Договор пожизненного проживания без права собственности и его особенности

Право «пожизненного» проживания в квартире

Наверное, многие слышали о таком понятии, как право «пожизненного» или бессрочного проживания в квартире. Что оно означает? Это право проживать в квартире (пользоваться квартирой), которое сохраняется даже в случае перехода прав на квартиру к новым собственникам. Если у кого-то имеется такое право, новому собственнику квартиры придется мириться с этим. Зачастую покупатели квартир обращаются к юристу именно из-за боязни столкнуться с таким «пожизненным» соседом.

Прежде всего необходимо отметить, что по общему правилу переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (п.2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ). Однако законом могут быть установлены исключения из этого общего правила. Как показывает практика, такие исключения установлены не только законом, но и судебными актами (разъяснениями, данными Конституционным судом РФ и Верховным судом РФ).

Итак, кто может иметь право бессрочного пользования квартирой?

1. Лица, не участвовавшие в приватизации квартиры, но имевшие на это право

Право бессрочного проживания в квартире сохраняется за указанными лицами при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения они имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). При этом их право пользования сохранится независимо от основания перехода права собственности к новому собственнику квартиры (будь то купля-продажа, мена, дарение, рента или наследование).

И даже тот факт, что такое лицо ранее приватизировало иную квартиру и является её собственником, не будет препятствием для сохранения за ним права бессрочного пользования квартирой, в которой он зарегистрирован (пункт 18 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

В вышеуказанной статье закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации речь идет исключительно о бывших членах семьи, тем не менее в судебной практике в результате расширительного толкования она применяется ко всем членам семьи нанимателя, которые проживали в квартире (или сохраняли такое право) на момент приватизации и дали согласие на её осуществление без их участия (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2016 N 22-КГ15-3). Если вы услышите фразу «отказник от приватизации», то знайте, что имеются в виду именно эти лица.

Однако в некоторых случаях право на участие в приватизации сохраняется и за лицами, не зарегистрированными в квартире на момент приватизации, которые не давали согласия на приватизацию (не отказывались от участия в приватизации). Например, если гражданин решением суда был признан безвестно отсутствующим и снят с регистрационного учета по адресу квартиры, а потому не принимал участия в приватизации, право бессрочного проживания за ним всё равно сохранится (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2017 по делу N 33-12960/2017).

Точно так же сохраняется право бессрочного проживания и за лицом, осужденным к лишению свободы и снятым с регистрационного учета до приватизации квартиры, но не ранее 23.06.1995 (даты принятия Постановления Конституционного суда РФ N 8-П, которым даны соответствующие разъяснения).

2. Лица, включенные в ордер на предоставление квартиры в жилищно-строительном кооперативе

В соответствии с ранее действовавшим законодательством члены семьи лица, принятого в члены жилищно-строительного кооператива, приобретали самостоятельное право на предоставленное члену жилищно-строительного кооператива по ордеру жилое помещение, основанное на решении общего собрания членов кооператива, утвержденном исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов, и сохраняли право пользования жилым помещением в дальнейшем, если после их вселения выданный ордер не был признан недействительным по основаниям, предусмотренным законом.

Несмотря на то, что прямого указания в законе на сохранение за указанными лицами бессрочного права проживания не имеется, в судебной практике права этих лиц фактически приравнены к правам членов семьи собственника приватизированной квартиры (Определение Верховного суда РФ от 29.05.2012 N 11-КГ12-2; Определение Верховного суда РФ от 12.01.2016 N 56-КГ15-31).

3.Лица, которым такое право предоставлено на основании завещательного отказа.

Завещательный отказ — это обязанность, которую может возложить завещатель на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону за счет наследства. Лицо, в пользу которого такая обязанность установлена, является отказополучателем. Отказополучатель вправе требовать исполнения этой обязанности.

Читайте также:
Пенсионный фонд в Благодарном: особенности деятельности, режим работы, адрес

Так, завещатель вправе возложить на наследника, которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязанность предоставить другому лицу право пользования жилым помещением на период жизни этого лица или на иной срок. При последующем переходе права собственности на указанное помещение к другому лицу право пользования, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (статья 1137 Гражданского кодекса РФ).

Завещательный отказ может быть установлен в завещании или в наследственном договоре — договоре между наследодателем и наследниками, условия которого определяют круг наследников и порядок перехода прав на имущество наследодателя после его смерти (статья 1140.1 Гражданского кодекса РФ). Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства.

4. Лица, которым такое право предоставлено на основании договора пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать предоставление пожизненного права пользования квартирой. В этом случае права получателя ренты на проживание в квартире приравнивается к правам отказополучателя, то есть он получает право пожизненного проживания, если договором не предусмотрено иное (ст. 34 Семейного кодекса РФ).

5. Лица, которым такое право предоставлено на основании иного договора или обязательства

В нашей практике встречались договоры купли-продажи и даже договоры дарения с условием о сохранении права пожизненного проживания в квартире определенных лиц. Несмотря на то, что договор дарения не может предусматривать обязанности для одаряемого (а сохранение права пожизненного проживания — это, по сути, обязанность одаряемого не препятствовать праву дарителя пользоваться квартирой), суды правомерно указывают на то, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), и квалифицируют такой договор дарения как смешанный договор.

Более того, право пожизненного проживания может возникнуть из письменного обязательства (заявления) о том, что лицо сохраняет право пожизненной регистрации в квартире. Так, в одном из судебных дел одаряемым было дано обязательство, оформленное у нотариуса в виде заявления, которым дарителю было предоставлено право пожизненной регистрации в квартире. При этом в самом договоре дарения ни о каких правах дарителя на пожизненное проживание не упоминалось. Несмотря на то, что право собственности на квартиру перешло впоследствии к другому лицу (одаряемым был заключен ещё один договор дарения), а сделанное одаряемым заявление было им отменено, суд встал на сторону дарителя и сохранил за ним пожизненное право проживать в квартире (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу N 33-1137/2017).

Марина Клепко Партнёр ЮК “Неделько и партнёры”

Задайте вопрос юристу

«Досрочное» прекращение права «пожизненного» проживания

Право пользования жилым помещением может быть прекращено для указанных лиц в случае их выезда в другое место жительства (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 04.08.2015 N 49-КГ15-7). При этом отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения, регистрации в ином месте жительства не может являться основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования квартирой (см., например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2020 по делу N 88-13629/2020).

Ключевым моментом является именно добровольный, а не вынужденный (например, из-за конфликтных отношений с собственником) выезд из квартиры. Собственник квартиры вправе в судебном порядке потребовать признания таких лиц утратившими право пользования квартирой в связи с их выездом в другое место жительства. Кроме того, такой выезд должен иметь постоянный, а не временный характер.

Поэтому признание гражданина безвестно отсутствующим, объявление его судом умершим, снятие с регистрационного учета в связи с осуждением к лишению свободы (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.08.2018 по делу N 33-29430/2018), а также в связи с регистрацией в интернате или ином учреждении социальной защиты не будут являться препятствием для вселения таких граждан после их объявления и возвращения.

Читайте также:
Какие гарантии и компенсации предусмотрены государственных или общественных обязанностей

Право пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива может не сохраниться за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов.

При разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, суды должны учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д. (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П).

Главный вопрос

Почему вообще при переходе права собственности на квартиру за кем-то может сохраниться бессрочное право пользования, ведь право собственности — это наиболее полное право, при котором собственник может совершать практически любые действия в отношении принадлежащего ему имущества?

Дело в том, что сохранение права пользования жилым помещением при переходе права собственности на это помещение к другому лицу выступает одной из гарантий права каждого на жилище (закрепленного в Конституции Российской Федерации), которое защищается наряду с конституционным правом собственности и потому не может рассматриваться как его ограничение. Такой вывод сделан Конституционным судом РФ.

Бессрочное право проживания не указывается в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости. Это создает спорные ситуации, и судам приходится в каждом конкретном деле искать баланс между интересами собственника и интересами лиц, обладающих таким правом.

Как было показано выше, даже если в квартире никто не зарегистрирован на момент её покупки, это ещё не гарантия того, что лица, имеющие бессрочное право проживания, не предъявят свои требования на квартиру в будущем. Имеется огромное количество судебных споров, связанных с бессрочным правом проживания, это большой массив судебной практики. В каждом конкретном случае могут иметься свои нюансы, раскрыть которые в рамках настоящей статьи не представляется возможным. Ввиду этого в статье приведена лишь общая информация, а некоторые детали были опущены.

Юристы нашей компании постоянно следят за актуальной судебной практикой, знают, какие документы должны быть проверены и оформлены в каждом конкретном случае. Наши знания и опыт помогут вам безопасно купить квартиру.

Договор пожизненного проживания без права собственности и его особенности

Право владения жилплощадью позволяет владельцу или совладельцу распоряжаться недвижимым имуществом по своему усмотрению. Объект может участвовать в сделках по продаже, аренде и прочих предусмотренных законом операциях. Однако ситуация усложняется наличием прав пользования недвижимостью у третьих лиц.

Чтобы обезопасить себя от потенциальных сожителей после покупки квартиры, приобретателю лучше заранее выяснить, имеются ли граждане, наделенные правом использования имущества. Безусловно, любой владелец квартиры имеет право в ней проживать, но список людей, которые могут пользоваться недвижимостью, часто состоит не только из владельцев жилья.

Потенциальные сожители

Кроме владельцев, которые указаны в домовой книге, проживать в квартире могут такие категории граждан:

  1. Лица, связанные с владельцами кровными узами, которые были прописаны ранее, но не наделены правами распоряжения недвижимостью (отказ от приватизации).
  2. Права пользования имеются у граждан, которые отказались от завещаемого недвижимого имущества.
  3. Иждивенцы, наделенные правом пожизненного проживания без права собственности, которые заключали с владельцем соответствующее соглашение.
  4. Граждане, с которыми владельцем были заключены договора по найму или безвозмездному использованию.

Некоторые из представленных категорий сохраняют возможность проживания даже после перехода прав владения покупателю. Если продавец не был прописан в объекте недвижимости, то после подписания сделки проживать на территории он не может.

В тех случаях, когда бывшим хозяином была оформлена прописка, возможность проживания вносится в условия сделки, с которыми клиент знакомится перед ее заключением.

Важно! В современной российской практике при продаже недвижимости возможность проживания бывшего владельца зачастую не сохраняется. После подписания соглашения продавец обязуется снять регистрацию — это условие вносится в соглашение.

Родственники, у которых на момент продажи жилплощади сохраняется прописка, должны будут обратиться в федеральные органы с целью снятия регистрации. Если этого не последует, новый владелец правомерен оформить иск на имя родственников бывшего хозяина, за которыми закреплены права пользования недвижимостью. Как правило, суд принимает сторону истца.

Читайте также:
Как рассчитать сумму убытков из-за несвоевременной сдачи дома?

В некоторых случаях могут возникнуть сложности с временно выписанными членами семьи бывшего хозяина. К таким лицам относятся военнослужащие, тяжело больные, а также заключенные. Если их выписка осуществлялась через суд, то граждане могут подать заявление на восстановление прав пользования, но только при наличии соответствующих документов, свидетельствующих о причине временной выписки.

Как определить список сожителей при покупке

Когда недвижимость подготавливается к совершению сделки или уже была приобретена, зарегистрированные лица, которые правомерны проживать в квартире, занесены в домовую книгу. Все данные не только указаны в документе, но и внесены в федеральный реестр.

Из домовой книги можно заказать выписку:

  • стандартную;
  • расширенную (архивную).
Стандартная выписка

Этот документ позволяет получить информацию обо всех прописанных жильцах в квартире, которые в любой момент могут воспользоваться своим правом пользования, в то время, как архивный тип выписки дает возможность ознакомиться со списком всех жильцов, прописанных со времени появления недвижимости и ее регистрации в соответствующих органах.

Чтобы получить документ, владелец обращается в жилищное управление.

Важно! Выдача свидетельства о прописанных в квартире лицах доступна только тем гражданам, которые имеют права распоряжения недвижимым имуществом. По запросу покупателя подобные сведения не предоставляются.

Как правило, выписка требуется с продавца. Если перед оформлением сделки у покупателя появляются сомнения, то рекомендуется заказать получение документа вместе с хозяином. Так клиент обезопасит себя от возникновения неприятностей в будущем.

Расширенная выписка

Подробные данные обо всех жильцах и владельцах квартиры содержатся в расширенной (архивной) выписке. Этот тип свидетельства предпочтительнее стандартного варианта по той причине, что содержит информацию о лицах, которые были сняты с регистрации временно, и могут вернуться на прежнее место жительства.

Если временно выписанных лиц нет, то можно смело проводить сделку купли-продажи. Если же таковые или жители с присвоенным статусом без вести пропавших обнаруживаются — рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Договор пожизненного проживания без права собственности и его особенности

Право пожизненного проживания

Некоторые граждане, наделенные правом пользования жилья, могут оставлять за собой возможность проживания бессрочно. Такие лица не меняют свой статус даже в случае продажи квартиры, их права действительны и при новом владельце. Выписать человека можно лишь по его собственному желанию.

К этой категории относятся:

  • родственники владельца, не участвовавшие в приватизации недвижимости;
  • лица, которыми был оформлен завещательный отказ;
  • бывшие владельцы, которые заключили соглашение о пожизненном содержании иждивенца;
  • те, кто подписал договор пожизненного проживания без права собственности.

Если такие граждане указаны в архивной выписке из домовой книги, то стоит задуматься о целесообразности сделки, а также о возможных последствиях. Покупку квартиры можно проводить в том случае, если эти лица будут готовы сняться с регистрации. Также можно попытаться получить у них отказ от права пользования недвижимостью. Документ оформляется письменно, после чего заверяется нотариусом.

Даже если спор с жильцами приведет покупателя в суд, нотариально заверенное соглашение будет иметь большой вес при детальном рассмотрении дела. Как правило, федеральный орган принимает решение в пользу истца, выписывая жильцов в принудительном порядке. Специалисты рекомендуют заключать такое соглашение даже с теми гражданами, которые уже снялись с регистрации. Это предохранит от возможных неприятных последствий после заключения сделки.

Договор пожизненного проживания в квартире (образец) позволяет подписывающей его стороне использовать свое право пользования до конца жизни. Если квартира перепродается новому хозяину, продавец уведомляет покупателя о наличии соглашений. Выписать сожителя можно только по его согласию.

Договор пожизненного проживания без права собственности и его особенности

Найм и безвозмездное пользование

Проживать в квартире могут еще некоторые категории граждан. Если бывший владелец заключил соглашение по найму или безвозмездному пользованию, жильцы не вносятся в домовую книгу. Из этого следует, что наличие таких граждан не будет отображено даже в архивной выписке из паспорта недвижимости. Однако законодательством закреплена обязанность продавца уведомить покупателя о наличии таких лиц. Все данные вносятся в договор купли-продажи.

Читайте также:
Образец протокола вскрытия конвертов с заявками на участие в открытом конкурсе, если не подана ни одна заявка

Чтобы стать единственным жильцом приобретаемой квартиры, покупатель правомерен потребовать с хозяина расторжения ранее заключенных соглашений. Оформлению бумаг стоит уделить особое внимание — это избавит от возможных рисков.

Заключение

Помимо владельца, в квартире могут проживать и иные категории граждан. К их числу относятся родственники хозяина, лица, которые отказались от имущества по завещанию, иждивенцы с правом пожизненного проживания, а также граждане, нанятые по договору безвозмездного пользования и найма.

Пожизненное право проживания присваивается лицам, указанным в соответствующем договоре с владельцем. Расторжение соглашения возможно только по воле принимающей стороны. При покупке недвижимости клиент правомерен требовать с продавца справки и выписки, свидетельствующих об отсутствии лиц, прописанных в квартире. В противном случае сделку лучше не совершать во избежание возможных проблем.

Кого нельзя выписать! Право бессрочного (пожизненного) проживания в жилом объекте.

Кого нельзя выписать! Право бессрочного (пожизненного) проживания в жилом объекте.

Найти квартиру по желаемым параметрам — дело нехитрое. Выбрать можно любую, а купить — нет! Потому что у каждого объекта существует юридическая история, где могут быть скрыты существенные риски. Один из них — обременение в виде нежелательного соседства.

Например, купили жилплощадь, а в ней оказался зарегистрированный (прописанный) гражданин, у которого есть право на бессрочное проживание в вашей квартире.

Обременительный квартирант — это существенный риск для нового собственника квартиры. Такое обременение, к сожалению, не регистрируется в ЕГРН. Это большое правовое упущение, так как оно порождает изрядное количество судебных споров, которые часто, к огорчению покупателей, разрешаются не в пользу нового собственника. Основанием для права бессрочного проживания чаще всего служит регистрация по месту жительства.

Как выяснить, кто зарегистрирован (прописан) в квартире?

Информация о зарегистрированных в жилых помещениях лицах содержится в выписке из домовой книги паспортного стола или в справках ЖЭУ, УК, ТСЖ. Однако случается, что нет возможности получить актуальные данные по всем зарегистрированным и снятым с регистрационного учета лицам по интересующему адресу. Приказ МВД РФ от 31.12.2017 № 984 регулирует порядок регистрации и снятия с регистрационного учета, но не регламентирует порядок предоставления справок о всех зарегистрированных лицах плюс ограничивает полномочия паспортных столов по предоставлениям сведений в выписках. Кроме того, возможно неполное отражение информации в источниках по причине «человеческого фактора».

Необходимо отметить: есть общее правило, которое устанавливает, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования квартирой членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Однако в этой норме закона есть исключения для определенной группы лиц, у которых нет права распоряжаться квартирой, но есть право проживать, пользоваться квартирой в бессрочном порядке, и данное право сохраняется и после продажи жилого помещения новому собственнику.

Но не только регистрация гражданина в жилом объекте дает право на бессрочное проживание, основанием для такого права может являться завещательный отказ или обязательное условие по соглашению сторон в договоре купли-продажи, договоре дарения, в брачном договоре супругов. Рассмотрим подробнее по порядку.

Каким лицам закон предоставляет бессрочное (пожизненное) право пользования жилым помещением?

1. Лицам, которые отказались от права приватизации квартиры.

Например, в муниципальной квартире проживает семья из 2-х человек. Оба изначально согласны на приватизацию, но по неким причинам первый отказывается от своего права приватизации. В результате второй становится единоличным собственником жилого помещения, а у первого (у того, кто отказался) возникает право бессрочного проживания в квартире или пользования ею. При этом обретенное право пользования в дальнейшем сохранится за первым, даже если второй захочет распорядиться квартирой: обменять, подарить, оформить в наследство и пр. (ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).

Сюда же относятся те лица, которые не смогли распорядиться своим правом на приватизацию по уважительным причинам. Это лица, признанные судом безвестно отсутствующими, осужденные к лишению свободы, выехавшие в ПНИ или другое учреждение социальной защиты. Таких лиц снимают с регистрационного учета на время их отсутствия по месту постоянного жительства, но после своего появления и возвращения они вправе зарегистрироваться и заселиться в квартиру. Суды выносят решения в их пользу.

Читайте также:
Как устанавливаются и исчисляются сроки в исполнительном производстве

2. Лицам, включенным в ордер на предоставление квартиры в Жилищно- строительном кооперативе (ЖСК).

Раньше (до 01 марта 2005 года) квартиру членам ЖСК предоставляли по ордеру. Лица, включенные в ордер как члены семьи собственника (пайщика ЖСК), приобретают самостоятельное право пользования квартирой и сохраняют за собой право бессрочного пользования жилым помещением.

Стоит отметить, что прямых законодательных норм для этой категории лиц не имеется, но суды права данных граждан приравнивают к правам членов семьи собственника приватизированной квартиры.

(Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2016 № 56-КГ15-31).

3. Лицам, получившим такое право на основании завещательного отказа.

Это те лица, которым наследодатель в завещании отказал в праве обладания и распоряжения имуществом, но предоставил им право бессрочного проживания в жилом помещении. Такие лица называются отказополучателями.

Например, мужчина и женщина живут в гражданском браке. Квартира, в которой они проживают, находится в собственности мужчины. Он составил завещание, где обязал одного или нескольких наследников после его кончины исполнить завещательный отказ в пользу своей гражданской супруги — отказополучательницы. Она после смерти мужчины не получит в собственность квартиру, но приобретет право пожизненного проживания в ней.

Отказополучатель вправе требовать от наследников зарегистрировать в ЕГРН обременение на жилое помещение на основании завещательного отказа. Свое право отказополучатель может реализовать в течение трех лет со дня открытия наследства.

4. Лицам, передавшим свое жилье по договору ренты.

Договор ренты является соглашением, по которому одна сторона передает свое право собственности на квартиру другой стороне взамен ежемесячных денежных выплат или натурального обеспечения. Это может быть покупка еды, лекарства, одежды, оплата медицинских манипуляций, ремонта и пр. Таким образом люди пожилого возраста или инвалиды улучшают качество своей жизни.

Например, одинокая пенсионерка заключила договор пожизненного содержания с некоей организацией. Пенсионерка (рентополучатель) передала квартиру в собственность организации (рентодатель), которая со своей стороны обязана по договору содержать пенсионерку. Рентополучатель в данном случае сохраняет за собой пожизненное право пользования квартирой, если договором не предусмотрено иное.

5. Лица, обладающие таким правом на основании иных договоров и соглашений.

Бывает, что в договоре купли-продажи встречается условие о сохранения права бессрочного пользования за неким лицом. В договорах дарения такое условие встречается чаще. Даритель вправе проживать в квартире и пользоваться ею в бессрочном порядке. Часто пожилые люди таким образом желают распорядиться своим имуществом еще при жизни и дарят квартиры своим родственникам, реже третьим лицам. Несмотря на то, что договор дарения является безвозмездной и безусловной сделкой, суды рассматривают данные договоры с условием как смешанный договор, который может включать элементы различных договоров.

Также право на бессрочную регистрацию может быть условием брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов, которое сохранится при разводе или в случае продажи квартиры.

Сюда же можно отнести нотариальные соглашения, заявления и обязательства, на основании которых возникает право пожизненной регистрации и проживания в жилом помещении. Причем в договоре это условие может быть не отражено.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу № 33-1137/2017)

Возможно ли прекратить право бессрочного (пожизненного) проживания досрочно?

Выписать по суду нежелательного квартиранта невозможно!

Право бессрочного проживания (пользования) может быть прекращено в случае добровольного выезда гражданина в другое место жительства с условием, что выезд будет иметь не временный, а постоянный характер.

Ключевое слово здесь — «добровольного выезда», а не вынужденного. При этом выехавший гражданин может не быть зарегистрированным в ином месте проживания, и это не будет являться основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования в прежнем жилом помещении.

Поясню. В случае выезда гражданина в другое место жительства: по работе, учебе, в места лишения свободы и т.д. — будет иметь временный характер.

Читайте также:
Можно ли защитить авторским правом фотографии на сайте риэлтерского агентства

В случае вывоза своих вещей, переезда в другой населенный пункт, вступления в брак, проживания с новой семьей в другом жилом помещении на постоянной основе и т.д. — будет имеет постоянный характер. Судом расценивается, что таким образом гражданин отказался от своих прав в одностороннем порядке.

Добровольный выезд — это когда выехавшему не чинили препятствий в проживании в спорном жилье, иначе такой выезд считается вынужденным. Период времени отсутствия добровольно съехавшего из спорного жилья и неучастие в оплате коммунальных услуг тоже имеет влияние на исход судебного спора.

(Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2020 по делу № 88-13629/2020)

В конце хотелось бы отметить следующее. В проблеме прекращения или восстановления права бессрочного пользования не все так однозначно. Судами спорные ситуации рассматриваются в индивидуальном порядке, учитываются множественные факторы, влияющие на исход дела. Судебная практика по данной теме огромна, и рассмотреть все нюансы в настоящей статье по каждой перечисленной группе лиц невозможно. Здесь представлена общая информация без подробных деталей.

Особенно хочу отметить риск при покупке квартир с торгов обанкротившихся лиц. Правовую документацию по квартирам выставленным на продажу готовят организаторы публичных площадок, которые обязаны выяснить все обременения и включить их в документацию торгов, что бывает далеко не всегда. Для подготовки продажи арестованных объектов судебные приставы привлекают фирмы-однодневки, которые продают квартиры не заботясь о прозрачности процедуры и не предоставляют необходимую документально юридическую информацию.

Обнаружить выше рассмотренный риск не составит труда опытному риэлтору или профильному юристу. Но, увы! Бывает, встречаются такие правовые ребусы в юридической истории объектов, что приходится основательно поломать голову над их решением, привлекая к совету коллег и специалистов из смежных профессий.

Право пожизненного проживания в квартире

Подборка наиболее важных документов по запросу Право пожизненного проживания в квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Право пожизненного проживания в квартире

Судебная практика: Право пожизненного проживания в квартире

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 699 “Отказ от договора безвозмездного пользования” ГК РФ
(ООО юридическая фирма “ЮРИНФОРМ ВМ”) Руководствуясь статьей 699 Гражданского кодекса РФ и установив, что спорная квартира принадлежала на праве собственности родному брату истца; заключен договор дарения квартиры между братом истца и истцом, на основании которого за истцом зарегистрировано право собственности в ЕГРН; ответчик зарегистрирован постоянно по другому адресу, проживал на дату заключения договора дарения в спорной квартире; после смерти брата между истцом и ответчиком заключено соглашение, по условиям которого ответчику предоставлена в безвозмездное пользование для проживания квартира, срок проживания соглашением не определен, суд правомерно расторг соглашение о безвозмездном пользовании квартирой и выселил ответчика, который не является членом семьи истца; отметив, что устная договоренность, достигнутая сторонами, о праве ответчика пожизненного проживания в спорной квартире объективно не подтверждена какими-либо доказательствами; истец письменно известил ответчика о необходимости освободить квартиру, указав о намерении продать ее.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Право пожизненного проживания в квартире

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Дарение жилого помещения с оговоркой о сохранении права пожизненного пользования
(Сазанова И.В.)
(“Семейное и жилищное право”, 2019, N 5) Возникает вопрос: могут ли существовать вещные права, не предусмотренные законом? Может ли суд право пожизненного проживания в жилом помещении признать вещным? Препятствием такого судебного решения является принцип numerus clausus. Согласно преобладающим доктринальным воззрениям виды вещных прав, основания их возникновения и прекращения должны быть установлены законом . Объяснение такому положению в следующем. Вещное право как право абсолютное действует против всех третьих лиц, которое должно знать о содержании такого права. Поэтому необходимо однозначно определить их правовой режим. Кроме того, принцип закрытого перечня способствует упрощению оборота, поскольку приобретатель может положиться на определенный законом правовой режим без несения дополнительных издержек на поиск информации.

Нормативные акты: Право пожизненного проживания в квартире

“Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)” от 26.11.2001 N 146-ФЗ
(ред. от 18.03.2019) В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.

Читайте также:
Примерная форма договора поручения на совершение юридических действий на территории иностранного государства - бланк 2022

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14
“О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации” К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Договор пожизненного проживания без права собственности и его особенности

Как заключить договор пожизненной ренты: его виды, возможные плюсы, минусы и риски — разбор «Комсомолки» с комментариями экспертов

Договор пожизненной ренты — это сделка с недвижимостью с одной важной особенностью. Хозяин недвижимости отдает, а не продает ее. Взамен получает не деньги, как в случае договора купли-продажи, а содержание себя. «Комсомолка» вместе с экспертами рассказывает, что такое договор пожизненной ренты, его плюсах, минусах и прочих особенностях, которые помогут принять важное решение — заключать сделку или нет.

Чтобы суть термина была более понятна, мы разложили определение на тезисы.

  • Договор пожизненной ренты — это соглашение сторон.
  • Получателя ренты называют рентным кредитором или рантье. Плательщика — рентным должником.
  • Получатель передает свое имущество в собственность плательщику.
  • В обмен на это рентный должник платит оговоренную сумму на длительной основе. Сумма должна быть не меньше минимальной оплаты труда.
  • Кроме денег могут быть иные виды платежей ренты: содержание/уход — обеспечение необходимыми товарами (лекарства, продовольствие, жилье) или равноценные по стоимости услуги, а также вещи.

Постоянная рента

Этот вид довольно редко встречается в России. Главная ее особенность в отсутствии всяких сроков выплат. То есть имущество передается в обмен на обещание должника всегда платить. Когда кредитор умирает, он может передать право получать ренту своим наследникам. Примечательно, что если постоянная рента выплачивается деньгами, то ее величина должна быть не ниже прожиточного минимума в конкретном регионе России, где был заключен договор.

Также постоянная рента может возмещаться выполнением каких либо работ или услугами, которые должны соответствовать оговоренной стоимости. Такой тип расчета должен быть прописан в договоре.

В договоре постоянной ренты могут быть прописаны и условия ее выкупа. То есть плательщик единовременно оплачивает указанную сумму и с этого момента перестает делать периодические платежи, а имущество переходит к нему. Однако когда кредитор заключает договор постоянной ренты, то ему невыгодно, чтобы ее тут же выкупали. Ведь люди рассчитывают на периодическое получение дохода или услуги при своей жизни. Поэтому в договоре можно прописать, что выкупить ренту можно только после смерти или по истечению, например, 10 лет с момент заключения договора. Максимальный срок — 30 лет.

Пожизненная рента

Чтобы оформить договор пожизненной ренты, необходимо обратиться к нотариусу. Его услуги будут стоить 1,5% от стоимости жилья. В документе обязательно будет прописан объем и вид содержания, цена недвижимости и размер ежемесячной оплаты.

Исходя из стандартных норм, плательщик ренты обязан:

  • обеспечить жильем рентного кредитора (получателя);
  • лекарствами и медицинской помощью;
  • качественными продуктами питания с учетом возраста либо состояния здоровья;
  • поддерживать чистоту в доме рентного кредитора;
  • ритуальные услуги обсуждаются отдельно.

Договор пожизненной ренты — это сделка с недвижимостью, когда хозяин отдает, а не продает ее. Взамен получает не деньги, а содержание себя. Фото: shutterstock.com

Пожизненное содержание с иждивением

Это разновидность ренты, которая подразумевает не фиксированные выплаты, а услуги по уходу и содержанию. В чем они будут заключаться — необходимо прописать в договоре. Самое базовое: покупка лекарств, продуктов, обеспечение медпомощи, оплата услуг ЖКХ, ремонт и уборка. В обмен на это получатель ренты передает плательщику свой дом/квартиру/земельный участок.

Читайте также:
Бизнес идеи, которых нет в России 2022 года: топ-67 новых ниш из Европы, США, Японии

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте. Исполнителем может быть третье лицо. То есть плательщик может договориться с рентным кредитором, что он, например, будет оплачивать ему содержание сиделки или пребывание в доме престарелых.

Выгода для плательщика:

  • Возможность приобрести недвижимость в рассрочку.
  • Возможность получить право на собственность жилья.
  • Если нарушаются пункты условий в договоре, его можно расторгнуть в суде.
  • Возможность жить в своей квартире.
  • Возможность залога на дом или квартиру.

Возможные неудобства и риски для получателя ренты.

  • Обременение на недвижимость или участок. Когда договор зарегистрирован в Регпалате, право собственности переходит плательщику. Он не может его продать, но и бывший владелец отныне не вправе им распоряжаться. Если неожиданно появятся наследники, которым получатель вдруг захочет оставить жилье, сделать это будет практически невозможно.
  • Договор нельзя расторгнуть просто так. При обоюдном согласии придется снова идти к нотариусу. Если возникнут разногласия, то все решается через суд. Это сложная сфера и без помощи юристов обывателю в ней не разобраться, а значит придется нести расходы.
  • Недобросовестные рентные должники.
  • Необходимость уплачивать НДФЛ (13%, если доход ниже 5 млн рублей в год, а если больше, то 15% с суммы сверх 5 млн) и подавать декларацию в налоговую.
  • Кредит без известного срока окончания. В случае договора пожизненной ренты или пожизненного иждивения, необходимо будет делать оговоренные взносы на протяжении всей жизни рантье.
  • Невозможность стать полноправным владельцем недвижимости до наступления смерти кредитора. Формально, квартира будет уже в собственности плательщика, но распоряжаться ей нельзя.
  • Плательщик оплачивает все расходы на нотариуса и регистрацию договора.
  • Необходимость скрупулезно собирать все квитанции, справки и платежки. От греха подальше лучше сохранить все-все документы о переводе средств на счет рантье. Еще лучше получать каждый раз письменную расписку о том, что другая сторона все получила и претензий не имеет.
  • В том случае, если заключен договор пожизненного содержания с иждивением, рантье может не устроить качество оказываемых услуг и он вправе потребовать расторжения договора.

Обсудить все аспекты

Получатель и плательщик ренты на словах оговаривают все условия. Если по каким-то пунктам есть разногласия, или вы не знаете, как лучше сделать — обращайтесь за помощью к квалифицированному юристу. Он возьмет деньги за консультацию, но поможет разрешить спор.

Что делать, если вам необходимо ввести запрет на действия с недвижимостью? Рассказывает опытный адвокат

Составляем договор

Образец можно найти в интернете. Бумага довольно простая, даже типовая. Если не уверены, что можете заполнить ее самостоятельно или боитесь упустить какой-то нюанс, тогда вам опять же стоит обратиться за юридической помощью. Или воспользуйтесь нашим чек-листом.

  • В договоре указать, при каких условиях реализовывается переход права.
  • Сформулировать обязательство плательщика в адрес получателя ренты: деньги, услуги и т.д.
  • Указать вид недвижимости, который будет передан по итогам договора: квартира, дом, доля в доме и т.д.
  • В договоре должны быть данные по адресу недвижимости, права собственности.
  • Конкретный перечень обязательств зависит от воли сторон сделки.
  • Условия должны быть понятны и четки.

1) Информация о сторонах (либо третьих лицах, если таковые есть).
2) Информация о предмете договора — недвижимости (вид, адрес, стоимость).
3) Обязанности плательщика, при нарушении которых вторая сторона имеет право расторгнуть договор.
4) Информация о виде платежа ренты.
5) Возможность и условия выкупа.
6) Действия сторон в случае ЧП с недвижимостью (пожар, цунами, землетрясение).
7) Условия расторжения сделки.
8) Порядок разрешения споров по договору.
9) Полные расходы при оформлении сделки.
10) Ответственность, в случае нарушений условий договора.
11) Дата договора.

В чем суть права пожизненного проживания и как оно появляется: приватизация, рента, завещательный отказ и дарение в 2022 году

Лица, имеющие право пожизненного проживания, остаются прописанными в квартире после перехода собственности к новому владельцу. Выселить пожизненных жильцов не сможет никто. Существует несколько видов сделок, позволяющих собственникам, продавшим свое жилище, оставаться в нем до смерти. Рассмотрим их подробнее.

Читайте также:
ПФР Республика Мордовия, Инсарский район, Инсар, ул. Гагарина, 17: официальный сайт, адрес, телефоны, часы работы

В чем суть права пожизненного проживания

бумаги

Право пожизненного проживания означает, что недвижимость может продаваться и переходить к другому владельцу, но люди, проживающие в помещении, будут оставаться, пока не сочтут нужным его покинуть. Выселить их нельзя даже принудительно – через суд.

Существуют несколько групп граждан, имеющих право быть прописанными и использовать чужую жилплощадь, независимо от воли собственника. Нельзя выселить жильцов:

  • подписавших договор продажи с правом пожизненного проживания;
  • отказавшихся от своего права на приватизацию жилой площади;
  • являющихся рентополучателями;
  • получивших прописку и право пожизненного проживания по завещанию умершего хозяина жилой недвижимости.

В каждом случае у постоянных жильцов свои основания для пожизненной прописки. Как они возникают, описано дальше в статье.

При отказе от приватизации

Человек, написавший отказ от приватизации, может пожизненно проживать на своих квадратных метрах независимо от желания фактического хозяина квартиры. Даже если владелец надумает продать жилище вместе с прописанным в нем бывшим родственником, последний будет жить в помещении, пока сам не выпишется либо умрет.

Как возникает. Право на пожизненную прописку в определенном жилище возникает у граждан, проживавших в муниципальном помещении на момент его приватизации, но отказавшихся от оформления жилья на себя. В семьях возникают различные ситуации. В результате развода, конфликта у собственника может возникнуть желание выселить близких ему в прошлом людей на улицу. Права отказников на пожизненную прописку защищены законом.

Где посмотреть. Пожизненные жильцы – отказники по приватизации на бумаге прописываются в справке о прописанных из паспортного стола. Дополнительно можно потребовать у продавца договор соцнайма и договор приватизации. Сравнив их, можно установить перечень проживавших лиц и возможных граждан с правом пожизненного проживания.

Читайте об отказе от приватизации этот материал.

При ренте

Рентополучатель – это бывший хозяин квартиры, который продал жилье с условием, что он будет получать от нового собственника содержание и оставит за собой возможность пользоваться жильем.

Как возникает. Право на использование чужого жилья возникает на основании подписанного договора ренты. Предметом договора между сторонами является жилище и условия его перехода к другому собственнику. Иждивенец после подписания договора ренты сохраняет право пожизненного проживания до смерти.

В каждом индивидуальном случае список требований и затрачиваемые суммы зависят:

  • от реальной стоимости жилья;
  • личных пожеланий продавца;
  • компетентности юристов, консультирующих участников сделки.

Список выдвигаемых требований может быть любым. Все условия должны быть подробно оговорены, документально оформлены, подписаны при нотариусе обеими сторонами.

Существуют два вида ренты. При первом, оплата и содержание иждивенца продолжается до его смерти. Во втором случае, новый владелец тратит деньги на бывшего хозяина, пока не погасит определенную сумму. В обоих случаях продавец и покупатель заключают нотариальное рентное соглашение с правом пожизненного проживания. Взаимоотношения сторон при оформлении ренты регулируются ст. ст. 601, 602, 603, 604, 605 гл. 33 ГК РФ.

Где посмотреть. Дополнительно к справке о зарегистрированных нужно посмотреть документ-основание. В договоре ренты будет указано, кто является рентополучателем. Возможно также, что кроме бывшего хозяина жилья в квартире может проживать любое третье лицо.

Подробнее о ренте читайте нашу предыдущую статью.

Завещательный отказ

ключи

Завещательный отказ обязывает человека, наследующего недвижимость покойного, выполнить его волю. В том числе волю предоставить квартиру третьему лицу на праве пожизненного проживания. По закону он не возникает, только в рамках завещания.

Как возникает. Право пожизненного проживания могут получить лица, упомянутые в завещании умершего собственника. В качестве условия может быть указан круг лиц, которые должны проживать в жилище пожизненно либо на ограниченный срок без права собственности.

Кроме проживания и прописки, третье лицо по завещанию усопшего может получить содержание со стороны домовладельца. На эти цели наследник расходует средства, оставленные покойным хозяином недвижимого имущества. Прописка сохранится, за указанным в завещании человеком, и после продажи жилья наследником. Покупатель не сможет выселить такого жильца из квартиры.

Читайте также:
ПФР Республика Мордовия, Инсарский район, Инсар, ул. Гагарина, 17: официальный сайт, адрес, телефоны, часы работы

Где посмотреть. Справка о прописанных + свидетельство о праве на наследство. Идеально, если продавец покажет изначальное завещание.

Можно ли прописать такое право в договоре дарения

Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.

  • Большинство адвокатов считают недопустимым вписывать в договор дарения пункты, утверждающие право на пожизненное проживание в квартире бывшего собственника. Юристы усматривают в этом акте попытку прикрыть обычный договор ренты квартиры.
  • ГК РФ п. 1 ст. 572 прямо указывает, что дарение не должно быть осложнено никакими встречными требованиями со стороны дарителя. Право пожизненного проживания в этом контексте рассматривается именно как встречное предоставление – обязанность предоставить право пользования жильем бывшему собственнику. В связи с прямым законодательным запретом такие пункты договора недопустимы.
  • Есть третье мнение. Юристы советуют оформить два отдельных документа. Первый будет оговаривать дарение имущества, а во втором должно быть закреплено право бывшего собственника на пожизненное проживание. Однако судебная защита второго документа под большим вопросом.

ВАЖНО! Наша редакция не рекомендует составлять дарственную с подобным условием. Безопаснее оформить договор ренты у нотариуса.

Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами

Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.

Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме. Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст. 558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.

Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.

Где посмотреть. Справка о прописанных (домовая книга) + предыдущий ДКП, в котором должны быть указаны граждане с правом пожизненного проживания.

Как выявить пожизненных жильцов

Покупка квартиры происходит обычно после предварительного просмотра объекта. Спрятать посторонних людей, проживающих в квартире, вряд ли удастся.

Дополнительно нужно проанализировать следующие документы:

  • Справка о прописанных лицах. Это основной документ. Лица, имеющие право на пожизненное проживание в чужой квартире, бывают в ней прописаны.
  • Покупая домовладение, стоит внимательно просмотреть домовую книгу. В ней делаются отметки о прибытии и убытии новых жильцов.
  • Выписка из ЕГРН пригодится в случае ренты – обременение рентой регистрируется Росреестром. В остальном Выписка ЕГРН не содержит информации о проживании посторонних жильцов. Росреестр не регистрирует прописанных в жилище лиц, пользующихся правом пожизненного пользования квартирой.
  • Документ-основание (договор, дарственная, наследное свидетельство, договор о приватизации). Например, в предыдущем ДКП указывается список прав проживания, а свидетельстве на наследство – завещательный отказ.

Поскольку прописанные жильцы не являются обременениями, квартира может быть продана.

ВНИМАНИЕ! Если продавец заверил, что пожизненных жильцов нет, а впоследствии выяснилось, что они имеются, то покупатель может оспорить сделку через суд или потребовать возместить убытки.

Каждый случай индивидуален. Для покупателей и людей, стремящихся сохранить за собой квадратные метры, даже после получения за них денежной суммы, выгоднее обратиться за консультацией к опытному юристу. Самостоятельно разобраться в тонкостях отечественного законодательства по силам только людям, имеющим специальное образование. Получить бесплатную консультацию можно, записавшись в специально отведенном разделе внизу страницы.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: