Как лучше поступить: сдать квартиру в аренду самому или действовать через агентство?

Плюсы и минусы сдачи квартиры через агентство

Рассмотрим два пути сдать квартиру: через агентство или своей дорогой.

Многие владельцы экономичного московского жилья, решившие стать арендодателями, считают, что успешно справятся с задачей сами, а сдавать квартиру через агентство — накладно и в итоге может быть невыгодным. Обычно так думают до тех пор, пока не столкнутся с хлопотами и трудностями, пока не вникнут в суть работы агентства недвижимости. В данной статье мы подробно рассмотрим особенности сдачи квартиры через риэлтора и самостоятельной.

Кто имеет право сдавать квартиру

  • Все основания распоряжаться недвижимостью имеет ее владелец. То есть, если у вас оформлено право собственности на жилплощадь, вы можете ее продать, подарить или сдать в аренду.
  • Аренда социального жилья также возможна, но только при условии получения разрешения от официального владельца — государственной, муниципальной, некоммерческой организации.
  • Квартиру можно сдать в субаренду: при условии, что на это есть письменное разрешение владельца-арендодателя, наниматель вправе передать жилплощадь внаем другому лицу. При этом обязательно оформляется договор поднайма.
  • Сдавать квартиру внаем имеют право представители владельца — по доверенности, заверенной нотариусом.

Сдавать самостоятельно или через агентство — выбираем

Все люди разные: кто-то имеет способности агента по недвижимости и знания о рынке жилья (и, скорее всего, он — риэлтор); кого-то страшат поиски квартирантов, общение с многочисленными претендентами, оформление документов и т. д. Оба способа сдавать жилплощадь имеют свои плюсы и минусы. Каждый арендодатель выбирает оптимальный для себя вариант, а мы представим в таблице их основные характеристики.

Задача Работа с агентством Самостоятельная сдача жилья
Оценка арендной стоимости жилья Стоимость аренды складывается из многих факторов. Опытный специалист укажет оптимальную арендную ставку именно вашего объекта. Кроме того, эксперт оценит рентабельность вложений в ремонт квартиры. Можно ориентироваться только на объявления о сдаче аналогичных объектов. Заниженная цена невыгодна вам. Переоцененный объект проигнорируют арендаторы: квартире грозит простой, а вам — потеря прибыли.
Составление рекламного объявления Рекламные объявления и описание преимуществ квартиры составляют профессионалы. Вам придется анализировать рекламу и самостоятельно придумывать текст о своем объекте, стараясь сделать объявление запоминающимся и привлекательным.
Размещение рекламы Вы не тратите деньги на рекламу;
агентство размещает ее на эффективных , обеспечивая широкий охват целевой аудитории.
Даете рекламу за свой счет. Скорее всего, новичку не известны все популярные доски объявлений, откуда могут прийти клиенты.
Общение с потенциальными квартирантами Сотрудники агентства отвечают на многочисленные звонки по объявлениям и общаются с клиентами. Специалист выбирает потенциальных квартирантов в соответствии с пожеланиями арендодателя. Количество звонков может превысить ваши ожидания: ежедневно и еженощно. При этом обязательно часть абонентов — посредники, часть — желающие просто поболтать или неадекватные люди; и — будьте готовы — мошенники.
Сроки поиска Агентства заинтересованы в эффективном поиске подходящего арендатора и оперативной сдаче жилья, поскольку это влияет на их заработок. У новичка может уйти много времени на поиск и подбор квартиросъемщика, а путь от показа жилплощади до подписания договора найма порой бывает очень долгим.
Показ квартир Агентство возьмет на себя выезд на показы и личное общение с клиентом. Опытные агенты представят квартиру в лучшем свете и смогут сдать ее по максимальной цене. Вам придется тратить много времени на показы. Каждый потенциальный арендатор будет стараться «сбить цену», указывая на недостатки жилья.
Безопасность Специалисты составляют индивидуальный договор найма, где учитываются все нюансы и интересы сторон в каждом конкретном случае. Обычно самостоятельные участники сделки скачивают в интернете типовой шаблон договора найма. Однако обычный договор не учитывает особенности конкретной сделки и не не в каждом случае сможет защитить интересы сторон.
Юридическая помощь В крупной риэлторской компании трудятся юристы высокой квалификации. Они обеспечивают законодательную безупречность сделок. Клиенты компании получают бесплатные консультации по юридическим вопросам, а также по любым проблемам с недвижимостью. Самостоятельному арендодателю приходится на свой страх и риск сдавать жилье без правовой поддержки. Либо оплачивать услуги юриста.
Стоимость сдачи жилья Для наймодателей все услуги по аренде жилья предоставляются бесплатно. Все расходы ложатся на плечи арендодателя — реклама, поездки на показы, услуги юриста, профессионального фотографа и пр.

Конечно, мы перечислили не все. Например, опытный риэлтор может дать дельные рекомендации, которые помогут повысить престиж и стоимость квартиры. К тому же вам не придется экспериментировать с ценой — то повышая ее, то занижая. Анализ последних тенденций рынка недвижимости и определение стоимости аренды объекта — обязанности агентства. К тому же, снять квартиру через агентство могут себе позволить только платежеспособные люди.

Выводы:

Как мы видим, работа с агентством обеспечивает спокойствие и выгоду, особенно если вы впервые пытаетесь сдать свою квартиру. Неопытный арендодатель может совершить много ошибок — неправильно определить стоимость аренды, впустить недобросовестных жильцов, заключить кабальный договор, неправильно подготовить документы и так далее. При работе с агентством все эти ошибки будут сведены к минимуму. А чтобы быть совершенно спокойными, ищите такую фирму, которая обеспечивает клиентов своей поддержкой в течение всего срока найма.

Как выбрать агентство недвижимости

Рынок недвижимости переполнен предложениями от агентств и частных риэлторов. Существует несколько критериев, по которым можно определить качество услуг риэлторской компании:

  1. Имеет свои офисы и сайт.
  2. Присутствует на рынке минимум десять лет, известный бренд.
  3. Оказывает юридическое сопровождение сделок.
  4. Владеет базой клиентов и объектов недвижимости.
  5. Разработала собственные проекты договоров, где полностью защищены интересы клиентов.

Иными словами, ориентир простой: чем крупнее агентство, тем больше к нему доверия, и больше уверенности в оперативном проведении выгодной сделки.

Сдавать квартиру через агентство — инструкция

Несмотря на то, что профессиональные риэлторы и юристы из агентства недвижимости берут на себя практически всю работу по сдаче квартиры, арендодателю все же придется сделать некоторые шаги самостоятельно.

Подготовить жилплощадь и документы

Чтобы получить за сдаваемую квартиру максимальную сумму, нужно следующее:

  • Вывезти все старое и нефункциональное: чем просторнее квартира, тем лучше.
  • Провести генеральную уборку, при необходимости — косметический ремонт.
  • Укомплектовать жилье необходимой для проживания мебелью и бытовой техникой.
  • Сделать качественные фотографии комнат, кухни и санузла.
  • Взять выписку из ЕГРН о праве собственности на сдаваемую недвижимость.
Читайте также:
Договор мены автомобилей между физическими лицами: обмен на авто и на товар с доплатой

Определить нежелательных арендаторов

Самостоятельно или при помощи риэлтора следует определить целевую аудиторию для аренды вашего жилья.

Например, если это 3-комнатная квартира самой низкой ценовой категории, то, скорее всего, сдать ее удастся покомнатно разным арендаторам или группе жильцов, которые будут платить вскладчину. Соответственно, вложения в ремонт и уют должны быть минимальными, впрочем, как и требования к составу жильцов.

Если вы сдаете ухоженную квартиру для одного-двух человек или для одной семьи, уместно ввести принципиальные ограничения. К примеру, вы решили, что в вашей квартире не должны проживать:

  • студенты;
  • арендаторы с домашними животными;
  • арендаторы с детьми.

Сообщите об этом риэлтору — он выберет жильцов в соответствии с вашими пожеланиями.

Однако не следует быть чересчур категоричными — скажем, заочно «отметать» жильцов по национальному признаку. Встретьтесь и пообщайтесь — возможно, вы понравитесь друг другу и впоследствии будете отлично взаимодействовать.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир :

Сегодня нет массовой тенденции отсеивать кандидатуры легкомысленно. Такой подход я считаю правильным и советую всем арендодателям выдвигать адекватные требования к потенциальным жильцам, отказаться от предубеждений, стереотипов и стараться показать жилплощадь всем заинтересованным лицам. Решение, подходит ли кандидат в квартиранты, лучше принимать после знакомства с ним, а не заочно».

Составить список имущества и особых условий для сдачи квартиры

Заранее, еще до оформления договора найма, продумайте все нюансы, которые вас волнуют, и составьте список всех возможных вопросов к квартирантам и ограничений для них. Также следует сделать максимально подробную опись имущества, которое остается в сдаваемой квартире — в этом эксперт обязательно вам поможет.

Обязательные пункты договора найма жилого помещения включают:

  • условия, на которых вы сдаете свою квартиру в аренду, — срок и стоимость проживания, сроки выплаты арендной ставки, сумма страхового депозита, ограничения для жильцов, прочие аналогичные вопросы;
  • способ оплаты коммунальных услуг;
  • периодичность посещений квартиры арендодателем;
  • ответственность сторон за нарушение пунктов договора.
  • порядок разрешения споров.

Как уже было сказано выше, лучше выбирать фирму, где разработаны индивидуальные проекты договора найма — помимо обязательных условий, в них прописывают множество дополнительных положений.

Кроме того, нужно поискать агентство, услуги которого не ограничиваются поиском арендатора и подготовкой документов. Например, в арендодатели бесплатно получают дальнейшее сопровождение — консультативное и правовое.

Послесловие

В развитых странах Европы и США никому и в голову не придет самостоятельно заниматься сдачей своего жилья. Риэлторы у них в большом почете, так как профессионализм и знание рынка позволяет им оказывать большой спектр услуг. В России тенденция активно развивается — уже давно на смену частным маклерам пришли крупные агентства с репутацией и собственной базой клиентов и объектов недвижимости. И это позволило людям, ценящим свое время и безопасность, быстро и грамотно решать жилищные вопросы.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир

В разгар кризиса, в конце 2014 года — начале 2015‑го, под девизом повсеместной экономии часть собственников занималась поиском квартирантов самостоятельно, и настрой был либеральный — радовались любому жильцу и старались «не спугнуть». В частности, далеко не каждый владелец жилплощади обременял себя и будущих арендаторов составлением договора найма, передаточного акта и заполнением документов, подтверждающих исполнение обязанностей сторон по договору. В результате возникали конфликты, которые сложно разрешить цивилизованным путем и призвать нарушителя к ответственности, — примерно 20% собственников, обращающихся к нам в компанию, ранее прошли эту школу жизни и теперь серьезно относятся к грамотному оформлению документов».

Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду

Фото: Семен Лиходеев/ТАСС

Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.

Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.

Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.

Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.

Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.

Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.

Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.

Читайте также:
Режимы и условия содержания подростков в детской колонии в 2022 году

Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества

Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества (Фото: Kzenonshutterstock)

Кому не хотят сдавать квартиры в Москве

Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.

На что жалуются арендаторы

Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.

Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.

Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.

Слабые места в договоре

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.

Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.

Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.

Расторжение договора аренды

Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.

«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.

Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья

Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья (Фото: fizkesshutterstock)

10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:

  • документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
  • паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
  • арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
  • срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
  • порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
  • оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
  • условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
  • число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
  • опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
  • условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.

Личный опыт: я сдаю 5 квартир в аренду и живу на эти доходы

Может показаться, что сдача квартир в аренду — это лёгкий заработок, который не требует никакого труда. Герой нашей статьи — профессиональный рантье с пятью квартирами — утверждает обратное. Он рассказал, какой доход приносит аренда и с какими проблемами ему приходится сталкиваться.

У меня в собственности — пять квартир под сдачу. Я получил их по договорам пожизненного содержания с иждивением: на протяжении нескольких лет ухаживал за пожилыми людьми, покупал им продукты и лекарства, а после их смерти квартиры доставались мне. Вложения в каждую из квартир (только уход за пожилым человеком в течение 5 – 7 лет) составляли до 500 – 700 тысяч ₽.

Читайте также:
Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: виды и особенности проверки

Мои квартиры — однокомнатные, метражом от 30 до 36 квадратных метров. Они находятся в старых домах возле метро в хорошем районе (не центр). Рыночная цена каждой из них на момент наступления полноправного владения — от 3 миллионов ₽ (сейчас они стоят 4 – 4,5 миллиона ₽). Получается, каждая квартира доставалась мне примерно за 1/8 стоимости (в нынешних ценах).

Около восьми лет назад я перестал работать по найму и переключился на сдачу квартир, так что сейчас это моя полноценная работа и единственный доход. Звучит неплохо, но на самом деле быть профессиональным рантье — далеко не всегда выгодно.

Первоначальные расходы

Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.

Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30 – 40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50 – 70 тысяч ₽).

Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.

Как устроена аренда

Все квартиры сдаются на длительный срок. Жильцов ищу с помощью постоянного риелтора. Его разовую комиссию (50% от стоимости аренды в месяц) оплачивают сами арендаторы. И ещё 50% от стоимости аренды я беру в качестве залога, который возвращается при выезде человека, если он ничего глобально не испортит или не сломает.

Аренда моих квартир сейчас стоит 18 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги. В период коронакризиса из одной квартиры человек съехал, и сдать её пока не удалось. При этом в последнюю квартиру (которая долго стояла и недавно наконец стала готова к сдаче) как раз в мае нашёлся арендатор.

Регулярные траты

Поскольку вся моя недвижимость в старом фонде и без капитального ремонта, каждый месяц где-то что-то происходит. К примеру, в этом году в двух квартирах ломалась газовая колонка. Ремонт с заменой комплектующих — 10 тысяч ₽, эту сумму пришлось отдать дважды.

Когда люди съезжают, то оставляют что-нибудь поломанным или испорченным. Чаще всего — ламели на кроватях (это каркасные рейки под матрацем), краны на смесителях, двери на шкафах. И постоянно пачкают обои. Всё это нужно восстанавливать.

Траты на возвращение квартире нормального вида после жильцов подсчитать сложно, потому что они всегда разные. На всякие мелочи уходит около 5 – 7 тысяч ₽: вызвать сантехника, чтобы он поправил смеситель, и плотника, чтобы отремонтировал пару ламелей (хотя это можно сделать самостоятельно). Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек долго жил и надо менять обои, то материалы и работа обойдутся в 20 – 25 тысяч ₽.

Да, залатывать дыры экономически неэффективно. Лучше отремонтировать всё хорошо, чтобы долго не ломалось. Но это уже другие первоначальные затраты, могут потребоваться заёмные средства — а залезать в кредиты мне совсем не хочется.

Доходы

Пять квартир приносят мне 90 тысяч ₽ в месяц — это в лучшем случае, когда они все сданы, но иногда бывают простои.

Из этого дохода вычитаем коммуналку за жильё, где я сейчас живу сам (около 7 тысяч ₽ со светом и интернетом), и постоянные расходы на машину (около 5 тысяч ₽ в месяц). Ещё 8 тысяч ₽ я трачу на пожилого человека, за которым сейчас ухаживаю. Итого на жизнь мне остаётся 70 тысяч ₽. Это средняя зарплата в Санкт-Петербурге, по данным Петростата.

Но квартиры требуют постоянных трат. Их содержание сжирает, по сути, весь доход. Остаётся только на питание и небольшие покупки: одежда, по необходимости — новый телефон, и так далее. Откладывать ничего не удаётся. Все лишние деньги уходят на ремонт жилья для сдачи в аренду.

Поскольку я сам занимаюсь сдачей квартир, то не могу надолго уехать, например, из города. Регулярно требуется моё личное участие. Только недавно получилось съездить в отпуск первый раз за 15 лет.

Проблемные арендаторы

Прошлым летом из одной квартиры съехала девушка, которая оставила после себя клопов! Пришлось выбрасывать ВСЮ мебель, вызывать санэпидстанцию на обработку, а затем снимать линолеум и делать косметический ремонт в комнате. Общие незапланированные затраты за три месяца — 130 тысяч ₽. Залог девушки, который удержали при выезде, — 4 тысячи ₽. Это квартира, которая была впервые сдана за год до этого, принесла за 13 месяцев в общей сложности 221 тысячу ₽ (сдавалась по 17 тысяч ₽), после чего сожрала больше половины этого дохода. Невероятно обидно.

Я стараюсь не сдавать квартиры людям с животными, чтобы по итогу ремонт не был испорчен ещё сильнее. Одну из квартир однажды арендовала молодёжь, и соседи постоянно жаловались на шум, так что студентов я с тех пор тоже избегаю.

Вообще, приятнее всего сдавать квартиру семье с уже подросшим ребёнком. Такие люди более склонны поддерживать чистоту, при этом не устраивают пьяных дебошей.

Выводы

Я не советовал бы покупать квартиру за свои или, ещё хуже, за кредитные деньги, чтобы сдавать её в аренду. Это постоянная головная боль и куча проблем. Средняя окупаемость небольших квартир в Петербурге, по данным портала « Мир квартир » , около 14 лет. Но при арендной ставке в 18 тысяч ₽ (а сейчас кризис, и дороже стоят только квартиры с хорошим ремонтом) и затратами на ремонт и доделки, 14 лет превращаются примерно в 20.

Читайте также:
Каковы порядок и методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно ФСО №4?

Сдавать может быть выгодно только жильё, которое досталось по наследству или по иной схеме без полных затрат. Или это должны быть классные апартаменты в дорогом районе, где можно было бы сдавать посуточно.

В моём случае при первоначальных затратах (содержание бывшего владельца квартиры + косметический ремонт) окупаемость составляет 3 – 4 года. Но после этого затраты тоже продолжаются. В общем, это такой вариант, который позволит уйти с наёмной работы и просто жить без излишеств.

Советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду

1. Периодически обязательно осматривайте квартиру на предмет поломок. Во всех договорах аренды прописано, что собственник вполне может делать это раз в месяц — например, при приёме очередной оплаты.

2. Найдите хорошего риелтора и сотрудничайте только с ним. Пусть он, как ваш стоматолог, всё про вас знает: и особенности квартир, и ваши пожелания к жильцам. Риелторы всегда работают качественнее с постоянными клиентами.

3. Если жильцы хотят интернет, то пусть вызывают провайдера и заключают договор на себя: мало ли какие дела они там собираются вести. Это неочевидные, но необходимые меры предосторожности в наше время.

4. Совет из личного опыта. Будет лучше, если при любых проблемах с квартирой (газовая колонка, сантехника и пр.) арендаторы будут не сами вызывать мастеров, а ставить в известность хозяина. Это позволяет контролировать процесс ремонта, чтобы горе-мастера ничего не наворотили и не взяли втридорога.

5. Не включайте коммуналку в общую оплату аренды. Это особенно актуально, если есть счётчики. Недавно был случай, когда резко у жильца вырос счёт за электричество. Думали, майнит, так много уходило киловатт. Оказалось — электронная музыкальная установка. Сколько потратил — столько и оплатил. Было бы неприятно, если бы плата была фиксированной.

Как лучше поступить: сдать квартиру в аренду самому или действовать через агентство?

Процедура сдачи жилья в аренду требует от собственника знания некоторых юридических тонкостей, опыта и времени.

Именно поэтому часть владельцев недвижимости предпочитают сотрудничать с риэлторскими агентствами.

Другие собственники, напротив, самостоятельно занимаются всеми вопросами, не доверяя посредникам.

Что выбрать: самостоятельный или посреднический вариант?

Кто имеет право на такие действия?

Законодательство четко определяет круг лиц, которые имеют право сдавать недвижимость в аренду:

  1. Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник вправе предоставлять во временное пользование принадлежащее ему помещение на основании договора найма или аренды.
  2. В соответствии со ст. 67 ЖК РФ, правом на сдачу жилья в аренду обладает и наниматель жилого помещения по договору социального найма. Однако в этом пункте не обойтись без маленького уточнения.

Он может сдавать квартиру в поднаем, но при условии, что реальный владелец квартиры дал на это согласие.

Можно ли лицу, не являющемся владельцем или нанимателем помещения, заниматься его арендой?

Может, если оно является законным представителем собственника, с которым была заключена нотариальная доверенность.

Способы

Существует два способа сдачи жилья в аренду:

  • самостоятельно;
  • через посредника.

Как лучше сдавать? Рассмотрим кратко процедуру сделки при обеих вариантах.

Лично

Что потребуется сделать для самостоятельной сдачи недвижимости в аренду:

  1. Определить стоимость арендной платы. Для этого придется собрать данные о ценах на похожие квартиры в своем регионе, сравнить предложения конкурентов и установить приемлемую цену, учитывая местоположение объекта, его состояние и характеристики.
  2. Сделать фото квартиры. Качественные снимки помогут нанимателям быстрее определиться, подходит ли им этот вариант или нет.
  3. Составить объявление. Предложение об аренде должно описывать характеристики и достоинства жилья.
  4. Опубликовать предложение о найме на специализированных досках объявлений в интернете или в печатном издании. Публикация на многих ресурсах платная. Важно выбрать только те сайты или газеты, которые действительно дают результат.
  5. Принимать звонки от потенциальных нанимателей, сразу обговаривая детали и условия проживания.
  6. Договориться о встречах. После звонка желательно назначить просмотр жилья в течение 1-2 дней, чтобы потенциальный наниматель не успел найти другой вариант.
  7. Презентовать квартиру.
  8. Составить договор найма и иные сопроводительные документы. В соглашении должны быть прописаны подробные условия проживания, чтобы впоследствии не возникло проблем с квартирантом.
  9. Заключить договор, обговорив в нем все нюансы проживания, права и обязанности сторон. После заключения бумаг взять оплату за первый месяц и передать ключи нанимателю.
  • Скачать бланк договора аренды квартиры
  • Скачать образец договора аренды

Через фирму

Как выглядит процедура сдачи квартиры в аренду, если собственник обращается за услугами посредника?

Для обеспечения безопасности собственного имущества следует обращаться в проверенные агентства недвижимости, уже зарекомендовавшие себя на рынке аренды.

С агентством предстоит заключить договор на оказание услуг.

Для собственников квартир услуга посредника будет бесплатной, так как комиссия платится нанимателем. Однако в некоторых случаях платит и владелец. Например, если ему срочно нужно сдать жилье (оплаченные средства пойдут на дополнительную рекламу квартиры), или если сдается элитная недвижимость, нанимателя на которую не так просто найти.

Обязанности по размещению рекламы, контактам с потенциальными жильцами и подготовкой документации агент берет на себя. Собственник только является на показ, принимает решение о выборе того или иного жильца и подписывает договор найма.

Читайте также: Важные правила долгосрочной аренды квартиры: что нужно проверить и как заключить договор?

Какой вариант выгоднее?

Прежде чем принимать решение о том или ином способе сдачи жилья в аренду, следует оценить плюсы и минусы обеих вариантов.

Плюсы и минусы

Положительные моменты при сдаче в наем жилья без посредника:

  1. Возможность быстро найти жильца. Так как нанимателям приходится платить комиссию агентству, многие из них принципиально ищут квартиру от собственника. Предложения об аренде от хозяина пользуются популярностью, поэтому найти квартиранта можно за пару дней.
  2. Возможность выгоднее сдать жилплощадь. Многие недобросовестные агенты при осмотре квартиры намеренно снижают стоимость арендной платы, чтобы поскорее заключить сделку и получить комиссионные. Если недвижимость сдает собственник, то, прежде всего, просчитывают свою личную выгоду.

Минусы:

  1. Есть риск нарваться на мошенников или недобросовестных нанимателей. Неопытным арендодателям порой сложно разглядеть в потенциальном жильце обманщика или безответственного человека. Этот риск можно снизить, грамотного составив договор найма.
  2. Расходы. Если агентство в большинстве случаев само оплачивает публикацию рекламы, то собственнику, решившему самостоятельно сдавать жилье, придется взять эти траты на себя. На самых популярных интернет-ресурсах стоимость одной публикации составляет в среднем 100-300 рублей.

ВАЖНО! Следует учесть и то, что конкуренция в сфере аренды большая. На сайтах ежедневно публикуется большое количество предложений от собственников, и размещенное объявление может за 1-2 дня опуститься в поиске сайта в самый конец.

Читайте также: Что из себя представляет договор коммерческого найма жилого помещения?

Что лучше и каковы подводные камни?

Почему собственники предпочитают работать с риэлторами? Плюсы способа сдачи квартиры через посредника:

  1. Агент берет на себя всю работу по поиску клиента, презентации жилья и оформлению документации. Хозяин квартиры, тем самым, экономит время.
  2. Риэлтор заинтересован в быстрой сдаче жилья, так как получает комиссионные от нанимателя только после заключения сделки.
  3. Специалист дает бесплатную консультацию собственнику по вопросам составления условий проживания в квартире и иных нюансов, касающихся взаимоотношений арендатора и арендодателя.
  4. Хозяин квартиры может обратиться сразу в несколько агентств, чтобы ускорить поиски нанимателя.
  5. Пользоваться услугами посредника удобно особенно тем владельцам, которые сдают недвижимость в регионе, где сами не проживают. Оформив доверенность на специалиста, можно не волноваться за отсутствие нанимателей.

Минусы сдачи жилья через риэлтора, подводные камни такой аренды:

  1. Нет никаких гарантий, что обратившись в агентство, собственник быстрее найдет нанимателя. Не все жильцы готовы платить комиссию посреднику.
  2. Некоторые агенты, особенно частные, предлагают подписывать типовой договор найма, который и сам собственник может скачать в интернете. В данном случае об индивидуальном подходе к оформлению сделки говорить не приходиться.
  3. Существует риск нарваться на риэлторов-мошенников, которые возьмут с собственника деньги за не оказанные услуги и скроются.

ВАЖНО! Следует понимать, что агент предоставляет лишь услуги по поиску нанимателей и оформлению сделки. Взаимоотношения собственника и жильца после заключения договора его уже не касаются.

Разрешение конфликтов сторон не входит в компетенцию риэлтора, поэтому владельцу придется справляться самому.

Сдача жилья через агентство недвижимости и самостоятельное ведение сделки имеют свои достоинства и недостатки. Если собственник сам решил заниматься этим вопросом, то ему следует ознакомиться со всеми юридическими тонкостями оформления сделки – от проверки документов до составления договора найма. Если выбор был сделан в пользу посредника, то желательно выбирать проверенную организацию.

Видео о том, какую главную ошибку допускают 95% людей в договоре найма квартиры и как её избежать:

консультация юриста

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция

Сдать квартиру в аренду — надежный способ увеличить доход с помощью заработка на недвижимости. Где найти жильцов, как подготовить жилплощадь и соблюсти юридические формальности, чтобы сдать квартиру быстро и выгодно?

Чем найм квартиры отличается от аренды?

Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.

В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.

Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.

Что нужно сделать до сдачи квартиры внаем?

Еще до поиска новых жильцов нужно решить, каким из трех способов вы будете оплачивать налоги:

Способы оплаты налогов

оплатить налог на профессиональный доход.

Подробнее об этих способах оплаты налогов можно узнать в материале «Как платить налог со сдачи квартиры?».

Как подготовить квартиру к сдаче?

Подготовка квартиры к сдаче

В первую очередь оцените внешний вид квартиры. При необходимости желательно провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и сантехническое оборудование, заменить перегоревшие лампочки. Перед визитом потенциальных жильцов сделайте генеральную уборку. Можно сделать это самостоятельно или прибегнуть к услугам клининговой службы.

Состояние передаваемой квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильца.

Сдавать квартиру с мебелью или без?

Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени. Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье. Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную, стиральную машину, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню.

Сдача квартиры с мебелью

Нужен ли мне риелтор?

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.

Как найти жильцов для квартиры самостоятельно?

Для этого можно разместить объявление на профильных сайтах (например, Яндекс.Недвижимость , Авито или ЦИАН ). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую.

Прежде чем заключать договор, постарайтесь узнать о будущих жильцах побольше. Попросите квартиросъемщика предоставить вам копию паспорта, узнайте его место работы и убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.

Как определить ежемесячный платеж за сдачу квартиры?

Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в вашем районе, какой в них ремонт и какой набор мебели и бытовой техники.

Ежемесячный платёж за сдачу квартиры

На арендную ставку в первую очередь влияют расположение квартиры и транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города — тем дороже). Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна. Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды. А вот за вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить. В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно указать в договоре.

Помните, часто цена — решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду/внаем?

Для сдачи квартиры потребуются:

Документы для сдачи квартиры

паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя);

свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность, например, договор или договор дарения.

Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.

Срок договора найма и порядок его продления

По закону максимальный срок договора найма — 5 лет. Но удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация.

Договор найма, который заключается дольше, чем на 1 год, нужно регистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.

Срок договора найма

Как определить размер депозита?

При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.

Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).

По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).

Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.

Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?

Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.

Как сдать ипотечную квартиру?

Если вы хотите сдать внаем квартиру, находящуюся в ипотеке, для оформления договора вам потребуется письменное разрешение банка. Также может потребоваться согласие страховой компании, участвовавшей в сделке.

Если провести сделку без участия кредитора и страховой компании, возможны разные последствия — вплоть до досрочного расторжения кредитного договора и потери квартиры.

Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?

Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).

Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.

Как передавать квартиру жильцам?

Процедура передачи квартиры жильцам

Помимо договора с нанимателем следует подписать акт квартиры. С даты подписи этого акта новые жильцы отвечают за состояние квартиры и платят за нее. Необходимо полностью и точно описать квартиру, указав ее данные из договора и перечислив все обнаруженные недостатки и состояние мебели и техники. Помните, что наниматель не несет ответственности, если состояние имущества ухудшится в результате износа, а также по вине соседей или коммунальных служб.

Ключи нанимателю лучше передавать лично (не забудьте вписать в акт их количество). Заодно в день заезда стоит вместе записать показания счетчиков — так будет легче разобраться, если возникнет задолженность по платежам.

Напомните жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней с даты подписания акта . Зарегистрироваться можно в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.

Срок регистрации по месту жительства

Что нужно обязательно указать в договоре найма?

В договоре обязательно нужно указать адрес и основные характеристики квартиры (этаж, общая площадь). Также не забудьте отметить реквизиты документа на основании которого квартира вам принадлежит.

Имеет смысл отдельно прописать данные граждан, которые будут совместно проживать с квартиросъемщиком. Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие.

Внесите пункты о размере и периодичности оплаты квартиры (например, раз в месяц или раз в квартал), а также о способах оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество или телефон).

Важнейшей частью договора является порядок одностороннего распоряжения договора. Если не внести этот пункт заранее, расторгнуть договор можно будет только через отдельное соглашение или через суд.

Наконец, отдельно стоит указать реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки).

Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.

Как легально сдавать квартиру в аренду

Дмитрий Кузьмин

Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, то последует проверка, и арендодателя уличат в уклонении от налогов. Его заставят уплатить НДФЛ за всё время аренды и ещё наложат штраф. Платить придется примерно 20 % от всего дохода.

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  • Согласовать планы с банком через менеджера.
  • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  • Сделать жильцам временную регистрацию.
  • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

  • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
  • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Как быстро сдать квартиру в аренду через агентство и самостоятельно?

Давайте подробнее разберемся с данным вопросом в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду?

Прежде чем приступить к решению вопроса, как сдать квартиру в аренду правильно, нужно понять, какой вид аренды устраивает собственника – краткосрочный или долгосрочный. Ведь ее можно сдавать как посуточно, так и долгосрочно. Это накладывает некоторый отпечаток на подготовку самой квартиры. Для краткосрочной аренды нет острой необходимости делать в ней дорогой ремонт.

Квартирантам, которым понадобилось жилье на один или несколько дней, например командировочные, удовлетворятся простой и аккуратной обстановкой. Иное дело, если жилье планируется для сдачи на долгосрочный период. Тут многие мелочи и недоделки очень быстро заметят. Возможно, это станет даже причиной досрочного расторжения договора аренды. Помимо этого придется решить такой вопрос, какого класса будет это жилье – экономного или элитного.

Просто так отнести сдаваемую квартиру к элитному жилью не получится. Даже если в квартире старого многоэтажного дома будет сделан дорогой ремонт, отнести ее к элитному не выйдет.

Это не означает, что в таких домах можно обойтись без ремонта. Очень немногие приличные квартиранты изъявят желание заселиться в квартиру без ремонта или если в ней ремонт выполнен давно и некачественно.

От чего зависит стоимость аренды квартиры?

Первое, о чем стоит побеспокоиться, это входная дверь, которая должна быть металлической и из хорошего материала. Не стоит ставить дешевые китайские образцы, которые вскрываются с помощью консервного ножа за несколько минут. Желательно, чтобы замок в двери был уникальным. Если потенциальный арендатор на входе в квартиру встретит такую дверь, это с самого начала создаст у него положительное восприятие о надежности помещения и некоторой комфортности.

Дальнейшая обстановка должна только усиливать первое впечатление. Поэтому никакой старой бабушкиной мебели не должно быть, даже если она вполне хорошо сохранилась. (см. Как подготовить бабушкину квартиру к сдаче в аренду)Приобретите минимальный набор мебели: шкаф, двуспальная кровать и кухня. Очень хорошо, если все старые окна заменены на пластиковые. В противном случае придется брать наждачную бумагу, защищать старые оконные рамы и подоконник, покрывать их новой краской. То же самое касается и внутренних дверей.

Позаботьтесь о наличии интернета. Можно подумать о стационарном телефоне и кабельном телевидении, но некоторые арендаторы к ним относятся либо равнодушно, либо негативно. Это увеличивает сумму ежемесячного счета по квартплате, а необходимость в них минимальная.

А вот стиральная машина будет очень даже кстати. Если к ней вдобавок будет посудомоечная машина, это приведет в восторг женскую половину потенциальных квартиросъёмщиков. Такое сочетание техники способны компенсировать слаборазвитую инфраструктуру района, в котором находится дом и которая снижает стоимость аренды.

Чем особенна аренда элитных квартир?

Но все сказанное в предыдущем пункте справедливо для жилья эконом класса. А вот элитное жилье предъявляет повышенные требования, и речь идет не только о расположении его в новостройках. Сам ремонт должен входить в разряд экстра-класса, в котором дорогим должно быть абсолютно все – от входной двери до посуды.

Такая квартира не может располагаться в районе со слабо развитой инфраструктурой. Поэтому все населенные пункты поделены на районы, в которых можно снять жилье эконом класса или элитное жилье. Для тех, кто претендует на аренду элитного жилья, играет роль:

  • Где расположены детсады и школы, детские спортивные и другие секции;
  • Далеко ли до государственных и частных медицинских учреждения;
  • Есть ли рядом круглосуточные супермаркеты;
  • Имеются ли поблизости хорошие заведения общепита, кинотеатры, фитнес-центры и т.п.

Если квартиросъемщик платит высокую цену за аренду жилья, он требует, чтобы оно соответствовало своей цене по всем параметрам, вплоть до наличия рядом паркинга и консьержки в подъезде. Будьте готовы к вопросам о наличии во дворе камер видеонаблюдения. Это давно уже не роскошь и не нечто удивительное, тысячи людей привыкли именно к такой инфраструктуре. Разумеется, что услуги бытовых служб должны предоставляться оперативно.

Как сдать квартиру в аренду самостоятельно?

Часто у собственников появляется желание сдать квартиру в аренду самостоятельно. Первое, что нужно учесть в такой ситуации, так это наличие большого количества мошенников, которые специализируются не только на выносе мебели и техники из арендуемых квартир, но и в отчуждении разными способами самой недвижимости. Самое малое, что вам может грозить, это заключение соглашений с непорядочными людьми, которые либо нанесут ущерб вашему имуществу, либо перестанут платить и за аренду, и за коммунальные услуги.

Чтобы избежать этого при самостоятельной сдаче жилья в аренду, придерживайтесь нескольких правил:

  1. Ищите потенциальных клиентов через знакомых;
  2. Интересуйтесь у возможных арендаторов их предыдущим местом жительства, старайтесь навести о них справки различными способами;
  3. Размещайте объявления в СМИ и сети интернет.

Что касается последнего пункта, то, во-первых, нужно правильно составить объявление, а во-вторых, правильно вести беседу с претендентами. В объявление должна быть информация о характеристиках квартиры — где расположена, наличие или отсутствие мебели и бытовой техники, размер арендной платы, прочее.

При личном контакте требуйте предъявить паспорт и копии его страниц. Если лицо отказывается представить документы, откажитесь от сделки с ним.

Как сдать квартиру в аренду через агентство?

Если предыдущий пункт убедил вас в необходимости обращаться к услугам агентства недвижимости, то учитывайте следующие моменты:

  • Под такими агентствами могут маскироваться мошенники;
  • Сотрудники агентств могут недобросовестно выполнять свои обязанности, из-за чего сдача квартиры может затягиваться.

Поэтому, перед тем, как обращаться в какой-либо агентство, посетите форумы в сети, поспрашивайте знакомых. Вас должны интересовать отзывы о попавшем в поле зрения риелторе. Заключив договор с агентством, вам останется только приезжать по их звонку на квартиру, хотя можно весь процесс сдачи квартиры, вплоть до заключения договора отдать на аутсорсинг.

Как заключить договор с агентством недвижимости?

Заключая соглашение с агентством недвижимости, нужно учитывать, что:

  1. Договор заключается на предоставление услуг, оказываемые собственнику квартиры;
  2. В документе четко прописывается объем услуг агентства, будет ли оно показывать жилье, осуществлять рекламу и т.п.;
  3. Указывается стоимость предоставляемых услуг и в каком случае они будут выплачены;
  4. Вписывается срок, на который заключается договор;
  5. Прописываются реквизиты агентства и собственника квартиры;
  6. Обозначается, какая последует ответственность сторон при нарушении положений договора;
  7. Указывается порядок расторжения договора.

Возьмите себе за правило. Прежде, чем подписывать договор, возьмите один его экземпляр и покажите практикующему юристу, который ведет дела по жилищным вопросам. За такую консультацию придется заплатить, но лучше обезопасить себя от «подводных» камней.

Как заключить договор на аренду квартиры?

Как бы вы не решили вопрос, как сдать квартиру в аренду: самостоятельно или через агентство, заключать договор аренды придется в любом случае. Глава 34 Гражданского Кодекса РФ как раз регламентирует договорные отношению. Учитывайте, что в юриспруденции договор аренды применяется к сдаче любого недвижимого имущества, но только не жилого. Для оформления аренды квартиры необходимо заключать договор найма, который регламентируется следующая глава этого закона.

Основные требования к договору найма:

  • Заключается только в письменной форме;
  • Обязательно указывается предмет договора; его объектом будет являться квартира, поэтому документ должен содержать подробное описание, в которое входит адрес, сколько комнат, общий и жилой метраж, на каком этаже расположена, имеется или отсутствует мебель и бытовая техника, правоустанавливающий документ на объект найма;
  • Стоимость аренды в обязательном порядке указывается в самом документе, как и то, кто именно будет оплачивать каждый месяц коммунальные и другие услуги;
  • Обе стороны могут договориться о сроке действия соглашения, о чем сделать в нем необходимую запись, либо он будет действителен по закону в течение 5 лет;
  • Если с арендатором будет проживать еще кто-то, в том числе, если он будет проживать в квартире вместе со своими домашними животными, об этом нужно указывать в договоре;
  • Любой договор должен содержать права и обязанности сторон, а также их реквизиты, паспортные данные, адреса, по которым они зарегистрированы.

Для многих арендодателей все сказанное может показаться «дремучим лесом». Поэтому, при сдаче собственной квартиры в аренду пользуйтесь услугами профессиональных юристов. Это поможет избежать многих неприятностей.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как сдать квартиру в аренду — самостоятельно или через агентство» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: