования, протечки, промерзания. Перечень очень обширный, — говорит Дмитрий Кигинько. — В принципе, под гарантийный случай можно подвести любое нарушение СНиП и градостроительных регламентов».

Как купить квартиру на вторичном рынке: идем на просмотр

Купить квартиру в новостройке проще: ее юридическая история чиста, поэтому рисков меньше. Главное, выбрать надежного застройщика и следить за этапами строительства. Купить квартиру на вторичном рынке — задачка со звездочкой. Рассказываем, на что обратить внимание на просмотре квартиры и при встрече с продавцом, если вы будете у квартиры не первым собственником.

Подготовьтесь к просмотрам

Создайте таблицу с самыми важными критериями и распечатайте ее. Когда будете на просмотре, записывайте адрес и ставьте пометки в графах. Даже если просмотров будет много, благодаря записям вы сможете сравнить варианты и сделать выбор будет проще.

Хорошо зарядите телефон или возьмите фотоаппарат. Лучше сделать несколько кадров квартиры, подъезда и двора самостоятельно. Так вы сохраните впечатление от просмотра

Соберите информацию в интернете

Посмотрите по картам, какие организации находятся в доме и есть ли шумные бары или кафе. Изучите местность и инфраструктуру: где остановки транспорта, есть ли рядом магазины, школы, больницы и детские сады.

Узнать о проблемах в доме и получить техническую информацию о нем можно на специальных порталах. Например, для Санкт-Петербурга достаточно ввести адрес — и вы узнаете, с какими проблемами сталкиваются жильцы.

Информацию по России можно попробовать поискать на портале « Дом-минжкх »

Внимательно осмотрите квартиру

Лучше назначить просмотр на дневное время: собственнику будет труднее скрыть недостатки квартиры.

Повторяйте на осмотре сценарии из жизни: открывайте окна, включайте и выключайте воду и электричество — так поймете, нет ли проблем с напряжением и держит ли сеть нагрузку.

Проверьте, как греют батареи, осмотрите потолки и стены, расспросите, не топили ли соседи, есть ли проблемы с насекомыми.

Осмотрите подъезд и придомовую территорию: есть ли ремонт, стоят ли контейнеры для мусора и как работает лифт

Спросите, кто собственник

Часто квартиру показывают риелторы. Уточните, кто собственник квартиры и будет ли он лично принимать участие в сделке.

Если вместо собственника квартиру продает другой человек по доверенности, то проверьте ее подлинность.

У собственника лучше тоже проверить паспорт. Мы рассказывали про случай, когда квартиру продал на самом деле не собственник, а арендатор по поддельному паспорту

Уточните, есть ли среди собственников несовершеннолетние

Если в квартире есть детская доля, то продать без органов опеки ее не получится: они должны дать свое согласие на продажу. Такая сделка займет время.

Родители должны заранее согласовать сделку с опекой и либо выделить долю ребенку в другом жилье, либо положить деньги на специальный счет.

Если у продавца есть дети, но они не собственники, узнайте, не использовал ли он материнский капитал. Лучше перестраховаться и попросить у него нотариальное заявление об этом или справку из ПФР

Узнайте, нужна ли собственнику квартира взамен

Иногда люди продают квартиру, чтобы купить другую. Такие варианты называют сделкой со встречной покупкой, или альтернативной сделкой.

При прямой купле-продаже продавец получает деньги за квартиру напрямую и тратит их по своему усмотрению — не обязательно на новое жилье. При альтернативной сделке деньги от покупателя пойдут не продавцу, а другому лицу, у которого сам продавец покупает квартиру.

При такой сделке продавцу может потребоваться больше времени на поиск нужного варианта, поэтому это повод попросить скидку

⚠️ Выясните, есть ли на квартире обременения

Они замедляют сделку, а иногда из-за них сделку могут признать ничтожной или недействительной. Вот самые частые из обременений.

Ипотека — продать квартиру можно только с согласия банка. Но есть варианты, когда квартиру продают даже в ипотеке.

Аренда — если договор есть и он зарегистрирован, арендатор может продолжить пользоваться квартирой, пока не истечет договор, даже если сменится собственник.

Арест — если пристав наложил арест на квартиру за долги, то продать ее нельзя, пока их не погасят, а арест не снимут. Если квартира понравилась, лучше проконсультируйтесь с юристом

Спросите, когда собственник приобрел права на квартиру

По общему правилу сделку можно оспорить в течение трех лет — это срок исковой давности. Срок начинает течь с момента, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Но есть предел — 10 лет с момента нарушения.

Если собственник владел квартирой менее трех лет, узнайте, почему он решил ее продать. К такой сделке нужно подходить внимательно, иногда лучше привлечь юриста.

Если он владел квартирой более трех лет, сделку оспорить будет сложно, суды нечасто восстанавливают срок исковой давности. Если владел более десяти лет, рисков намного меньше

Обсудите, какая сумма будет указана в договоре

Иногда продавцы предлагают занизить стоимость в договоре, например чтобы заплатить меньше налогов с продажи.

Не рекомендуем на это соглашаться: лучше указать реальную стоимость квартиры.

Если что-то пойдет не так, то вам вернут сумму, которую вы указали в договоре, а еще вы не сможете получить налоговый вычет полностью — только с суммы, указанной в договоре, в пределах 2 млн рублей. Если квартира стоит больше 2 млн рублей, вычет вернете полностью

Спросите о семейном положении собственника

Узнайте, был ли зарегистрирован брак, какой статус у отношений сейчас, есть ли дети. Свои слова он может подтвердить справкой из загса или нотариальным заявлением. А вот штампа в паспорте может не быть.

Читайте также:
Примерная форма договора страхования жизни и трудоспособности заемщика - бланк 2022

Если квартиру купили в браке, неважно, кто указан ее собственником, — это совместное имущество супругов. Для сделки понадобится нотариальное согласие второго супруга на продажу.

Если супруги в разводе, узнайте, был ли раздел имущества. Возможно, по документам собственник — только один бывший супруг, но второй может рассчитывать на половину квартиры. А провести раздел можно и через три года после развода

Спросите про документы-основания

Вам нужно выяснить, как продавец получил эту квартиру. Он мог ее купить, унаследовать, или ему могли подарить квартиру — в каждом случае есть свои риски.

При приватизации узнают, кто из членов семьи и участвовал в ней. Если человек отказался от приватизации, у него есть право пожизненного проживания в квартире. Если в приватизации не участвовал несовершеннолетний член семьи, сделку могут оспорить.

При наследовании могут найтись другие наследники, которые при определенных обстоятельствах могут оспорить сделку. А дарение можно отменить или тоже оспорить.

Купля-продажа — наименее рискованный вариант. Попросите продавца показать вам договор, расписку в получении денег и акт приема-передачи

Выясните, есть ли перепланировки

Посмотрите технический паспорт и соотнесите его с реальной планировкой. Проверьте, не было ли в квартире незаконной переделки.

Если да, то попросите продавца узаконить перепланировку или сделать вам скидку.

Есть вероятность, что после покупки этим придется заняться вам, а если перепланировку оформить не получится, то заставят вернуть все в первоначальное положение, а еще могут оштрафовать

Обсудите, что с долгами по ЖКХ

Задолженность по ЖКУ не переходит к новому собственнику, но, скорее всего, вам придется доказывать это управляющей компании.

Если есть задолженность по капремонту, то после сделки ее придется погасить вам, но можно списать долг старше трех лет.

Если есть задолженность по ЖКУ, от квартиры не стоит отказываться. Вы можете предусмотреть в договоре, что продавец погасит задолженность самостоятельно перед сделкой или сделает вам скидку на сумму задолженности

Больше нюансов — в нашем курсе «Как выбрать квартиру»

Рассказываем, как оценить квартиру со всех сторон, проверить документы и продавца, не переплатить и не разочароваться

Вот что еще рекомендуем почитать, если покупаете квартиру:

Ольга Селиванова

Загрузка

Год назад покупали. Посоветую заранее запастись терпением и что у более 70% квартир могут быть проблемы с документами. Идеальную квартиру можно искать годами, либо найти месяцев за 6, но идти на компромиссы. И лучше заранее узнать, что в квартире прописаны дети/собственник в Америке или рядом планируют строить шоссе, чем тратить время и ехать на показ. И желательно с самого верхнего этажа пройти вниз по пожарной лестнице и просмотреть на каком этаже валяются пивные банки, окурки или витает запах мочи и если это на вашем будущем этаже, то соседи могут быть не из лучших. И посмотреть на оконные рамы соседей. Если рядом с вашим будущим окном у соседей старые окна, то есть повод заглянуть. И на последнем этаже обращать внимание на подтеки с крыши.

Тыкайте в стены, насколько это возможно, поднимайте линолеум. Обязательно поговорите с соседями про дом. Купили сталинку, по документам стены кирпичные, а по факту деревяшки с бетоном) веселый сюрприз

IK

Ещё хороший вариант покупать вторичку в ипотеку. Банк хорошо проверяет квартиру, так как она будет в залоге у банка. Банк может указать на риски, запросить доп документы и отказать в кредите, если сомневается в квартире.

Елизавета Варламова

Купила сегодня, рассказываю по свежим следам.

Снаружи дома: смотрим на окна соседей (старые деревянные рамы должны насторожить), состояние подъезда (нет ли запахов, мусора, подтеков, которые говорят о том, что крыша протекала).

Внутри: проверяем водопроводные трубы, электрическую проводку, розетки, потолок (актуально для верхних этажей), работают ли краны на воду, работает ли плита, не заедает ли механизм открывания окон.

Отдельно я еще спрашивала у собственников о соседях и средних размерах коммуналки.

Я весной брал квартиру с убитым ремонтом, но с хорошим расположением дома. По цене вышло ниже, зато ремонт делал под себя. Сейчас мебелью обставляю.
На просмотр старался ходить ближе к вечеру – в некоторых домах выползали алкаши, в части квартир от соседей была слышна бьющаяся посуда или громкая музыка.
Если есть время, то советую прогуляться вокруг дома – сразу найти магазин/детскую площадку/школу/парк. Посмотреть что с доступностью парковочных мест. Можно пообщаться с жильцами дома (узнать про капремонт), с консьержем(если есть) – тоже можно почерпнуть информацию.
Ну и, само собой, никаких свежих (до 3 лет) наследств, никаких дарений. Никаких алкашей, наркоманов и психически больных среди собственников. Очень осторожно с детьми – опека запросто непонятно почему может в самый последний момент отказать. К сожалению, процентов в 80 квартир даже смысла нет идти по вышеперечисленным причинам.

>> Купля-продажа — наименее рискованный вариант. Попросите продавца показать вам договор, расписку в получении денег и акт приема-передачи

При это предыдущий собственник мог иметь пакет из всех описанных выше рисков. Так что совет так себе.

Получение по ДДУ(/ДКП от застройщика) без переуступок надёжнее выглядит.

Ха) документы, вот что важно. Сколько владеет собственник и на каком основании. Если дарение, ну нафиг. Лучше хороший подъезд и стремный ремонт внутри квартиры.
Расширенная выписка из ЕГРП. Но ее вроде не так просто сейчас достать. Ньюансов куча, лучше юриста/ риелтора. Сумма большая и риск потерять тоже очень большой.
Про новостройки не соглашусь, подруга купила квартиру в МО, стройку стали задерживать, подала на расторжение договора, через приставов пытались получить деньги но тщетно. Была возможность остаться и без денег и без квартиры. При этом обязательств по оплате ипотеки никто не снимал.

Читайте также:
За что отвечает председатель гаражного кооператива: обязанности человека на этой должности

user1689590, новостройка – не обязательно в ещё не готовом доме

Системный, тем паче, мат капитал, дети, ипотеки и прочие прелести.

Заур

Проблема данного Чек-листа в том, что людям далеким от юриспруденции или недвижимости он может оказаться не полезен. То есть человек не купит квартиру, которую вполне стоило купить, из-за излишнего страха или выдвижения неадекватных требований. Или купит ту, которая проходит по чек-листу. Но так как нюансов в недвижимости все же поболее указанного, то все равно нарвется на плохой вариант. У меня была мысль, что если бы была краткая распиаренная методичка для покупателей и продавцов недвижимости, то риелторов может было справедливо оставить не у дел по львиной доле простых сделок. Но все же для самостоятельного покупателя подобной краткой инструкцией не обойтись – прочитать ему надо сильно больше.
Со своей стороны, укажу на нюанс, который не знал, и из-за этого не заметил серьезную неприятность. Батареи отопления надо пробовать не сверху, а снизу, в дальней от подводящего водяного стояка части. В отопительный сезон они должны быть там хотя бы слегка теплыми. Если там все комнатной температуры, то в доме, скорее всего, проблемы со стояками. И у вас будет регулярно сбоить отопление. Решить это вы даже с помощью денег не всегда сможете, так как будете зависеть от множества соседей и управляющей компании.

12 советов, как проверить квартиру перед покупкой

Фото: fizkes/shutterstock

Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет, поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и внимательно изучить документы. Риелторы и юристы рассказали, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой.

Совет № 1: Проверьте собственника

Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации, уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито-Недвижимости» Руслан Закирьянов.

Информацию из ЕГРН возможно получить и заранее, еще до осмотра объекта. «Сделать это можно самостоятельно в территориальных отделениях Росреестра, на его сайте или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина России, заявления на получение, квитанции об оплате госпошлины. Предоставить выписку должны в течение пяти рабочих дней. Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю запретов и перепланировок», — пояснила адвокат Виктория Данильченко.

Данные из выписки помогут лучше сориентироваться в особенностях сделки купли-продажи — узнать кадастровую стоимость, на основе которой рассчитывается налог на имущество, и проверить наличие обременений, уточнил Закирьянов. Он подчеркнул, что если недвижимость арестована или находится в залоге у банка, то купить квартиру не получится — такая сделка не может быть оформлена в Росреестре. Выписка также показывает наличие или отсутствие договоров об аренде, что также поможет исключить проблемные предложения еще на этапе знакомства с объявлениями.

Фото:скриншот сайта Росреестра

Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

Чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин. «На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт.

Кроме того, проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях. Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте ФНП, и вы убедитесь в том, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отменялась», — объяснил Сопин.

Фото:скриншот сайта Росреестра

Совет № 3: Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Читайте также:
Как перевести ипотеку в другой банк: основные нюансы процедуры

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Совет № 4: Узнайте кто зарегистрирован в квартире

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.

В справке будут указаны сведения не только тех граждан, кто зарегистрирован по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию, пояснила она. По справке формы 9 можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.

Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства. «Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована. Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации. Если да, то дети автоматически включены в состав собственников. Если речь идет о принадлежащем ребенку праве собственности, то покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, а ребенок будет являться участником сделки. Органы опеки должны отследить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже, чем продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнула юрист.

Совет № 5: Изучите разрешение супруга

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

Совет № 6: Запросите информацию в МВД

Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника. Здесь не должно быть каких-либо ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник. «С помощью онлайн-сервиса Министерства внутренних дел России можно убедиться, что паспорт действителен, и серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и документах на квартиру. Если собственник квартиры утверждает, что после покупки жилья менял паспорт, нужно посмотреть на сведения о ранее выданных паспортах на предпоследней странице», — посоветовал аналитик «Авито-Недвижимости».

Фото:скриншот сайта Росреестра

Совет № 7: Проверьте справку по ипотеке

Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

Совет № 9: Изучите кадастровый паспорт

Перед покупкой квартиры необходимо изучить кадастровый паспорт — в нем содержатся актуальные сведения по объекту недвижимости, которые нужно знать покупателю до совершения сделки. «Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий, — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта», — комментирует основатель и партнер юридической компании «Бугров и партнеры», руководитель направления «Защита Бизнеса» Сергей Соловьев.

Читайте также:
Автокредит в банке Тинькофф - условия и подробности автокредитования в Тинькоффе

Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости в разделе «Сервисы» на сайте Росреестра. Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности либо обременении, уточнил Соловьев. По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом.

Совет № 10: Проверьте задолженности по коммуналке

Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».

Совет № 11: Не забывайте о безопасности

С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости найти и проверить информацию о квартире стало проще, подчеркнул Закирьянов. Но при использовании подобных сервисов не стоит забывать о базовых правилах безопасности в сети, добавил он:

  • никогда не передавайте третьим лицам данные банковских карт (CVV/CVC-код банковской карты или коды из СМС-сообщений от банка);
  • не переходите по банерной рекламе и ссылкам на внешние сайты, которые присылают другие пользователи и ни в коем случае не вводите на таких сайтах свои персональные данные;
  • всегда проверяйте значок замка в браузере и адрес сайта;
  • ни при каких условиях не вносите предоплату. В случае аренды существует практика оплаты последнего месяца и залога за имущество;
  • обсуждайте подробности сделки во встроенном мессенджере, а не по телефону или WhatsApp.

Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

Что нужно проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Когда вы что-то приобретаете в магазине, достаточно, чтобы продавец хотел отдать вам товар, а вы желали его купить. С недвижимостью всё сложнее: сделку могут оспорить, если выяснится, что она мошенническая или чьи-то права при продаже были нарушены. Покупателю при этом будет грустнее всего: из квартиры выселят, деньги придётся возвращать через суд, а иногда и попрощаться с ними.

Чтобы этого не произошло, проверяйте все документы — причём обязательно оригиналы или заверенные нотариусом копии.

1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта

Это очень важный документ со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, который даст вам много полезной информации.

Кто собственники

Все они должны быть согласны на сделку, иначе её можно будет оспорить.

Есть ли обременения

Объект может быть в залоге у банка из-за ипотеки, сдан в аренду с регистрацией договора в Росимуществе, арестован за долги. Если да, владельцы не имеют права им распоряжаться. Сделка будет недействительной.

Каковы характеристики квартиры

В выписке из ЕГРН будет прописан точный адрес, кадастровый номер, площадь. На последней странице печатают технический план квартиры. Можно оценить метраж комнат и заметить наличие перепланировок. Последнее особенно важно, если вы оформляете ипотечный кредит — его могут не одобрить.

С какого числа собственники владеют квартирой

Сравните её с датой в правоустанавливающих документах (о них ниже).

На основании какого документа собственник владеет квартирой

В некоторых случаях риск изначально выше — об этом также в пункте о правоустанавливающих документах.

Выписку из ЕГРН вам предоставит собственник. Её урезанную версию вы можете получить самостоятельно.

Для этого нужно заказать выписку на сайте Росреестра. За предоставление документа в электронном виде придётся заплатить 250 Получение сведений из ЕГРН рублей. Следует заказать и выписку о переходе прав на объект недвижимости — она стоит столько же. В этом документе вы увидите, как часто и на каком основании у квартиры менялись владельцы.

Читайте также:
Как получить кредит под залог недвижимости: варианты, без подтвержденных доходов

Если за последние год-два недвижимость переходила из рук в руки несколько раз, это повод насторожиться. Обычно так маскируют мошеннические сделки. Если обманутый владелец сможет через суд оспорить цепь сделок, квартиру вернут ему.

2. Документы собственника/ов

Если собственник совершеннолетний

Действительность паспорта

Допустим, собственник полгода назад сменил паспорт, сказав в полиции, что старый потерял. А сейчас пытается заключить сделку по недействительному документу, чтобы потом её оспорить. Это чревато проблемами.

Так что с помощью специального сервиса МВД выясните, действительны ли документы.

Данные паспорта

Серия, номер, место рождения и адрес регистрации понадобятся, чтобы сравнивать их с данными, которые указаны в других документах (важно, чтобы всё совпадало). Если собственник за это время успел сменить паспорт, данные предыдущего экземпляра указаны на предпоследней странице нынешнего.

Обратите внимание на имя, фамилию и отчество: расхождение хотя бы в одну букву в разных документах — повод попросить собственника привести бумаги к единообразию. Иначе это может стать причиной для судебных разбирательств по поводу действительности сделки.

Семейное положение

Один из супругов не может самовольно распоряжаться совместно нажитым имуществом без согласия другого. Такую сделку легко оспорить. Так что важно выяснить, состоит ли собственник в браке и с какого числа. Эта информация вам пригодится, когда вы перейдёте к правоустанавливающим документам.

Если человек получил квартиру по наследству или в дар, наличие супруга не имеет значения. Такое имущество не считается совместно нажитым.

А вот если имеете дело с договором купли-продажи, обратите внимание на дату его заключения. Квартирой, приобретённой до брака, собственник может свободно распоряжаться. Если он купил её после свадьбы, в пакете документов обязательно должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Теоретически заменить его можно брачным договором, который единолично закрепляет право распоряжаться объектом за собственником. Но с согласием всё-таки спокойнее: брачный договор иногда оспаривают.

Если собственник квартиры в разводе, а квартира была приобретена во время супружества, она всё ещё может считаться совместным имуществом. Здесь нужно или согласие, или решение суда о разделе, по которому недвижимость отошла человеку, с которым вы планируете заключить сделку.

Информация о детях

Сама по себе она вам ничего не скажет. Но, если у собственника есть дети, это повод для дополнительных проверок и требований новых документов.

Если квартиру покупали в ипотеку, для её погашения могли использовать материнский капитал. Это накладывает обязательство выделить детям доли в квартире. Следовательно, если в числе собственников значатся только родители, сделано этого не было. Впоследствии сделку могут оспорить.

Чтобы этого не произошло, просите у собственника справку из Пенсионного фонда, что материнский капитал не использовался для погашения ипотеки.

Если собственник несовершеннолетний

У детей до 14 лет просмотрите свидетельство о рождении, старше 14 лет — паспорта. Сравните данные с тем, что указано в других документах.

Если собственник — ребёнок, продать квартиру просто так его законные представители не могут. Необходимо согласие органов опеки на сделку. А если владельцу квартиры больше 14 лет, то и его разрешение.

3. Правоустанавливающие документы

Наименование документа, на основании которого владелец получил право собственности, есть в выписке из ЕГРН. Стоит взглянуть на него поближе.

Договор купли-продажи

Здесь всё просто: если нынешний владелец купил квартиру у предыдущего, это подтверждается соответствующим договором. Если у вас есть выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, сравните данные продавца с теми, что указаны в документе. Попросите также показать акт приёма-передачи квартиры и расписку продавца в получении денег. Так вы убедитесь, что прежний владелец не имеет претензий к нынешнему.

Если жильё было куплено в ипотеку, можно попросить справку о её погашении.

Вообще, отсутствие обременений в выписке из ЕГРН красноречиво говорит, что кредит выплачен. Но раз уж какой-то документ можно проверить, было бы странно его не упомянуть.

Договор долевого участия в строительстве

Если собственник приобрёл недвижимость на стадии строительства, у него на руках будет именно этот документ, а после сдачи дома — ещё и акт приёма-передачи квартиры.

Свидетельство о праве на наследство

При сделках с таким имуществом есть риск, что внезапно объявится обделённый наследник и попытается оспорить сделку. При этом чем больше времени прошло с момента наследования, тем ниже риски вляпаться в неприятности. Лучше проконсультироваться с юристом перед покупкой.

Договор дарения

Риски приобретения подаренного жилья также лучше оценивать вместе со специалистом. Юрист выяснит, соблюдены ли форма и порядок заключения сделки, правомерно ли собственник владеет жильём.

Договор передачи квартиры в собственность

Он выдаётся, если владелец приватизировал эту квартиру. При сделках с такой недвижимостью есть один нюанс. Если человек, зарегистрированный в квартире, отказался от участия в приватизации, он получает пожизненное право проживать в ней до тех пор, пока не снимется с учёта добровольно. Иначе его невозможно выселить даже через суд. Так что важно проследить, чтобы он выписался до того, как продавец получит деньги. Или вы рискуете купить квартиру вместе с жильцом.

Бывают и другие виды правоустанавливающих документов, например решение суда, по которому собственник владеет объектом. Но с ними лучше сразу обращаться к юристу, если не хотите проблем.

4. Справки о прописанных в квартире

В пункте о договоре передачи квартиры в собственность мы уже частично коснулись темы, как важно знать, кто зарегистрирован в квартире. Теперь рассмотрим вопрос предметнее.

Помимо отказавшихся от приватизации, опасность для вашей сделки и комфортного проживания в купленной квартире представляют такие жильцы:

  • выписавшиеся из квартиры для прохождения срочной службы в армии или лечения в санатории;
  • снятые с учёта из-за отбывания наказания в местах лишения свободы;
  • признанные безвестно отсутствующими;
  • несовершеннолетние, отправленные в интернат.
Читайте также:
Характеристики хулиганства и мера ответственности за него

По возвращении они будут зарегистрированы по предыдущему месту проживания — то есть у вас. Выселить их через суд, возможно, получится, но это отнимет уйму сил и времени.

Отдельно обратите внимание на выписанных несовершеннолетних, чтобы поинтересоваться, давала ли на это разрешение служба опеки.

Чтобы разобраться в нюансах, вам нужно просмотреть несколько справок. Лучше присутствовать в моменты, когда собственник их получает, чтобы убедиться в подлинности документов.

Справка о регистрации по форме 9

В ней содержатся данные обо всех, кто прописан в квартире сейчас.

Архивная справка о регистрации по форме 9

В этой версии документа показана динамика регистрации жильцов: кто был прописан раньше, кого и когда выписали. Очень полезный документ, но есть нюанс. Его зачастую отказываются выдавать третьим лицам, в том числе и нынешним собственникам квартиры, так как он содержит персональные данные предыдущих жильцов. Если архивную «девятку» получить не удалось, придётся работать с тем, что есть, и сразу перейти к справке по форме 12.

Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан

Документ по форме 12 содержит данные, выписывали ли из квартиры кого-то из жильцов, которые теоретически могут стать источником проблем. Идеально, если в каждой графе стоит «нет». В противном случае придётся выяснять дополнительную информацию по каждому человеку в отдельности, а то и отказываться от сделки.

5. Справки о дееспособности

Если впоследствии выяснится, что продавец не пребывал в трезвом уме и твёрдой памяти, сделку признают недействительной. Особенно сильно вы рискуете, если продавец пожилой, но в целом застраховаться от этого нельзя. Например, ушлый юрист может доказать, что собственник временно находился не в себе из-за лекарства от какой-нибудь простуды, потому что у того в аннотации указан такой побочный эффект.

Чтобы этого не происходило, просите продавца принести на сделку справки от психиатра и нарколога, что он вменяем и не стоит на учёте как наркоман.

Если есть весомые основания для сомнений, приглашайте лицензированного на проведение экспертизы специалиста прямо на сделку.

6. Информация о долгах за капремонт

Все долги за ЖКУ остаются за бывшим владельцем квартиры. Исключение — капремонт. Если продавец не платил за него, задолженность достанется вам. Проверить отсутствие можно по последней платёжке. Если не доверяете, попросите справку из управляющей компании.

7. Доверенность

Лучше всего заключать договор купли-продажи непосредственно с собственником. Но не всегда владелец присутствует на сделке. В этом случае он может оформить нотариально заверенную доверенность на человека, который будет представлять его интересы.

Сделки с этим документом небезопасны, слишком много факторов риска. Если всё же решаетесь на подобный шаг, проверьте следующее:

  • Доверенность даёт право на продажу квартиры от имени владельца.
  • Документ подлинный — это можно выяснить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
  • Срок действия доверенности не истёк.
  • В ней верно указаны паспортные и прочие данные.
  • Владелец жив и находится в здравом уме — здесь поможет видеосвязь и справки из психоневрологического диспансера.

Но даже если всё в порядке, трижды подумайте, прежде чем решаться на такую сделку.

Что запомнить

  • Проверяйте все документы. Не бойтесь быть навязчивым или занудным: вы рискуете миллионами.
  • Если сомневаетесь, обращайтесь к специалисту. Лучше быть паникёром, чем остаться без квартиры и денег.
  • В случае, если с каждым шагом сомнения не улетучиваются, а крепчают, отказывайтесь от сделки.

UPD. Текст обновлён 17 ноября 2019 года: в него добавили больше актуальных данных из проверенных источников.

  • Как продать квартиру: подробная инструкция
  • Как взять помещение в аренду и не остаться с долгами
  • 5 ошибок при покупке квартиры в новостройке, которые стоят денег и нервов
  • Как подготовить квартиру к показу перед сдачей в аренду или продажей
  • Квартира со свободной планировкой: как выбрать идеальный вариант

Пишу для Лайфхакера о деньгах, праве и правах, вещах, которые помогают жить проще, лучше и веселее. И конечно, проверяю советы на себе: получаю налоговые вычеты, подаю декларации онлайн, а ещё досрочно выплатила ипотеку и вынудила почту найти мою посылку.

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

Читайте также:
Пенсионный фонд в Демянске: особенности деятельности, режим работы, адрес

На что обратить внимание в выписке:

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только “липовой”, нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Покупка квартиры у застройщика

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. “Прозрачные” застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением “прозрачности”, выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Читайте также:
РКО в банке Авангард для ИП и ООО: тарифы и порядок открытия расчетного счета

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Как проверить квартиру перед покупкой в 2022 году

Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор вызывает у наших граждан больше доверия, чем новомодные выписки из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав служат подтверждением права собственности только на дату, указанную в этом свидетельстве. Как и любые выписки. И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником.

Проверить квартиру перед покупкой в 2022 году и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.

– Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, – говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. – Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.

Получить выписку можно через МФЦ, заказать на сайте Росреестра, но самый быстрый способ — оформить все через портал Федеральной кадастровой палаты. Выписка из ЕГРН платная.

Возможные проблемы. Самая типичная схема обмана: у продавцов остаются на руках старые документы. Их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке. Да, перепродать уже проданную квартиру еще раз не получится. Но часто таким образом с нескольких покупателей собирают задатки, а потом исчезают.

2. Родственники

Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).

Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности – независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.

Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет – продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант – при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.

Еще вариант – жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы – такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.

«Обойденные» наследники – самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство. Либо брать нотариально заверенное обещание от прошлого собственника о том, что никаких наследников нет. Также можно купить в страховой компании полис на титул: такая страховка компенсирует траты на недвижимость, если вдруг объявятся скрытые наследники.

Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: