Долевое участие в строительстве или договор инвестирования?

Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на строящийся объект. Часть III. Развязка

Начало (I часть) – здесь. Продолжение (II часть) – здесь.

У всего на свете есть конец – и у хорошего, и у дурного. Сейчас мы будем обсуждать конец дурного, то есть, совершенно безумной, не основанной ни на законе, ни на догме, ни на здравом смысле практики судов общей юрисдикции, изобретшей такого франкенштейна как “признание права собственности дольщика на долю в недостроенном объекте”.

Это порождение спящего разума обычно объяснялось так (я помню, что это было в каком-то интервью председателя Лебедева, а потом проскочило в определениях гражданской коллегии верховного суда): мол, есть такой способ защиты гражданских прав, иск о признании права. Дольщик вещь, договор заключил, деньги заплатил. Поэтому надо его право на долю в недострое признать (напр. определение от 14 декабря 2010 г. № 4-В10-34).

Это рассуждение уникально своей безграмотностью. Подр. анализ его – в первой части блога (см. первую ссылку), поэтому здесь я бы не хотел останавливаться на нем. Там же ( в первой части блога) см. аргументы, объясняющие, почему ни с точки зрения действующего закона, ни с точки зрения догматической юриспруденции у дольщиков нет и не может быть никакого права “на дольку в строящемся объекте”. Собственно, долевое участие в строительстве – это не “долевое”, не “участие” и не “в строительстве”, а обычная купля-продажа будущей недвижимой вещи.

Примерно год назад позиция, на которой стоял верховный суд ( в отличие от ВАСа, который прекрасно разобрался в вопросе в десятке дел об инвестициях в недвижимость и пост. Пленума ВАС № 54 от 11.07.2011), довольно сильно пошатнулась: верховный суд (пусть и в довольно странной форме “ответа на вопрос”) высказался в том духе, что “а если дольщик купил нежилые помещения, то признавать право собственности на ним нельзя”.

Этот странный интеллектуальный кульбит анализировался мною в второй части блога (см. вторую ссылку). Собственно, именно тогда я уже предположил, что довольно скоро и последний оплот – признание граждан – участников долевого строительства, заключивших договоры по поводу жилых помещений – сособственниками строящего объекта (причина, увы, не правовая, а, скорее, политическая – об этом тоже во второй части).

И вот, собственно, случилась развязка – экономическая коллегия отказалась считать граждан-дольщиков сособственниками объекта, который строился на их (дольщиков) деньги (определение № 306-ЭС16-3099 (4, 5) от 05.09.2019, докладчик – судья Разумов).

Это решение нельзя не приветствовать. Остается лишь жалеть о тех годах, в течение которых суды общей юрисдикции обманывали надежды граждан (зачем-то вселяя в них уверенность, что они – не кредиторы застройщика, а собственники строящегося объекта), а ушлые юристы зарабатывали неплохие гонорары, собирая с обманутых дольщиков деньги за написание нелепой бумажки (искового заявления о признании права на долю в недострое).

В общем, это все в прошлом.

Теперь пришло время для анализа текста определения.

Увы, оно с содержательной точки зрения не сильное, причем не из-за того, что в нем написано, а из-за того, что в нем НЕ НАПИСАНО.

Итак, давайте анализировать мотивировку.

1. Опровергая доводы нижестоящих судов, которые признали за гражданами право долевой собственности на недострой, коллегия пишет:

Между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно, передать им имущество в собственность (подпункт 1 пункта 1 статьи 8, пункты 1 и 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)).

Это хороший тезис, нельзя быть одновременно и собственником, и кредитором по требованию о передаче вещи в собственность. Это нелепо.

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально- определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (статья 398 Гражданского кодекса).

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.

Тоже верное (хотя и очевидное) замечание – застройщик обязался передать гражданину квартиру. Квартиры в натуре не существует (до тех пор, пока не завершено строительство дома и он не введен в эксплуатацию). Поэтому требовать передачи несуществующей вещи в собственность нельзя.

Но ведь на самом-то деле теория долевой собственности инвесторов основывается на другом – на том, что собственность у дольщиков ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ, потому что они оплачивают строительство. Стало быть, они не требуют, чтобы застройщик ПЕРЕДАЛ собственность, они хотят, чтобы суд ПРИЗНАЛ, что объект ВСЕГДА был их собственностью.

Чувствуете разницу? В картине мира, которая описывается в определении, граждане говорят – передайте нам в собственность то, что должно стать нашей собственностью. А в картине мира граждан они говорят – передайте нам то, что и так всегда было нашим.

Читайте также:
Как снизить процентную ставку по ипотеке через ДомКлик и другими способами

Иными словами, задачей коллегии было объяснить сначала, что собственность на строящийся объект – у застройщика и показать, почему это так – в силу того, что строительство ведется им от своего имени на своем же земельном участке. И поэтому в силу принципа superficies solo cedit объект в конкурсной массе. Что и подтверждается нормами закона о банкротстве.

Это можно было прекрасно сделать, просто сославшись на п. 4 постановления Пленума ВАС № 54, где как раз и объясняется, почему собственности у инвестора нет и быть не может. Почему этой ссылки нет, я не очень понимаю.

Кстати, только сейчас понял, что судья Разумов теперь находится в мощном противоречии с своим же собственным определением № 305-ЭС16-10864 (о залоге, возникающем из долевого участия), в котором ошибочно было написано, что у дольщика собственность на квартиру, переданную ему застройщиком, возникает “первичным образом”.

Конечно же, первоначальным способом (не “первичным”) собственность перейти от кредитора к должнику во исполнение обязательства передать индивидуальную вещь не может, это называется производным способом приобретения права, от предыдущего правообладателя к новому. Получается, что отказ от концепции “первичной собственности” дольщика (if any) – это тоже заслуга разбираемого определения. Конечно же, дольщик приобретает производным способом – от застройщика, который является первоначальным собственником квартиры в построенном доме. И отсылка к 398 ГК это лишний раз подтверждает.

3. Далее коллегия анализирует сам по себе вопрос о том, являются ли дольщики сособственниками. И это, так скажем, не сильная часть мотивировки.

Статьей 130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства, действительно, отнесены к объектам недвижимого имущества.

Вместе с тем основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона – статьями 218 и 244 Гражданского кодекса. Наличие таких оснований [истцы], являющиеся покупателями по договору купли-продажи квартиры как будущей вещи, не подтвердили. Норма, содержащаяся в абзаце первом пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства.

Из позитива – долевое участие в строительстве это договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, это повторение позиции из 54-го пленума.

И отсылка к 218 тоже хороша. В п. 1 ст. 218 написано (довольно странная вещь для права недвижимости вещь ), что собственность на вещь, созданную для себя, приобретает создавшее эту вещь лицо. Это правильно для движимости, но нелепо для недвижимости (приобретает право тот, кто произвел “горизонтальное разделение”, зарегистрировав первоначальное право на построенный объект (ст. 219 ГК РФ), а сделать это можно, лишь имея право на земельный участок, допускающий разделение).

Таким образом, из положений ГК, положений ФЗ о банкротстве ясно следует, что строящийся объект входит в имущественную массу застройщика. Он – или составная часть земельного участка (это теперь прямо написано в ФЗ о банкротстве), или же (если состоялось горизонтальное разделение) – самостоятельная вещь, находящаяся в собственности застройщика.

Здесь же можно было бы удачно сослаться на положения положения ФЗ о долевом участии, которые устаналвивают законную ипотеку в пользу дольщиков и подчеркнуть, что сама по себе эта норма опровергает вещную концепцию прав дольщиков на недострой.

Если дом достроен и введен в эксплуатацию, то квартиры в доме – это тоже собственность застройщика, но не подлежащая регистрации (как исключение из принципа внесения, п. 2 ст. 8.1 ГК), и именно эту собственность застройщик передает дольщику во исполнение договора купли-продажи (скрывающимся под вывеской “договор участия в долевом строительстве”).

Самое удручающее, что всех этих пояснений в определении нет. В нем лишь написано, что из ст. 218 ГК не следует возникновение права долевой собственности дольщиков на объект. Этого, увы, просто мало. Надо же не только негативное содержание нормы показывать, но и ее позитивное содержание объяснять. Иначе юристы, читающие определение, так и не поймут, как же возникает собственность на объекты долевого строительства.

4. В определении есть забавный процессуальный аспект.

Полагая, что наделение общества правами застройщика является неправомерным, либо что такое наделение, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома и должно сопровождаться переоформлением обществом договоров, ранее заключенных корпорацией с гражданами, заявители по настоящему обособленному спору не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику. Исходя из тех оснований заявлений (пункт 5 части 2 статьи 125, пункт 3 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), которые приводили граждане – участники строительства при обращении в суд, в рамках настоящего обособленного спора их требования к корпорации о признании права собственности не могли быть переквалифицированы и рассмотрены судами как требования иного характера.

Доктрина квалификации требований истца в случае если правовое обоснование требований – это простой “ахаляй-махаляй” (как в разбираемом случае), предполагает, что суд пытается понять, чего хотят дольщики, отбрасывает их нелепые юридические рассуждения (о ст. 218, о признании права и проч.) и рассматривает требования так, как будто приведена правильная юридическая аргументация. Но здесь, видимо, степень “ахаляй-махаляистости” требования такова, что у суда опускаются руки и он говорит: “Я не понимаю, чего вы хотите”.

Читайте также:
ПФР Республика Бурятия, Тункинский район, с. Кырен, Советская ул., 3б: официальный сайт, адрес, телефоны, часы работы

Забавно получается: доктрина квалификации иска не применяется тогда, когда степень неясности правового интереса истца чрезмерна.

Долевое участие в строительстве или договор инвестирования?

Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества

Покупка квартиры в строящемся доме долгое время считалась рискованным предприятием. Хотя вложение средств в недвижимость на этапе строительства позволяло значительно сэкономить по сравнению с покупкой готовой квартиры, такой вариант означал множество рисков для дольщика, главный из которых — банкротство девелоперской компании, замороженное строительство и невозможность вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в законодательство, которые ужесточают требования к застройщику и защищают права дольщика. Рассказываем, как работает долевое строительство сегодня и в чем преимущества такого способа приобретения жилья.

Из этой инструкции вы узнаете:

Что такое долевое строительство.

Что изменилось в законе о долевом строительстве.

Что такое проектное финансирование при долевом строительстве.

Как переход к проектному финансированию защитит права дольщиков.

Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании.

Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве и как использовать Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.

Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Согласно поправкам к этому закону, начиная с 1 июля 2018 года в России разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года — только с использованием эскроу-счетов. При этом застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве (также договор долевого участия или ДДУ).

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции cпроси.дом.рф

Какие изменения произошли в законе о долевом строительстве в 2018 году?

Ранее долевое строительство было достаточно рискованным делом, поскольку девелоперы практически не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков. Это приводило к тому, что недобросовестные застройщики или компании, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. Девелоперы будут обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах будет контролироваться банком. На переходный период — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — вводится использование одновременно старого и нового механизмов.

Требования законодательства к девелоперам ужесточились: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч.2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс (если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории, — они смогут строить по нескольким разрешениям в рамках одного района).

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Из-за поправок под запрет попали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). При участии в ЖСК и ЖНК покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта. В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения ДДУ, запрещены. Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.

Читайте также:
Сеймчан - адреса и контакты отделений пенсионного фонда на сегодня

Как закон защищает права дольщиков?

Несмотря на то, что плата за будущую квартиру похожа на инвестицию, это не инвестиция в привычном понимании этого слова. Предоставляя деньги, инвестор в рыночных условиях рискует их потерять в случае неудачи. При долевом строительстве, согласно вступившим в силу поправкам в законодательство, независимо от того, сколько средств привлечет застройщик, дольщик получит либо квартиру, либо свои деньги обратно.

С 1 июля 2018 года для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого девелопер должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом девелопер должен иметь на счету собственные деньги — не менее 10% от общей проектной стоимости строящегося объекта.

Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, также проводится через банк и страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей — по аналогии со страхованием депозитов частных лиц.

Если раньше финансовую ответственность за убытки и недостроенный объект нес девелопер как юридическое лицо, то теперь она распространяется на руководителя и бенефициара девелоперской компании.

Наконец, в случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Что такое проектное финансирование жилищного строительства?

Проектное финансирование предполагает жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета эскроу только после ввода жилья в эксплуатацию.

Важно, что при проектном финансировании деньги застройщика и генподрядчика (то есть всех структур, которые участвуют в строительстве проекта) должны находиться в одном и том же банке. Это обеспечит прозрачность переводов на всех этапах. Перевод денег по эскроу-счетам осуществляется только после того, как девелопер предоставит документы с обоснованием, на что он планирует потратить деньги. При этом банк может отказать в проведении операции, если признает ее нецелевым расходованием средств. Обналичивать средства по счетам эскроу можно только в одном случае — для выплаты зарплаты сотрудникам.

А если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года?

В этом случае часть строительных объектов может быть достроена по старым правилам, без использования эскроу-счетов. Это будет зависеть от строительной готовности объекта и доли средств, которые застройщик привлек от граждан. Подробные критерии к таким объектам и застройщикам Минстрой разработает до конца февраля. Дополнительно программа Минстроя предполагает, что застройщики, оставшиеся без проектного финансирования банков, смогут получить деньги, необходимые для завершения строительства, в виде небанковского продукта на возвратной основе.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России смотрите на сайте ЕИСЖС

Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании?

Эскроу-счет — это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, которые банк (эскроу-агент) получает от дольщика для передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором счета. Права на деньги, лежащие на эскроу-счете, до определенной даты принадлежат участнику долевого строительства, а после этой даты передаются застройщику (например, после сдачи в эксплуатацию нового дома).

Эскроу-счета станут обязательными с 1 июля 2019 года

Деньги вносятся покупателем на эскроу-счет после заключения договора участия в долевом строительстве. Отозвать деньги с эскроу-счета в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя. Но если застройщик признан банкротом, то дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ и получить обратно внесенную сумму. При этом застройщик обязан выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком является гражданин (а не компания) — пени платятся в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).

Кроме того, покупатель имеет право отказаться от покупки, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца. В этом случае застройщик обязан предупредить дольщика о задержке не позднее, чем за два месяца до обозначенного в договоре срока сдачи дома. Если вы не хотите ждать, то имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета работающего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, банк вправе отказать гражданину в открытии эскроу-счета, если будет подозревать его в отмывании денег или пособничестве терроризму.

Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве?

В каждом регионе существуют уполномоченные органы исполнительной власти (ст. 23 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые регулярно проверяют девелоперов и ход строительства жилья. В случае обнаружения нарушений они передают информацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая вправе внести в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) сведения о том, что застройщик на определенный срок приостанавливает деятельность по привлечению денежных средств от дольщиков. Срок передачи информации зависит от серьезности нарушений и не превышает 10 дней.

Читайте также:
ПО для контрольных соотношений декларации по налогу на имущество доработают

Кроме того, чтобы минимизировать риски покупателей квартир в строящихся домах, в рамках компании ДОМ.РФ был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд получает отчисления от девелоперов в размере 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии в строительстве. Из этих средств формируется компенсационный фонд, который позволит или достроить жилой объект в случае банкротства строительной компании — или вернуть деньги гражданам. Подробную информацию о Фонде и его работе можно найти на сайте фонд214.рф

С 1 января 2018 года в России при поддержке ДОМ.РФ начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. ЕИСЖС — это онлайн-платформа, с помощью которой легко получить самую актуальную информацию о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании по всем регионам страны.

Платформа предназначена для граждан, организаций и других участников жилищного рынка. В частности, через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору долевого участия в Фонд защиты прав граждан. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании на сайте ЕИСЖС

ДДУ и Договор инвестирования – в чём отличие и что выбрать?

Чем отличается Договор долевого участия от Договора инвестирования? Как грамотно оформить свои отношения с застройщиком? Какие риски несёт покупатель квартиры в новостройке? На все эти вопросы отвечаем в данной статье.

ДДУ и Договор инвестирования – в чём отличие и что выбрать?

Договор долевого участия (ДДУ)

ДДУ – это письменное соглашение между дольщиком и застройщиком, по которому застройщик берёт на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом на средства дольщика. Взаимоотношения сторон регулируются Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве . » от 30.12.2004 г.

Особенности ДДУ:

  1. Является легитимным в случае, если составлен согласно действующему законодательству и подписан обеими сторонами сделки.
  2. Должен быть зарегистрирован в Росреестре.
  3. Денежные средства по ДДУ передаются застройщику (на эскроу счёт) только после регистрации в Росреестре.
  4. Гарантирует выплату неустойки дольщику в случае задержки ввода дома в эксплуатацию.
  5. Позволяет дольщику через суд защитить свои права при неправомерных действиях застройщика (двойные продажи, заморозка строительства и др.).

ДДУ и Договор инвестирования – в чём отличие и что выбрать?

Важно различать ДДУ и т.н. «предварительный» ДДУ – своеобразный черновик будущего основного договора. ПДДУ имеет незначительную юридическую силу и не проходит регистрацию в Росреестре. Это «декларация о намерениях», соглашение между сторонами в неофициальной форме. Не рекомендую переводить застройщику даже незначительные суммы на основании этого документа.

Договор инвестирования (ДИ)

ДИ – это соглашение, подразумевающее партнёрство между сторонами сделки и, как следствие, равное разделение рисков в процессе строительства объекта. В наши дни подобная форма договора практически вышла из обихода, но была достаточно распространена до вступления в силу 214-ФЗ.

Благодаря лазейкам в законодательстве некоторым девелоперам всё же удаётся заключать со своими клиентами подобные договора.

Особенности ДИ:

  1. Не подлежит обязательной регистрации.
  2. В качестве инвестора могут выступать не только конечные обладатели квартиры, но и третьи лица (например, инвестируют в строительство родители, а собственниками недвижимости будут являться их дети).
  3. По одному объекту строительства возможно привлечение нескольких инвесторов (причём в рамках одного договора могут одновременно участвовать как физические, так и юридические лица).
  4. Инвестировать можно не только денежные средства, но и прочие активы (например, иное имущество, имущественные права).
  5. Взыскать неустойку с застройщика по ДИ практически нереально.

ДДУ и Договор инвестирования – в чём отличие и что выбрать?

Таким образом, различия между ДДУ и ДИ значительны, хоть они и имеют под собой одну цель – зафиксировать за покупателем права на строящуюся недвижимость путём вложения средств.

Переуступка прав по ДИ

Отдельно хочу остановиться на этом моменте. Если переуступка прав по ДДУ – дело обыденное и весьма распространённое, то в случае с ДИ есть важные нюансы.

Формально законом запрещена переуступка прав по ДИ, но наше законодательство позволяет застройщикам реализовывать эту процедуру на практике.

Схема выглядит следующим образом:

Шаг 1. В процессе строительства девелопер привлекает стороннее юридическое лицо в качестве соинвестора или подрядчика.

Шаг 2. На основании ДИ за оказанные услуги эта организация вместо денежных средств получает определённое количество квартир под реализацию.

Шаг 3. Когда строительство дома близится к завершению, данное юридическое лицо стремится найти конечного покупателя на квартиры (сделка оформляется по договору переуступки, но нигде не регистрируется ввиду отсутствия законных оснований).

Читайте также:
Иск о понуждении к регистрации права собственности - бланк 2022

Шаг 4. После сдачи дома в эксплуатацию покупатель (физическое лицо) регистрирует квартиру на своё имя.

Всё проходит гладко, если застройщик добросовестно выполняет свои обязательства. В противном случае конечные покупатели серьёзно рискуют: очень сложно доказать свои права на объект и вернуть деньги, если дом не будет достроен. Зачастую проблемные объекты достраивают сторонние застройщики, для которых незарегистрированные договора переуступки не имеют какой-либо юридической силы.

ДДУ и Договор инвестирования – в чём отличие и что выбрать?

Договор инвестирования: да или нет

Кратко подытожим, почему я рекомендую быть крайне внимательным при заключении договора инвестирования.

Во-первых, не представляю себе законопослушного застройщика, который бы предложил купить у него квартиру по ДИ, когда есть проверенный , удобный, а главное – абсолютно легитимный способ продажи посредством ДДУ.

Во-первых, в случае банкротства застройщика покупатель не сможет получить статус «обманутого дольщика», т.е. возможность защиты своих прав и получения компенсации.

Во-вторых, очень сложно будет привлечь застройщика к какой-либо ответственности. Продавец и покупатель по условиям ДИ являются равными партнёрами и несут убытки вместе.

В-третьих, заключать договор инвестирования рекомендую заключать только в том случае, если вы удостоверились в кристальной честности застройщика и у него за плечами не менее десятка лет успешной деятельности в этой области.

За годы работы в сфере недвижимости я много раз сталкивался с лукавством застройщиков. Поэтому мой совет – внимательно читайте наименование договора и все его пункты, ни в коем случае не передавайте денежные средства до подписания договора.

А ещё лучше – обратиться к профильному юристу, чтобы он проверил всю документацию. К счастью, в нашем агентстве такой юрист есть. Записаться на консультацию с ним можно по бесплатному телефону +7 (800) 350-34-54. Будем рады Вам помочь!

Бухгалтерский учет покупки недвижимости по договору уступки прав требований долевого участия в строительстве

Как учесть в бухгалтерском учете организации (общая система налогообложения) квартиру, приобретенную по договору уступки прав требований долевого участия в строительстве до момента регистрации права собственности (квартира приобретается не для реализации, в дальнейшем планируется сдавать в наём)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Приобретенное право требования по договору уступки прав требований долевого участия в строительстве следует учесть на счете 58 “Финансовые вложения”. В дальнейшем, после регистрации права собственности на указанную квартиру, ее возможно учесть на счете 03 “Доходные вложения в материальные ценности”.

Обоснование позиции:

Гражданско-правовое регулирование

Уступка прав по договору участия в долевом строительстве расценивается как передача имущественных прав. Такая уступка имеет ряд особенностей, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 214-ФЗ).

Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ). В этом случае, когда первоначальный кредитор не внес в полном размере денежные средства, подлежащие уплате для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ), он может уступить свое право требования к застройщику только путем перевода прав и обязанностей по договору на нового кредитора, что требует согласия застройщика, поскольку такая сделка включает в себя, помимо уступки прав требования, также перевод долга (п. 1 ст. 391 ГК РФ)*(1).

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации (ст. 17 Закона N 214-ФЗ). При этом на договор участия в долевом строительстве и на соглашение об уступке прав по этому договору распространяется общее правило п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. Незаключенный договор прав и обязанностей для третьих лиц не порождает, следовательно, и соглашение об уступке прав, основанное на незарегистрированном договоре участия в долевом строительстве, не может повлечь за собой возникновение у цессионария прав (требований) по отношению к застройщику (постановление ФАС Уральского округа от 04.12.2012 N Ф09-11083/12, апелляционное определение Пензенского облсуда от 25.10.2016 по делу N 33-3884/2016, смотрите также п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 N 54). Заключение договора цессии при таких обстоятельствах может быть основанием для возложения на цедента ответственности по правилам ст. 390 ГК РФ (постановление Двенадцатого ААС от 09.11.2012 N 12АП-7339/12).

Бухгалтерский учет

Приобретенные права участника строительства (права требования на законченные строительством помещения), по нашему мнению, организация вправе учесть в составе финансовых вложений на основании п.п. 2 и 3 ПБУ 19/02 “Учет финансовых вложений”, то есть отразить их на счете 58 “Финансовые вложения”, субсчете “Права участника строительства”.

Вместе с тем допускается учет таких прав и на счете 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами” в качестве дебиторской задолженности (в случае, если от дальнейшей переуступки прав требования не предусматривается экономической выгоды (дохода) в форме прироста стоимости финансовых вложений (в виде разницы между ценой продажи (погашения) финансового вложения и его покупной стоимостью)) (п. 2 ПБУ 19/02 “Учет финансовых вложений”). Данный вывод соответствует также пп. “г” п. 3.1.8 “Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций” (письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160). Согласно приведенной норме денежные средства, переданные инвестором на строительство объекта недвижимости, отражаются у него на расчетах до окончания строительства и зачисления построенного объекта на баланс организации.

Читайте также:
Через сколько аннулируются штрафы ГИБДД после оформления постановления о нарушении

В бухгалтерском учете организации отражается:

Дебет 58 (76), субсчет “Права участника долевого строительства” Кредит 76, субсчет “Расчеты с продавцом прав участника долевого строительства”
– получено имущественное право;

Дебет 76, субсчет “Расчеты с продавцом прав участника долевого строительства” Кредит 51 (62, 60)
– отражен взаиморасчет с продавцом имущественного права.

При отсутствии передаточного акта на квартиру на момент подписания договора уступки прав требований долевого участия в строительстве мы не усматриваем оснований для перевода (списания) данного актива в дебет счета 08 “Вложения во внеоборотные активы” с последующим переводом на счет 01 “Основные средства”, счет 03 “Доходные вложения в материальные ценности” или в дебет счета 41 “Товары”.

В соответствии с п. 4 ПБУ 19/02 активы, имеющие материально-вещественную форму, такие как основные средства, материально-производственные запасы, а также нематериальные активы, не являются финансовыми вложениями.

Таким образом, после того, как квартиры построены, многоквартирный дом, в котором находятся квартиры, сдан в эксплуатацию, а также подписаны акты приема-передачи квартир, в бухгалтерском учете организации должно быть отражено выбытие финансовых вложений, что отражается проводкой Дебет счета 08 Кредит счета 58 субсчет “Права участника долевого строительства”.

Объект недвижимости, учитываемый на счете 08 “Вложения во внеоборотные активы”, переводится на счет 01 “Основные средства” (или на счет 03 “Доходные вложения в материальные ценности”), когда данный объект приведен в состояние, пригодное для использования в деятельности организации, вне зависимости от фактического ввода его в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности.

Если в отношении объектов, учитываемых на счете 08 “Вложения во внеоборотные активы” (на субсчетах 08-3 “Строительство объектов основных средств”, 08-4 “Приобретение отдельных объектов основных средств”), не проводились и не требуются работы по приведению их в состояние, пригодное для использования, то их следует принять к учету в качестве основных средств в момент фактического получения.

Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для обобщения информации о наличии и движении вложений организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода, предназначен счет 03 “Доходные вложения в материальные ценности”. Заметим, что возможен вариант, когда, приобретая недвижимость, часть площадей компания планирует использовать для собственных нужд, а часть сдавать в аренду. При этом правила бухгалтерского учета не допускают отражения одного инвентарного объекта на разных счетах бухгалтерского учета (частично на счете 01, а частично на счете 03). Возникает вопрос, в каком порядке должно быть учтено здание (помещение): как основное средство или как доходные вложения? Отметим, что в составе доходных вложений отражают лишь то имущество, которое полностью подлежит передаче другим лицам во временное пользование. Если та или иная его часть будет эксплуатироваться в нуждах компании, то подобное имущество должно быть учтено на счете 01 “Основные средства”.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

– Энциклопедия решений. Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве;

– Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав;

– Энциклопедия решений. Доходы от реализации имущественных прав в целях налогообложения прибыли;

– Энциклопедия решений. Расходы при реализации имущественных прав (в целях налогообложения прибыли);

– Энциклопедия решений. Учет приобретения недвижимости;

– Энциклопедия решений. Налогообложение недвижимого имущества организаций, налоговая база по которому рассчитывается из кадастровой стоимости;

– Вопрос: Организацией с застройщиком заключен договор инвестирования в строительство жилых и нежилых помещений. Организация не является ни застройщиком, ни заказчиком, ни подрядчиком. После того как застройщик выполнит все требования, установленные для него Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, договор инвестирования будет трансформирован в договоры долевого участия в строительстве. После этого организация намеревается реализовать свои права на строящиеся помещения по договорам уступки прав требования. Организация применяет общую систему налогообложения. Каков бухгалтерский и налоговый учет данных операций у инвестора? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2018 г.);

– Вопрос: Когда объект недвижимости, учитываемый на счете 08, переводится на счет 01? В какой момент объекты, учитываемые на субсчетах счета 08, следует принять к учету в качестве основных средств? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2018 г.);

– Вопрос: ООО (общая система налогообложения) заключило с продавцом договор долевого участия для приобретения квартиры. Сдача дома будет произведена в 2018 году. Продавец квартир – должник перед ООО за работы и закроет часть долга за счет договора долевого участия. ООО, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию, заключает договор уступки прав требования на безвозмездной основе с физическим лицом, не являющимся сотрудником ООО. Физическое лицо не является единоличным исполнительным органом ООО, не имеет доли участия в этом обществе. Возможен ли такой зачет? Как оформить данный зачет? Возможна ли такая безвозмездная передача? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2017 г.);

Читайте также:
Как рассчитать неустойку по ОСАГО в 2022 году: калькулятор

– Об учете квартир для проживания сотрудников организации (А.И. Серова, журнал “Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение”, N 5, май 2017 г.);

– Вопрос: Организация получила по соглашению об отступном нежилое помещение площадью 194 кв. м на первом этаже жилого дома с целью последующей перепродажи (свидетельство о государственной регистрации имеется). Спустя какое-то время, не найдя покупателя, организация решила сдать в аренду одну из комнат (площадью 11 кв. м) ИП под склад. Нужно ли в этом случае все помещение переводить со счета 41 “Товары” на счет 01 “Основные средства” и платить налог на имущество со всей стоимости помещения (балансовая стоимость – 18 000 000 руб.)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2013 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) При этом необходимо учитывать общие правила предоставления согласия на совершение сделки, предусмотренные ст. 157.1 ГК РФ.

Инвестор или потребитель: ВС разбирался с подсудностью

Инвестор или потребитель: ВС разбирался с подсудностью

Женщина приобрела апартаменты в строящемся туристическом комплексе. Отношения с застройщиком они оформили договором инвестирования. Но в обозначенный срок строительство не завершили, тогда женщина решила взыскать неустойку за просрочку. Она посчитала, что относится к категории потребителей, и подала иск по месту своего жительства. Но три инстанции отказались признавать ее потребителем и передали дело в суд по месту нахождения ответчика. В итоге в природе отношений пришлось разбираться Верховному суду.

В июле 2016 года Оксана Никитина* приобрела у ООО «Инвестиционная строительная компания «ВСК-Инвест» апартаменты в туристическом комплексе, который планировалось построить на участке с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание». Стороны оформили отношения договором инвестирования в строительство. По нему Никитина заплатила застройщику 1,36 млн руб., а тот должен был не позднее второго квартала 2018 года окончить строительство и передать в собственность женщины апартаменты — нежилое помещение, пригодное для проживания. Свои обязательства в оговоренный срок застройщик не выполнил.

Тогда Никитина обратилась в суд, потребовав взыскать с «ВСК-Инвест» 440 000 руб. неустойки, 50 000 руб. компенсации морального вреда, потребительский штраф и 41 800 руб. расходов на нотариальные и юридические услуги.

Женщина отнесла себя к потребителям, ведь она приобрела недвижимость для нужд, не связанных с предпринимательством. Об этом, в частности, говорилось в п. 3.2 договора инвестирования. Учитывая это, Никитина решила, что общее правило территориальной подсудности не применяется, и она может подать иск не только по месту нахождения ответчика (ч. 7 ст. 29 ГПК). В итоге женщина захотела судиться по месту своего жительства в Ельнинском райсуде Смоленской области.

Но он отказался рассматривать ее иск и передал дело по подсудности в Киевский райсуд Симферополя, где располагается фирма «ВСК-Инвест». Такое решение Ельнинский райсуд принял, потому что не признал Никитину потребителем. Из договора не следует, что женщина приобрела апартаменты для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, посчитала первая инстанция. С ее выводами согласились апелляция и кассация. После чего Никитина пожаловалась в Верховный суд.

Правда, пока женщина оспаривала передачу дела, Киевский райсуд Симферополя уже успел его рассмотреть и отказать заявительнице. Первая инстанция указала, что к спорным правоотношениям должны применяться федеральный закон об инвестиционный деятельности в РФ и закон РСФСР об инвестиционный деятельности, которые не предусматривают неустойку за просрочку сдачи объекта (дело № 2-2625/2021).

Определить договор

Закон о защите прав потребителей регулирует отношения между потребителями и исполнителями, изготовителями, импортерами, продавцами, напомнил ВС. Потребителями, в частности, являются граждане, которые приобретают товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и других нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. В свою очередь, исполнители — это организации и ИП, которые выполняют работы или оказывают услуги потребителям по возмездным договорам.

Посчитав, что в случае Никитиной закон о защите прав потребителей не применим, нижестоящие инстанции не указали, какая норма действующего законодательства запрещает использовать апартаменты для личных, семейных, домашних и иных нужд. Кроме того, суды неверно истолковали условия заключенного договора, заметила «тройка» судей под председательством Сергея Асташова.

«Наименование договора как инвестиционного, само по себе не свидетельствует, что при заключении названной сделки действительная общая воля сторон была направлена на возникновение правоотношений по профессиональному инвестированию», — подчеркнули судьи.

То, что апартаменты находятся в туристическом комплексе, построенном на участке с видом разрешенного использование «гостиничное обслуживание», также не свидетельствует о намерении Никитиной заниматься предпринимательской деятельностью. Более того, суды не учли п. 3.2 договора, в котором прямо говорится, что инвестор участвует в строительстве объекта в целях приобретения апартаментов для нужд, не связанных с предпринимательством, указал Верховный суд.

Читайте также:
Как заработать 1000000 за месяц, год - ТОП-27 способов примеры

Нижестоящим инстанциям следовало, прежде всего, определить, какое соглашение на самом деле имели в виду стороны, разъяснил ВС. Был ли это договор участия в долевом строительстве, по которому гражданин приобретает апартаменты для личного пользования, или нет? Только ответив на этот вопрос, суды могли понять, на нормы какого закона нужно опираться в спорном случае: об участии в долевом строительстве или о защите прав потребителей.

Судьи ВС отменил акты трех нижестоящих инстанций и решение Киевского райсуда Симферополя, направив спор на рассмотрение в Ельнинский райсуд Смоленской области (дело № 36-КГ21-5-К2). Пока оно еще не рассмотрено.

Как в сложившейся практике

Позиция, которую ВС занял в деле Никитиной, не нова, говорит старший юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Бюро адвокатов «Де-юре» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Природные ресурсы/Энергетика группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство 8 место По количеству юристов 13 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 15 место По выручке Профайл компании × Ильсур Закиров. Суд уже не раз указывал, что оценивать применимость закона об участии в долевом строительстве и закона о защите прав потребителей только на основе наименования договора или характеристик его предмета нельзя (Обзоры практики по делам, связанным с долевым строительством от 4 декабря 2013 года и от 19 июля 2017 года).

Об этом же говорит и руководитель департамента контроля качества Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Федеральный рейтинг. × Нурида Ибрагимова. По ее словам, дела, которые связаны с апартаментами, «будоражат» и арбитражные суды. Такая недвижимость относится к нежилым помещениям, и при банкротстве застройщика это имущество уходит в конкурсную массу в отличие от жилого, которое можно требовать для передачи гражданам.

«Все это происходит потому, что статус апартаментов не урегулирован на законодательном уровне», — поясняет Ибрагимова.

Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация

После громких историй с обманутыми дольщиками многие сторонятся ДДУ, боясь вкладывать свои средства в «кота в мешке». Однако сейчас это единственная возможность приобрести недвижимость с существенной скидкой. Рассказываем, почему ДДУ — это уже безопасно

Фото: G-Stock Studio/Shutterstock

Что такое ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья. Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, при этом сталкиваясь с определенными рисками.

Долевое строительство регулируется ФЗ 214 [1]. Однако вплоть до 2019 года дольщики были слабо защищены законодательно. Отдавая свои деньги девелоперу, они рисковали столкнуться с ситуацией, когда застройщик выводил все средства, не закончив объект. В таком случае покупатели лишались и денег, и жилья. Два года назад в закон были внесены принципиальные изменения. Между застройщиками и дольщиками теперь появились дополнительные участники, которые гарантируют безопасность вложенных средств.

Фото:fizkes/Shutterstock

Механизм долевого участия сейчас выглядит таким образом: покупатель заключает с застройщиком договор, средства дольщика попадают на эскроу-счет и остаются там заблокированными до момента сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, для строительства объекта застройщик использует не средства дольщиков, а собственные средства либо банковские кредиты. Как только покупатель оформляет жилье в собственность, деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если девелопер не выполняет своих обязательств (например, не сдает объект в срок), деньги могут быть возвращены дольщику. Пока средства находятся на эскроу-счете, ими никто не может воспользоваться.

Плюсы и минусы ДДУ

Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.

К плюсам ДДУ относят:

  • низкую стоимость жилья. Покупка на этапе стройки связана с определенными рисками. Фактически вы покупаете несуществующий еще объект. Чтобы стимулировать продажи, застройщики предлагают цены значительно ниже уже готового жилья. Выбрав покупку жилья по ДДУ, можно существенно сэкономить;
  • безопасность сделки. Согласно новым правилам, сделка регистрируется в Росреестре, прописывается срок окончания строительства, средства дольщиков находятся на независимых счетах. При такой схеме исключены вывод денег застройщиками и повторная продажа квартир;
  • неустойки за срыв сдачи объектов. Дольщики имеют право потребовать от застройщика компенсацию за неисполнение обязательств по введению в эксплуатацию квартир;
  • жесткий контроль девелоперов и самого объекта. Жилье не может быть сдано в эксплуатацию без согласования с дольщиками и организациями, осуществляющими технический контроль.
Читайте также:
Как узнать историю автомобиля по VIN-коду или гос. номеру авто — проверка автоистории бесплатными и платными способами

При этом сохраняется ряд минусов при покупке жилья через ДДУ:

  • ожидание готовой квартиры. Максимальную выгоду дольщик может получить, приобретя объект на ранних сроках строительства. В таком случае ему придется ждать несколько лет сдачи жилья;
  • закон позволяет застройщику сдвигать сроки сдачи объекта, если он предупредит дольщиков за 60 дней. Таким образом, дата введения в эксплуатацию может неоднократно переноситься на несколько лет;
  • обесценивание инвестиций. Если жилье сдано в срок, то дольщик, скорее всего, выиграет на схеме долевого участия. Но если будут нарушены условия договора и покупатель вернет вложенные деньги согласно закону, их может не хватить на другое жилье. Ежегодно цены на недвижимость растут, и чем дольше средства лежат на эскроу-счетах, тем больше они обесцениваются;
  • изменение проектной декларации на этапе строительства. Закон не запрещает застройщику вносить изменения в этот документ, однако нововведения не должны влиять на безопасность объекта и его качество [2]. Девелопер обязан оповестить дольщиков об изменениях и внести их в единый реестр. Таким образом, купив квартиру одной площади, по факту дольщики могут получить другую. Если в этом случае изменения не устраивают собственников, они имеют право предъявить претензии застройщику вплоть до расторжения ДДУ.

Фото:Pixabay

На что обратить внимание при заключении ДДУ

Договор долевого участия должен обязательно включать следующие сведения:

  • кадастровый номер земельного участка под постройку;
  • адрес жилищного объекта;
  • этажность;
  • предполагаемый номер квартиры;
  • планировку, общую площадь помещения и высоту потолков, наличие балкона или лоджии;
  • отделку и ее особенности, включая материалы;
  • срок сдачи в эксплуатацию;
  • полную стоимость объекта и цену квадратного метра;
  • сроки гарантии на жилье.

Не следует торопиться подписывать договор. Предварительно стоит провести проверку:

    : сколько компания уже построила объектов, были ли недострои или срывы сроков строительства, можно также проверить учредительные документы;
  • проектную декларацию и документацию на строительство объекта. Проект строительства должен быть согласован администрацией района, земля под будущим домом должна быть оформлена надлежащим образом, у застройщика должны быть разрешения на строительство;
  • есть ли у застройщика аккредитация в крупных банках. Это может быть определенной гарантией того, что у компании есть средства на строительство;
  • аналогичную гарантию даст проверка непосредственного инвестора проекта. Под каждый объект у застройщика может быть разный инвестор, поэтому имеет смысл проверять конкретный проект. Его название можно найти в проектной декларации. Если инвестором выступает крупная компания или банк, вероятность того, что жилье будет сдано в срок, значительно выше;
  • расположение дома. Застройщик и его отдел продаж никогда не станет говорить вам о соседстве, которое негативно влияет на проживание: наличие опасных организаций, вредного производства, экологически проблемных зон;
  • кто занимается проведением коммуникаций и кто будет в дальнейшем отвечать за их эксплуатацию;
  • типовой договор. Нередко для конкретного покупателя документ может быть изменен. Следует сохранять бдительность, чтобы эти изменения не оказались не в вашу пользу.

Электронная регистрация ДДУ

Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.

Фото:Pixabay

Чтобы зарегистрировать ДДУ, потребуется текст договора, заявление в Росреестр или МФЦ и электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Сделать подпись можно в специализированных аккредитованных центрах, список которых размещен на сайте государственных услуг [4]. ЭЦП должна быть сделана человеком, который подписывает реальный договор.

Когда все условия утверждены, договор подписан с двух сторон, требуется заверить его с помощью ЭЦП, затем направить в Росреестр или МФЦ согласие на использование ЭЦП в бумажном виде и уже после этого загрузить все документы на сайт Росреестра. За регистрацию необходимо заплатить пошлину, но за использование цифровых сервисов предлагается скидка 30%.

В электронном договоре обязательно должны быть указаны: полная стоимость сделки, параметры квартиры, сроки сдачи объекта, каким образом происходит оплата, гарантийный срок на объект, данные на земельный участок под зданием [5].

Стоимость электронной регистрации договора складывается из затрат на создание ЭЦП (около 2 тыс. руб.) и пошлины Росреестра (от 7,9 тыс. до 10,9 тыс. руб.).

В результате дольщик на электронную почту получает выписку из ЕГРН, которую можно проверить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

Расчет неустойки по ДДУ

Если застройщик не смог выполнить свои обязательства по сдаче объекта в срок и не предупредил дольщиков об этом факте за 60 дней, покупатели вправе требовать неустойку согласно ст. 6 ФЗ-214 [6]. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России, актуальной на день реальной сдачи объекта и подписания акта, от цены договора. Это число должно быть умножено на каждый день просрочки. Причем если дольщик является гражданином Российской Федерации, то размер увеличивается вдвое и составляет 1/150 от ставки ЦБ.

Например, вы купили квартиру за 1 млн руб. Официальный срок сдачи объекта был 31 декабря 2020 года. Застройщик не смог закончить строительство, просрочка составила 33 дня на 1 февраля 2021 года. Чтобы рассчитать размер неустойки, необходимо уточнить размер ставки ЦБ на 1 февраля, когда был подписан акт о передаче квартиры. В данном случае это 4,25% [7].

Если покупателем является юридическое лицо, формула будет выглядеть так:

1 млн руб. * 33 дня * 1/300 *4.25 = 4,675 тыс. руб.

Если покупателем выступает физическое лицо, гражданин РФ, применяется следующий подсчет:

1 млн руб. * 33 дня * 1/150 *4.25 = 9,350 тыс. руб.

Что такое переуступка прав по ДДУ

Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.

Читайте также:
Список отделов ПФР Терский район, Кабардино-Балкарская Республика. Адреса, телефоны, официальный сайт, время приёма

Фото:Pixabay

Инвесторы же, прибавив к цене застройщика небольшой процент, передадут права на интересующее вас жилье. Пока идет стройка, объект еще не является собственностью, соответственно, его нельзя купить или продать. Зато можно передать другому человеку права на эту квартиру в будущем. У такого типа сделок тоже есть свои особенности.

Комментарий эксперта

Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро»:

— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.

Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.

Дольщик может расторгнуть договор тремя способами:

  1. По обоюдному желанию. В таком случае подписывается соглашение о расторжении по соглашению сторон.
  2. В одностороннем порядке. В таком случае дольщику возвращается стоимость договора и проценты за пользование денежных средств по суду. При несвоевременном возврате можно взыскать еще и штрафные санкции. Покупатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:
  • застройщик задержал сдачу дома более чем на два месяца;
  • уклоняется от устранения недостатков, которые делают объект непригодным для использования;
  • нарушил требования по качеству;
  • в других случаях, если основания для расторжения предусмотрены в договоре.

Застройщик также может расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за систематического нарушения сроков оплаты или просрочки более чем на два месяца.

3. По суду. Если строительство жилья прекращено или приостановлено, если существенно изменена проектная документация, включая изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, возможно обратиться в суд для расторжения договора.

Покупка недвижимости с помощью ипотеки не лишает дольщика права расторжения ДДУ при наличии оснований. При этом необходимо учитывать условия договора, по которым деньги должны вернуться на счет банка в счет погашения кредита.

Девелопер должен передать покупателю квартиру с теми параметрами, которые соответствуют договору, проектной документации и строительным нормам. Если дольщик обнаруживает, что его жилье не соответствует договоренностям или вовсе не пригодно для использования, он вправе потребовать устранения всех недостатков. Также можно договориться об уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков. Если застройщик отказывается привести квартиру в состояние, пригодное для проживания, дольщик может расторгнуть договор.

Гарантийный срок распространяется обычно на сам объект (не менее пяти лет) и на технологическое и инженерное оборудование (не менее трех лет). Действие этой гарантии начинается с момента подписания акта о передаче объекта. В течение этого срока собственник может потребовать от застройщика устранить выявленные им недостатки объекта. Если застройщик отказывается их исправлять, нужно обратиться в суд.

Случается, что застройщик пытается передать объект, который расходится с проектной документацией. Также возможны ситуации, когда квартира соответствует проекту, но в ней есть существенные недостатки. Если их зафиксировал специалист, то дольщик может отказаться от договора ДДУ. Отмечу, что все-таки ситуации с неустранимыми недостатками встречаются не так часто.

Если дольщик будет взыскивать расходы на устранение недостатков, он получит ту сумму, которая была указана при заключении договора. Но стоит учитывать, что за время, прошедшее с его подписания, из-за инфляции денег на ремонт может не хватить. Поэтому выгоднее настаивать на устранении недостатков самим застройщиком.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: