Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры

Чем может обернуться заниженная стоимость квартиры в договоре?

— Хочу купить квартиру стоимостью 2 850 000 руб. Но продавец в договоре хочет озвучить сумму 1 000 000 руб., так как владеет ею менее 3 лет. Чем мне это грозит?

Отвечает руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН» Дмитрий Логинов:

Ситуация довольно распространенная и потенциально опасная для покупателя. В начале несколько слов о том, почему продавец так поступает. Согласно законодательству, при продаже недвижимого имущества необходимо заплатить подоходный налог (13%). Налог не уплачивается, если квартира находится в собственности более 5 или 3 лет (к примеру, если жилье досталось по наследству). Если срок владения меньше, можно применить на выбор один из двух вариантов налогового вычета.

  1. «Доход минус расход», когда из налогооблагаемой базы исключается сумма расходов на приобретение жилья. К примеру, если квартиру купили за 2 млн рублей, а через год продали за 2,5 млн, налог будет уплачиваться только с разницы: 2,5 млн – 2 млн = 500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.
  2. Воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн рублей. Государство предоставляет право не платить налог с продажи имущества до 1 млн рублей. Если квартиру продают за 2,5 млн рублей, расчет налога будет следующий: 2,5 млн – 1 млн = 1,5 млн х 13% = 195 тыс. руб.

Поскольку продавец ссылается на 3-летний срок, следовательно, квартира досталась ему в порядке наследования или дарения. Так как наследство и дарение — безвозмездные сделки, уменьшить налог по формуле «доход минус расход» не получится: расход на приобретение нулевой. Остается только вычет в 1 млн рублей. И вот тут продавец пытается схитрить, предлагая заключить договор с ценником в 1 млн рублей, а остальную сумму оплатить наличными. Соглашаясь на подобное предложение, покупатель принимает на себе ряд рисков:

  • в случае расторжения договора купли-продажи стороны обязуются вернуть все полученное по сделке. В этом случае, отдавая назад квартиру, потребовать вернуть можно только 1 млн рублей;
  • занижение стоимости приобретаемой квартиры само по себе может быть признано основанием для расторжения договора по причине притворности или кабальности сделки;
  • при попытке перепродать квартиру в течение 5 лет применить налоговый вычет в формате «доход минус расход» у вас не получится: расход на приобретение квартиры будет составлять тот же самый 1 млн рублей.

Отвечает адвокат Жанна Казаринова:

Ответ на данный вопрос зависит от того, как будет оформлена сумма в 1 850 000 руб. На практике есть несколько вариантов, но самые распространенные два: так называемое «скрытое дополнительное соглашение» к договору купли-продажи и оформление отдельной расписки от продавца «за неотделимые улучшения квартиры» без дополнительного соглашения.

Закон не требует государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи, как не требует государственной регистрации и самого договора. Но сам договор является правоустанавливающим документом, поэтому и сдается в Росреестр. А вот дополнительное соглашение сдавать в Росреестр необязательно. В дополнительном соглашении указывают настоящую цену сделки, продавец пишет дополнительную расписку. В этой ситуации при признании сделки недействительной или при расторжении договора купли-продажи велика вероятность возврата покупателю всей уплаченной суммы за квартиру, если продавец не будет оспаривать сам факт подписания дополнительного соглашения.

Чтобы этого не случилось, дополнительная расписка должна быть написана продавцом от руки, в расписке должна быть ссылка на дополнительное соглашение. В ней же «шапку» и реквизиты продавец также должен заполнить своей рукой в присутствии покупателя. Это необходимо для того, чтобы в случае оспаривания факта подписания дополнительного соглашения продавцом у эксперта было достаточно материала для проведения экспертизы.

Во втором варианте расписка оформляется на ту сумму, которая «платится сверх». Этот документ также должен быть написан продавцом от руки в присутствии покупателя. При признании сделки недействительной или расторжении договора покупатель может предъявить иск на сумму расписки о возврате неосновательного обогащения. Однако, если будет установлено, что не было никаких неотделимых улучшений, суд может отказать в иске, поскольку покупатель знал об отсутствии обязательства, но тем не менее заплатил за отсутствующие неотделимые улучшения (пункт 4 статьи 1109 ГК РФ).

Кроме того, и в том и в другом случае суд может признать, что имеет место злоупотребление правом, и в иске откажет. Таким образом, в обоих случаях риски для покупателя есть, но оформление дополнительного соглашения менее рискованно.

Отвечает руководитель бюро «КРАСС Практик» Антон Гусев:

О занижении стоимости часто просят люди, которые владеют данным объектом недвижимости менее 3 лет — таким образом они должны будут заплатить гораздо меньший налог. Но для покупателя неправильно указанная сумма в договоре может быть губительна.

Во-первых, самый большой риск — признание продавца банкротом уже после совершения купли-продажи. Если суд это сделает, сделки, совершенные в течение последних лет, могут быть оспорены. При этом заниженная стоимость — самостоятельное и достаточное основание для недействительности сделки, если она совершена в течение года, предшествующего банкротству. Квартира в этом случае вернется банкроту для последующего выставления на торги. А покупатель, заплативший нерыночную цену, для возврата уплаченных денег встанет в общую очередь кредиторов. При этом вернуть он сможет только на сумму, которая указана в договоре. Но и шансы получить эти деньги, к сожалению, будут невелики.

Читайте также:
Можно выехать в Абхазию, если кредит был оплачен не вовремя?

Во-вторых, даже если продавец не будет признан банкротом, есть еще ряд обстоятельств, в рамках которых сделка купли-продажи может быть признана недействительной. В этом случае покупатель будет обязан вернуть квартиру продавцу, а продавец должен будет вернуть ему деньги. И покупатель будет вправе требовать всего 1 млн вместо почти 3. Потери колоссальные.

В-третьих, в ситуации, когда покупатель в течение первых 5 лет со дня покупки квартиры решит ее продать и купить новую, он будет обязан заплатить налог на полученный от продажи доход. Сумму дохода можно уменьшить на сумму расходов по приобретению квартиры.

В вашей истории, если квартира будет продана за 3 млн, а куплена за 2 850 000, фактически налог надо заплатить с разницы: (3 000 000 – 2 850 000) х 13% = 19 500 руб.

Если же в договоре будет указана стоимость 1 млн руб., при последующей продаже налог составит: (3 000 000 – 1 000 000) х 13% = 260 000 руб.

Как говорится, выбор очевиден.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Право на взыскание денежных средств за неотделимые улучшения в квартире при признании договора купли-продажи квартиры недействительным (Н. Фомина, журнал “Жилищное право”, N 11, ноябрь 2017 г.)

Журнал “Жилищное право”, N 11, ноябрь 2017 г., с. 25-33.

Актуальность данного вопроса в том, что в последнее время в судебной практике распространены случаи признания сделок купли-продажи квартир недействительными на основании ст. 171 ГК РФ (недействительность сделки, совершённой гражданином, признанным недееспособным) или ст. 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершённой гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими). Происходит следующая ситуация, добросовестный приобретатель покупает квартиру, даже не подозревая о психических отклонениях продавца, который может и не состоять на учёте в психоневрологическом диспансере. Покупатель вселяется в купленную квартиру, зачастую находящуюся в очень плачевном состоянии, производит в ней ремонт, после чего договор купли-продажи признаётся недействительным ввиду психических отклонений продавца.

В случае признания договора купли-продажи недействительным ввиду психических отклонений продавца покупатель имеет право на судебную защиту путём подачи иска о взыскании в рамках реституции неотделимых улучшений, произведённых им.

Пример. Вступившим в законную силу решением суда был признан недействительным договор купли-продажи квартиры, заключённый между В.М. и П. Сделка признана недействительной в силу ст. 177 ГК РФ, так как по заключению посмертной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы в момент заключения договора купли-продажи В.М. (продавец) страдала приобретённым слабоумием в форме сенильной деменции, которое сопровождалось расстройством мышления, снижением интеллекта, нарушением критических и прогностических функций, что лишало её способности понимать значение своих действий и руководить ими. Указанным решением суда применены последствия недействительности сделки, прекращено право собственности П. на квартиру и аннулирована регистрация права собственности П. на данную квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В связи с указанными обстоятельствами квартира была возвращена наследнику В.М. – её сыну В. Таким образом, последствия недействительности сделки договора купли-продажи применены к П., добросовестному приобретателю, в виде прекращения и аннулирования регистрации права собственности на спорную квартиру.

На основании указанного решения суда П. обратилась в суд с иском к В. о применении последствий недействительности сделки. В обоснование исковых требований указала, что она стала собственником квартиры на основании договора купли-продажи. Квартира находилась в плохом состоянии, и она произвела ремонт в квартире, в связи с чем стоимость квартиры значительно увеличилась, то есть П. произвела неотделимые улучшения. Именно В. как собственник квартиры получает спорную квартиру после ремонта с неотделимыми улучшениями, а следовательно, получает неосновательное обогащение. Ответчик В. возражал против заявленных исковых требований.

На основании определения суда была проведена строительно-техническая экспертиза с целью определения стоимости неотделимых улучшений в квартире. В решении суда отмечается, что экспертное заключение является одним из доказательств по делу, не имеет для суда исключительного значения, оценивается судом в совокупности с иными доказательствами по делу. В судебном заседании свидетель со стороны истца пояснил суду, что конце 2013 г. П. обратилась к нему, чтобы он помог оценить ей стоимость ремонта. Квартира была в ужасном состоянии и требовала капитального ремонта. Необходима была замена коммуникаций (водопровода, канализации, стояков, батарей, труб, полов), напольное покрытие было гнилое. Ремонт не делался в этой квартире лет тридцать, окна необходимо было менять, менять нужно было плитку в ванной, чугунные батареи были ржавые. В квартире никто не проживал, никаких вещей не было.

Читайте также:
Список отделов ПФР Краснокутский район, Саратовская область. Адреса, телефоны, официальный сайт, время приёма

Суд пришёл к выводу, что экспертное заключение является полным и обоснованным, не противоречит объяснениям свидетеля. Основанием для удовлетворения требований истицы явился вывод суда о том, что последствием признания недействительными сделок на основании ст. 177 ГК РФ является двухсторонняя реституция. В связи с указанными обстоятельствами суд пришёл к выводу, что именно В. в рамках реституции должен выплатить П. стоимость неотделимых улучшений, произведённых ей в квартире. Исковые требования П. были удовлетворены в полном объёме (Решение по делу N 2-6274/2016 Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 декабря 2016 г., вступило в законную силу 24.01.2017).

Требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений подлежат удовлетворению на ту сумму, на которую они подтверждены платёжными документами.

Пример. И. обратилась в суд с исковым заявлением к А. о признании договора купли-продажи, акта приёма-передачи недействительными, применении последствий недействительности сделки, заключённой между ней и А., признании собственником указанного жилого помещения. Исковые требования И. мотивировала тем, что в момент совершения сделки она не могла понимать значение своих действий и руководить ими, а имеющиеся индивидуальные психологические особенности обусловили недостаточный учет всех возможных социальных и юридических последствии в момент заключения договора в силу ст. 177 ГК РФ. А. заявил встречный иск к И. о взыскании стоимости произведённых им в квартире неотделимых улучшений. Согласно заключению комиссии экспертов, И. в момент подписания договора купли-продажи выявляла и признаки органического расстройства личности с умеренно выраженным интеллектуально-мнестическим снижением, и поэтому с большей степенью вероятности можно предположить, что в момент заключения договора купли-продажи И. не могла понимать значения своих действий и руководить ими. Установив данные обстоятельства, оценив представленные сторонами доказательства, заключение судебно-психиатрической экспертной комиссии, показания допрошенных свидетелей по правилам ст. 56, 67 ГПК РФ, проанализировав положения правовых норм, суд пришёл к выводу, что при совершении сделки купли-продажи И. по причине психического расстройства не могла понимать значение своих действий и руководить ими. Следовательно, договор купли-продажи, заключённый между И. и А., является недействительным. Таким образом, суд удовлетворил исковые требования И. в полном объёме.

Встречный иск А. суд удовлетворил частично по следующим причинам. В ходе рассмотрения дела установлено, что в указанный истцом период, действительно, в спорном жилом помещении были произведены ремонтные работы, в частности установлены пластиковые окна, заменена кровля. Выполнение указанных работ И. не оспаривалось, подтверждено сторонами по делу и их представителями. Суд не принял в качестве доказательства для взыскания рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведённых в жилом помещении, отчёт оценщика, так как отчёт составлен оценщиком на основании данных, полученных со слов заказчика А., без предоставления документов, подтверждающих несение расходов на закупку материалов, оплату услуг по доставке, монтажу и т.д. Данные обстоятельства подтвердил допрошенный в суде свидетель. В судебном заседании ответчик А. подтвердил, что все работы в жилом помещении по созданию неотделимых улучшений выполнялись собственными силами, без найма рабочей силы. В связи с чем суд посчитал, что взысканию с истца в пользу ответчика подлежат лишь те расходы, которые ответчиком подтверждены документально. В качестве таких доказательств были представлены товарные чеки и счёт-спецификация на имя гражданской жены А. Кроме того, в судебном заседании было установлено, что по договорам, где в качестве заказчика указана гражданская жена А., заказчик действовал в интересах А. и по его заданию. В связи с чем суд пришёл к выводу, что данные документы подтверждают фактические затраты А. на создание неотделимых улучшений (Определение Челябинского областного суда N ГА000262-04/2017 по делу N 2-105/2017 от 06 октября 2017 г.).

В случае признания сделки купли-продажи недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, суд может отказать во взыскании покупной цены, указанной в договоре, но не откажет во взыскании стоимости неотделимых улучшений, в случае если они документально подтверждены.

Пример. С.М. обратился в суд с иском к Т. о применении последствий недействительности сделки. В обоснование заявленных требований С.М. указал, что ранее судом первой инстанции вынесено решение, согласно которому признан недействительным договор, заключённый между С.А. и Т. о купле-продаже квартиры. Решение суда вступило в законную силу. Он является наследником умершего С.А., но не может вступить в права наследования, так как квартира ему до сих пор не возвращена. Просит применить последствия недействительности сделки, обязать Т. передать ему указанную квартиру, признать недействительными зарегистрированные права собственности за Т. на квартиру, восстановить право собственности на квартиру за С.А., снять с регистрационного учёта Т. и проживающих с ним лиц.

Т. обратился в суд со встречным иском к С.М. о взыскании стоимости неотделимых улучшений и убытков. В обоснование заявленных требований Т. указал, что спорное имущество приобретено им за сумму, указанную в договоре. Как следует из п. 3 договора купли-продажи, на момент подписания договора расчёт между сторонами был произведён полностью. У истца по первоначальному иску отсутствуют правовые основания утверждать о том, что денежные средства продавцу не передавались. Спорная квартира на момент совершения сделки находилась в непригодном для проживания состоянии, и ещё до признания сделки недействительной им были произведены существенные капитальные вложения: им были оплачены долги С.А., произведён дорогостоящий ремонт, что подтверждается отчётом о рыночной стоимости работ, приобретены строительные и отделочные материалы. В случае возврата сторон в первоначальное положение Т. просил взыскать с С.М. покупную стоимость указанного имущества, а также убытков и улучшений.

Читайте также:
Как обеспечивается санитарно-бытовое обслуживание и медицинское обеспечение работников на предприятии

Решением суда первой инстанции исковые требования С.М. были удовлетворены. Судом были применены последствия недействительности договора купли-продажи квартиры: на Т. была возложена обязанность передать С.М. квартиру; признаны недействительными записи, внесённые в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора купли-продажи указанной О. квартиры, заключённого между С.А. и Т., и государственной регистрации перехода права собственности к Т., а также свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, выданное Т. Встречные исковые требования Т. были удовлетворены частично. С С.М. в пользу Т. взыскана стоимость произведённых улучшений квартиры, расходы по оценке произведённых улучшений, задолженность по оплате коммунальных услуг, а также судебные расходы по оплате госпошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Вынося указанное решение, суд первой инстанции с учётом ч. 3 ст. 177 ГК РФ применил правила, предусмотренные абзацем вторым п. 1 ст. 171, ст. 167 Гражданского кодекса РФ о двухсторонней реституции: возложил на ответчика обязанность передать истцу квартиру, признал недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, перехода права собственности к Т. Давая оценку представленным доказательствам, суд указал, что признанный недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, договор купли-продажи квартиры не может служить допустимым доказательством получения продавцом С.А. денежных средств в оплату за квартиру, поскольку последний при заключении договора не способен был понимать значение своих действий и руководить ими.

Суд апелляционной инстанции оставил указанное решение без изменения (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда N 33-6539/2013 от 09 октября 2013 г. по делу N 33-6539/2013).

В случае признания договора купли-продажи недействительным ввиду психических отклонений продавца на основании ст. 171 или ст. 177 ГК РФ, покупатель, который произвёл ремонт в спорной квартире, имеет право на судебную защиту путём подачи иска о взыскании в рамках реституции неотделимых улучшении, произведенных им.

В случае признания сделки купли-продажи недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, суд может отказать во взыскании покупной цены, указанной в договоре, но не откажет во взыскании стоимости неотделимых улучшении, в случае если они документально подтверждены.

Требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений будут удовлетворены на ту сумму, на которую они подтверждены платёжными документами.

Доказательствами произведённых неотделимых улучшений могут являться товарные чеки, счета-фактуры, договоры на выполнение работ в спорной квартире, также суд примет во внимание свидетельские показания.

С целью определения стоимости неотделимых улучшений в квартире назначается строительно-техническая экспертиза.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Право на взыскание денежных средств за неотделимые улучшения в квартире при признании договора купли-продажи квартиры недействительным

Неотделимые улучшения квартиры: что это такое по ГК РФ?

Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры не считается обязательным документом при заключении сделки об отчуждении имущества и не обеспечен регламентом законодательства.

Однако на практике в большинстве случаев при достижении компромисса между сторонами его составление является рекомендуемым. Чтобы нивелировать возможные риски, важно обратить внимание на необходимость в данном соглашении, правилах оформления и особенностях утверждения.

Что такое неотделимые улучшения?

Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры

Перед проведением сделки купли-продажи недвижимости первоначально проводится оценка объекта, по результатам которой устанавливается реальная стоимость имущества и величина налоговых отчислений за реализацию жилья.

При приобретении квартиры с первичного рынка недвижимости нет необходимости в уточнении дополнительных условий, касающихся неотделимых улучшений – объект ранее не был в пользовании других лиц, поэтому какие-либо работы по повышению характеристик помещения не производились.

Вариант с покупкой жилья на вторичном рынке подразумевает наличие факта выполнения определенных действий с недвижимостью, направленных на повышение ее качества, будь то:

  • ремонтные работы;
  • перепланировка ;
  • бытовая техника;
  • дорогая сантехника;
  • и т.п.

Благоустройство квартиры требует немалых вложений. Поэтому стоимость объектов с улучшениями будет явно выше, что позволяет продавцу взимать с покупателя отдельную сумму.

Обязательно ли нужно составлять договор?

Гражданским законодательством не предусмотрено никаких регламентирующих положений, касающихся составления отдельного соглашения по улучшениям для проведения раздельной оплаты.

Читайте также:
Что делать, если Вас обсчитали в магазине или не додали сдачу

Единственное упоминание указано в ст. 623 ГК РФ, но распространяется оно лишь на арендованное жилье. Поэтому оформление договора – это сугубо самостоятельное решение сторон сделки.

Во избежание недопонимания следует учитывать такие особенности:

  • если судить по практике, единственная цель существования дополнительного документа – уменьшение налогооблагаемой базы. По достигнутому соглашению покупатель отдельно вносит: сумму на оплату самого объекта, сумму на неотделимые улучшения.

Налоги взимаются исключительно в первом случае. Вторая часть представляется в виде компенсации ранее совершенных затрат на основании договора, который не считается обязательным при регистрации сделки в Росреестре;

  • важно, чтобы стоимость, указанная в качестве налогооблагаемой, не была ниже рыночной. В противном случае налоговая может заинтересоваться сделкой. При таких обстоятельствах наличие дополнительного договора станет основанием для направления претензий в адрес продавца;
  • нет необходимости в оформлении договора по неотделимым улучшениям, если отсутствует потребность в уплате налога. Освобождение от взимания сбора актуально при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 5 лет.

Как показывает судебная практика, следует избегать чрезмерной минимизации затрат путем занижения налогооблагаемой базы, ведь в таких ситуациях налоговики пытаются всеми возможными способами взыскать недополученные суммы.

Что нужно указать в договоре?

Конкретной формы не предусмотрено, так как в законе отсутствуют регламентирующие позиции.

Однако для обеспечения собственных интересов сторонам сделки нужно указать в содержании документа такие положения:

  1. наименование документа «Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры»;
  2. место и дата составления;
  3. персональные сведения об участниках: ФИО, место рождения, год рождения, паспортные реквизиты, адрес регистрации;
  4. информация об объекте: адрес расположения, этажность дома, количество комнат;
  5. описание неотделимых улучшений с указанием стоимости каждой позиции и в целом;
  6. способ передачи денежных средств: наличными, безналичным расчетом, через банковскую ячейку;
  7. права и обязанности сторон сделки;
  8. ответственность за несоблюдение условий соглашения.

Покупатель и продавец вправе определить дополнительные положения договора при достижении компромисса. Основное требование – соблюдение законодательных норм. К примеру, недопустимо ограничение свобод одного гражданина, использование «теневых» инструментов расчета, сокрытие важных данных.

Также важно избегать ошибок – наличие неточностей в персональных данных или реквизитах существенно повышает риски оспаривания договорных позиций.

Нюансы оформления договора

Для более полного понимания нюансов сделки, нужно выделить следующие положения:

  • если стороны сделки достигли соглашения, то разрабатывается предварительный вариант основного договора, который утверждается в присутствии нотариуса. Привлечение специалиста является обязательным, так как любые неточности или недостоверные сведения в документе могут привести к существенным проблемам, вплоть до признания сделки недействительной или потери жилья;
  • касательно договора по неотделимым улучшениям: обычно в услугах нотариуса нет необходимости, так как расчет осуществляется до перечисления основной суммы;
  • при оформлении налоговой декларации для подачи в налоговую службу продавцом предоставляется только основное соглашение. Во втором документе нет нужды, так как формально выплаченная сумма признается в качестве компенсации за ранее понесенные затраты;
  • в инспекции продавец праве запросить налоговый вычет, с помощью которого он может уменьшить величину налогооблагаемой базы.

Важно: несмотря на отсутствие необходимости в нотариальном заверении договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры, он будет признан судом в простой письменной форме в ситуации, когда покупателю придется защищать свои интересы при оспаривании сделки.

Какие имеются риски?

Определенные риски существуют как для продавца, так и для покупателя:

  1. если судить по формальным признакам, то оплата улучшений не признается в качестве обогащения продавца, что позволяет на законных основаниях уменьшить налогооблагаемую базу. Однако в практике данный момент вызывает немало спорных вопросов. Так, в подавляющем большинстве случаев продавец просто прописывает сумму понесенных затрат без их документального подтверждения. Именно это упущение становится причиной для применения к продавцу штрафных санкций налоговыми службами. Можно избавиться от необоснованных претензий, но лишь при обращении в суд и обосновании своей позиции документально;
  2. покупатели также несут определенные риски. Если продавец или его правопреемники решат отменить сделку через суд и их требования будут удовлетворены, то по решению произойдет возвращение лишь той суммы, которая указана в основном договоре. Чтобы добиться компенсации по условиям дополнительного соглашения, покупателю придется самостоятельно обращаться в суд. При этом любые неточности или ошибки могут стать причиной отказа в удовлетворении исковых требований;
  3. еще один немаловажный нюанс – это налоговый вычет. Уменьшение налогооблагаемой базы происходит лишь с основной суммы.

Избавиться от рисков достаточно просто:

  • при оформлении дополнительного соглашения для подтверждения стоимостной оценки важно использовать документы: платежные квитанции, чеки, выписки с банковских счетов. Это поможет избавиться как от претензий налоговой, так и от посягательств покупателя, продавца при возникновении разногласий, касающихся суммы оплаты;
  • покупателю важно самостоятельно проверять наличие обременений . Особенно это касается прав сторонних лиц на недвижимость;
  • при составлении договора купли-продажи неотделимых улучшений следует обратиться к нотариусу. Помимо проверки законности позиций и соответствия сведений реальным данным, специалист обеспечит нивелирование рисков реализации мошеннических схем.

В целом, необходимость в оформлении дополнительного соглашения по неотделимым улучшениям сохраняется, если сумма компенсации составляет несколько сотен тысяч.

Читайте также:
Статья 77 ЗК РФ. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Обеспечить выполнение условий договора и избежать возможных претензий со стороны заинтересованных лиц достаточно просто – нужно лишь подойти к составлению документа грамотно с привлечением компетентных лиц и документальным обоснованием каждой указанной позиции.

Внимание!

Для получения БЕСПЛАТНОЙ юридической консультации:

1. Задайте ваш вопрос, через форму внизу страницы, или через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию ( КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ! ):

Москва и Московская область +7 (499) 653-60-72 добавочный номер 564

Санкт – Петербург и область +7 (812) 426-14-07 добавочный номер 224

ВС напомнил, что неотделимые улучшения могут иметь различные формы и появиться не только в ходе ремонта

Эксперты «АГ» неоднозначно оценили выводы ВС. Одна из них согласилась, что первая инстанция допустила нарушение, не отразив мотивы, по которым она отвергла техническое заключение, представленное ответчиком, однако это не является основанием для отмены решения по делу. Другой посчитал, что отказ судом в назначении экспертизы может нарушать принцип состязательности сторон, так как ограничивает сторону в обосновании своей позиции.

4 марта Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 305-ЭС20-10335 по делу № А40-191009/2018 об истребовании из чужого незаконного владения сценического оборудования, которое, по мнению ответчика, является неотделимым улучшением арендованного имущества.

В 2018 г. компания «Стейдж Энтертейнмент Продакшнс БВ» обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АО «Московский дворец молодежи» об истребовании из чужого незаконного владения сценического оборудования, а также об истребовании имущества в форме обязания ответчика предоставить доступ в здание АО «МДМ» в течение 20 календарных дней по 8 часов в день для демонтажа и вывоза имущества. При этом компания ссылалась на ст. 301 Гражданского кодекса и указывала на то, что ответчик незаконно удерживает предмет иска, в том числе отказом в предоставлении доступа в помещение для демонтажа и вывоза оборудования.

В иске также отмечалось, что право на спорное оборудование перешло к истцу на основании договора купли-продажи от 20 июня 2018 г., заключенного с обществом «Стейдж Энтертейнмент», ранее арендовавшим у ответчика по договору аренды от 22 мая 2010 г. нежилые помещения, в которых по-прежнему находится спорное оборудование. В возражениях на иск АО «МДМ» ссылалось на то, что спорное оборудование перешло в его собственность в силу условий арендного договора, так как оно является неотделимым улучшением зрительного зала.

Суд удовлетворил иск частично, постановив истребовать у ответчика систему подъемного оборудования верхней механизации театральной площадки в частично разобранном виде, в удовлетворении остальной части иска было отказано. Для установления возможности демонтажа спорного имущества без причинения существенного ущерба помещению, а также иных вопросов была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр судебных экспертиз и негосударственных экспертиз “ИНДЕКС”». Согласно заключению экспертов спорное оборудование является вновь (дополнительно) установленным и ранее в помещении отсутствовало. При этом для использования помещения по назначению спорное оборудование не требуется, а само оно является отделимым без причинения вреда элементам помещения и может быть заменено иным.

Апелляция и кассация поддержали решение первой инстанции. При этом суды исходили из доказанности истцом наличия совокупности условий, необходимых для удовлетворения виндикационного иска.

АО «МДМ» подало кассационную жалобу в Верховный Суд, однако судья ВС отказала в передаче ее на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам. Тем не менее председатель Экономколлегии Ирина Подносова отменила это решение. Судья посчитала: доводы кассационной жалобы о том, что суды не исследовали в полном объеме доказательства, положенные в основу вывода, что помещение зрительского зала было спроектировано и предназначалась исключительно для организации и проведения зрелищных мероприятий, чем был обусловлен состав оборудования, являющегося неотделимой частью зрительского зала, заслуживают внимания. По мнению заявителя, судом необоснованно отказано в назначении повторной судебной экспертизы, поскольку для установления обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела с учетом положений ст. 71 АПК, требовалось техническое исследование, а не юридическое толкование условий договора аренды и акта приема-передачи оборудования.

Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС сочла, что первая инстанция и апелляция не дали оценку условиям арендного договора от 22 мая 2010 г., которые, по мнению ответчика, являются существенными и свидетельствующими о переходе к последнему права собственности на оборудование, а также доводам ответчика о ничтожности договора купли-продажи от 20 июня 2018 г. «Делая вывод о том, что оборудование является отделимым и может быть демонтировано без вреда элементам помещения, суды не учли, что понятие улучшений, неотделимых без вреда от арендованного имущества, используется в гражданском законодательстве для целей определения прав и обязанностей сторон договора аренды. Неотделимые улучшения могут иметь различные формы, приобретаемые не только в ходе ремонта, необходимого для поддержания имущества в состоянии, позволяющем использовать его арендатору, но и в результате достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения имущества, в результате чего арендованное имущество получает существенные качественные улучшения», – отмечено в определении ВС.

Читайте также:
Отмена срока давности по налоговым преступлениям: новости

Суд добавил, что при рассмотрении дела АО «МДМ» в обоснование своей позиции представило техническое заключение, выполненное ООО ИГ «Безопасность и надежность», а также указало, что результаты судебной экспертизы не могут быть приняты в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку выводы экспертов сделаны без учета фактического назначения арендованного помещения, анализа особенностей сценического пространства, планировочных и пространственных трансформаций, решающих различные задачи. «Однако, несмотря на возражения общества “МДМ”, суды, в нарушение положений ст. 71 АПКРФ, оставили без внимания и оценки представленное обществом “МДМ” заключение , отказав в проведении повторной экспертизы», – подчеркнуто в определении Суда.

Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы, которому следует, в частности, установить характер произведенных обществом «Стейдж Энтертейнмент» улучшений арендованного имущества, учитывая фактическое назначение арендованного помещения и с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, установив подлежащие применению к спорным отношениям нормы права.

Партнер юридической компании Law&Commerce Offer Виктория Соловьёва отметила, что в рассматриваемом деле возник вопрос об отделимости улучшений, произведенных арендатором, а назначение технической экспертизы по делу представляется достаточно обоснованным. Однако, добавила она, основания для проведения повторной экспертизы по делу отсутствовали.

По мнению эксперта, представленное ответчиком техническое заключение является только одним из доказательств по делу и не является экспертным заключением по смыслу АПК: «На практике очень часто возникают похожие ситуации, когда каждая из сторон приносит одно или несколько технических заключений, которые могут противоречить друг другу. Поэтому суды и назначают экспертизы и при решении спора ориентируются именно на них, так как при назначении экспертизы каждая из сторон вправе выдвигать эксперта, предлагать свои вопросы, и эксперты предупреждаются судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения».

В определении ВС не указано на наличие противоречий в выводах эксперта, которое может быть основанием для проведения повторной экспертизы, заметила Виктория Соловьёва. «При этом судом первой инстанции был исследован вопрос о характере улучшений арендованного имущества с учетом фактического назначения арендованного помещения и установлено, что для возможности использования помещения согласно его целевому назначению не предусмотрено обязательное наличие оборудования; само оборудование является отделимым и может быть демонтировано без причинения вреда элементам помещения и заменено иным (аналогичным) оборудованием; сохраняется возможность использовать помещение по целевому назначению в соответствии с договором аренды», – пояснила юрист. Она добавила, что, безусловно, является нарушением то, что суд первой инстанции не отразил в решении мотивы, по которым он отверг техническое заключение, представленное ответчиком, однако это не является основанием для отмены решения.

По мнению адвоката Нижегородской областной коллегии адвокатов Александра Немова, невозможно судить о том, доказаны ли в рассматриваемом деле возможность изъятия предметов без вреда для помещения и возможность идентификации предметов, так как это зависит от текста договора аренды от 2010 г.: «Можно только догадываться, есть ли в нем достаточное описание предметов, которые могут считаться неотделимыми от помещения».

Эксперт добавил, что в рамках этого дела можно было бы обойтись без заключения эксперта, если бы из условий договора или его дополнений можно было сделать однозначный вывод о согласии сторон, что конкретный предмет отвечает требованиям неотделимости от помещения. «Как я понимаю, в данном случае условия договора не позволили идентифицировать этот вопрос. В связи с этим назначение экспертизы является способом доказывания по делу. Отказ судом стороне в назначении экспертизы может нарушать принцип состязательности сторон, так как ограничивает сторону в обосновании своей позиции по делу», – заключил Александр Немов.

Неотделимые улучшения: спорные случаи и учет

Новикова Т. А.

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства, например, ремонтировать. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, делятся на отделимые и неотделимые. О том, каким образом арендатору учитывать неотделимые улучшения, читайте в статье.

Что такое неотделимые улучшения?

Однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту) ( Письма Минфина от 12.10.2011 № 03-03-06/1/663 , от 18.11.2009 № 03-03-06/1/763 ) . Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются. Например, отделочные работы в офисном помещении, арендованном без отделки, будут неотделимыми улучшениями, поскольку в результате этих работ изменяются характеристики помещения — появляется возможность использовать его в качестве офиса. Те же отделочные работы, проведенные из-за того, что в арендованном помещении осыпается штукатурка или вас не устроил цвет обоев и качество коврового покрытия, — будут обычным ремонтом.

Читайте также:
МРОТ в Кемеровской области на 2022 год с учетом районного коэффициента

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция.

Рассмотрим некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п. 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту. Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.2008 № Ф09-3351/08-С3 суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт неотделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Улучшения, произведенные с согласия арендодателя и без

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, будет ему возмещена арендодателем в следующих случаях (п. 2 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ):

  • если это прямо предусмотрено договором аренды;
  • если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений и не оговорил, что они будут произведены за счет арендатора (ссудополучателя).

В остальных случаях арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость улучшений (п. 3 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ). Поэтому перед их проведением, стоит заручиться поддержкой арендодателя, а его согласие обязательно зафиксировать в допсоглашении к договору аренды.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения согласованы с арендодателем

Д 08. К 60 — Произведены неотделимые улучшения

Д 19. К 90 — НДС по неотделимым улучшениям

Д 68. К 19 — НДС принят к вычету

Д 01. К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения

Д 26. К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также признается при исчислении налога на прибыль.

Два варианта передачи неотделимых улучшений арендодателю

1. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений:

Д 02. К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)

Д 91. К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений

Д 91. К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений

Д 99. К 68/Налог на прибыль — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).

2. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений: при указанном условии сумма амортизации, начисленная со стоимости неотделимых улучшений, не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.

Д 76. К 91 — Стоимость возмещения неотделимых улучшений

Д 91. К 68/НДС — Начислен НДС

Д 91. К 01 — Списана остаточная стоимость неотделимых улучшений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ. Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстройка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

  • Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2007 № А56-15769/2006).
  • Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от 29.06.2007 № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
  • Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от 14.07.2005 № А21-8680/04-С1).
  • Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от 24.01.2007 № КА-А40/13476-06).
  • Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от 20.02.2007 № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
  • Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от 29.08.2005 № А56-50335/2004)).
  • емонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от 07.07.2005 № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а явля-ются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.
Читайте также:
Жилищные программы для бюджетников: условия участия и оформление

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Как мы уже отметили, улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя.

  • В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем.
  • Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Есть еще один нюанс, если неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. На основании п. 16 ст. 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амортизации в течение действия договора аренды (п. 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ). Недоамортизированную к моменту прекращения действия договора стоимость неотделимых улучшений в расходах учесть нельзя, даже если впоследствии заключен новый договор аренды того же имущества (Письмо Минфина от 25.10.2011 № 03-03-06/1/689).

Налог на имущество. Капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письме Минфина от 27.12.2012 № 03-05-05-01/80.

Обратите внимание: арендатор объекта недвижимости исчисляет налог, исходя из балансовой стоимости облагаемых неотделимых улучшений, даже если арендодатель платит за этот объект налог, исходя из кадастровой стоимости (п. 1 Письма Минфина от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118).

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 ст. 146 НК РФ, Письма Минфина от 27.10.2016 № 03-07-11/62656, от 27.07.2016 № 03-07-11/43792).

Комментирует Татьяна Новикова: «Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий. Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений. Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль».

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения не согласованы с арендодателем

Д 08. К 60 — Произведены неотделимые улучшения

Д 19. К 90 — НДС по неотделимым улучшениям

Д 68. К 19 — НДС принят к вычету

Д 01. К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения

Д 26. К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.

При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, последний не возмещает стоимость неотделимых улучшений:

Д 02. К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)

Д 91. К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений

Д 91. К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений

Д 99. К 68 — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).

Читайте также:
Перевозка автомобильным транспортом опасных грузов: требования, предъявляемые к автомобилю в 2022 году и советы юриста

Вебинары для бухгалтеров в Контур.Школе: изменения законодательства, особенности бухгалтерского и налогового учета, отчетность, зарплата и кадры, кассовые операции.

Улучшения отделимые и неотделимые: как различить и как учесть

Довольно часто встречаются ситуации, когда арендатор производит какие-либо улучшения в арендуемом помещении, а вот в договоре аренды это прописывается крайне редко. Вот и возникают потом вопросы как это учитывать. И судебные споры о том, кому это принадлежит.

Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения

Все вопросы начинаются с того, что действующее законодательство не содержит четкой формулировки, что такое улучшения. Вроде бы и так все понятно, улучшили — значит чего-то добавили, прибили, прикрутили, повесили. Но у всех понятие об улучшениях разное. Как говорится, что одному хорошо, другому — плохо. В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12. 2015 № 17АП-16095/2015-АК по делу № А60-21463/2015 указано, что улучшениями имущества являются любые его преобразования, которые не относятся ни к текущему, ни к капитальному ремонту.

Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.

Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения — это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать. Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю. Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества. Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.

Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него. Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию. Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.

В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения — это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.

Ведь даже если снять сплит-систему со стены, в стене останутся дырки, а это — вред. Там, где в праве есть неопределенность, возникают многочисленные судебные разбирательства. Так судебная практика относит к неотделимым улучшениям следующие:

  • строительно-ремонтные работы (в том числе по перепланировке и переоборудованию) — Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;
  • ремонтно-реставрационные работы — Постановление АС МО от 30.01.2017 по делу № А40-56316/2016;
  • строительство дороги на арендованном земельном участке — Постановление АС ЗСО от 24.01.2017 по делу № А67-3230/2016;
  • переоборудование помещения, в том числе прокладка электросети, — Постановление АС СЗО от 20.12.2016 по делу № А42-7118/2015;
  • установка встроенных спит-систем и установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку нежилого помещения, — Постановление АС УО от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016;
  • капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания — Постановление АС ДВО от 15.09.2016 по делу № А16-1700/2015.

Чтобы не доводить дело до суда можно в договоре аренды заранее прописать, что будет относится к неотделимым улучшениям (Постановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018, АС УО от 20.09.2016г. №Ф09-8579/16). Если в договоре аренды этого не прописали разобраться в отделимости или не отделимости вам поможет подрядчик, который эти улучшения делал, указав их характер в договоре подряда или в своем заключении.

Не стоит забывать, что для производства неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя, потому что эти улучшения являются его собственностью и должны быть ему переданы вместе с имуществом. Если такое согласие не получено, арендатору нельзя учесть расходы на неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль, а при передаче такого улучшения арендодателю арендатор должен будет заплатить НДС, который арендодатель не сможет принять к вычету.

Кроме того, если согласие арендодателя не получено, существует риск того, что арендатору придется демонтировать улучшения и приводить имущество в первоначальное состояние, а это лишние расходы.

Для учета неотделимых улучшений необходимо четко понимать за чей счет арендатора или арендодателя производятся улучшения. Лучше всего это прописать в договоре аренды или в согласии арендодателя на производство конкретных работ. Потому что, как показывает практика, если своевременно не урегулировать этот вопрос, можно дойти до суда.

Арендодатель дает согласие и компенсирует улучшения

Самая благоприятная ситуация, когда получено согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений и на компенсацию расходов. Тогда арендатор признает сумму компенсации в налогооблагаемых доходах. Стоимость стоит оговорить в акте прием-передачи. Затраты на улучшения арендатор учитывает у себя в расходах.

Читайте также:
Отмена срока давности по налоговым преступлениям: новости

Амортизировать улучшения арендатор не может, так как они ему не принадлежат. А вот арендодатель будет списывать затраты на улучшения посредством амортизации. Арендатор на дату передачи арендодателю улучшений должен начислить НДС по ставке 20%. Входной НДС по выполненным работам арендатор может принять к вычету. У арендодателя входной НДС принимается к вычету.

Арендодатель не дает согласие и не компенсирует стоимость улучшения

Так как арендатор произвел улучшения незаконно, то есть без согласия собственника, то учесть их в расходах по налогу на прибыль нельзя. У арендодателя не возникает внереализационный доход при принятии этих улучшений пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Но есть мнение Минфина о том, что указанный пункт не распространяется на ситуации, когда улучшения произведены без согласия арендодателя и внереализационный доход у арендодателя все же возникает (Письмо Минфина от 3 мая 2011 г. N 03-03-06/1/280).

С НДС тоже все печально. Безвозмездная передача считается реализацией, поэтому арендатор должен уплатить НДС со стоимости передаваемых улучшений. А принять к вычету уплаченный арендатором НДС арендодатель не в праве, так как получил имущество безвозмездно.

Возможна еще и ситуация, когда арендодатель не хочет принимать неотделимые улучшения, которые не согласованы с ним. Тогда улучшения придется демонтировать арендатору, естественно, что тогда у арендатора НДС не возникает, так как он улучшения не передает. Не возникает и доход у арендодателя, ведь никаких улучшений имущества он не получает.

Арендодатель дал согласие на улучшение, но отказался компенсировать расходы

В таком случае арендатор может их учесть как свои собственные. Арендатор либо списывает их в расходы единовременно, или, если неотделимые улучшения подпадают под понятие основного средства, то списывает их стоимость через амортизацию. К сожалению, амортизировать улучшения можно только в течение срока действия договора аренды. Поэтому арендатору выгодно в таком случае иметь длительные арендные отношения, а по истечении срока договора не заключать его заново, а пролонгировать посредством дополнительного соглашения. Если арендованное имущество передано арендодателю до окончания срока полезного использования улучшений, то недосписанную сумму в расходах по налогу на прибыль учесть нельзя. Есть позиция, которая позволяет устанавливать срок полезного использования неотделимых улучшений равным сроку договора аренды (Постановление АС МО от 03.09.2014 № А40-105354/13), но нормами НК РФ это не установлено и есть суды которые придерживаются другой точки зрения (Постановление 13 ААС от 06.10.2015 № 13АП-17612/2015).

У арендодателя при передаче ему имущества с неотделимыми улучшениями по налогу на прибыль внереализационный доход не возникает в силу пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Так как улучшения получены безвозмездно, они не влияют на первоначальную стоимость объекта, в котором они произведены. При бесплатной передаче улучшений арендатор начисляет НДС, а арендодатель принять к вычету НДС начисленный арендатором не может, так как получил неотделимые улучшения безвозмездно.

Если условие о возмещении затрат на неотделимые улучшения не согласовано в договоре или дополнительном соглашении, то арендатор, получивший согласие на проведение таких улучшений у арендодателя, имеет право согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ на их компенсацию. В случае если арендодатель отказывается компенсировать расходы, арендатор может обратиться в суд. При этом необходимо помнить, что существует срок давности для предъявления таких требований. По общему правилу он составляет три года. Но возникает вопрос: с какого срока его начать исчислять, с момента окончания работ по улучшениям или прекращения договора аренды? Есть судебные акты, поддерживающие и первую, и вторую позицию. Например, в Постановлении АС ЗСО от 26.06. 2015 № Ф04-19753/2015 суд указал, что три года надо исчислять с момента окончания работ, а в Постановлении АС МО от 04.04.2016 № Ф05-2860/2016 указал, что считать надо с даты прекращения договора аренды. Поэтому арендатору безопаснее руководствоваться первой позицией и считать срок для защиты своего права с даты окончания работ по неотделимым улучшениям.

Таким образом, в простом договоре аренды может встретиться много совсем непростых проблем. И если арендатор желает улучшать арендуемое помещение, необходимо заранее согласовать это желание с собственником и урегулировать, кто за что платит, чтобы не было мучительно больно за налоговые последствия.

Онлайн профпереподготовка «Бухгалтер на УСН» с дипломом на 250 ак.часов. Научитесь всему новому, чтобы не допускать ошибок. Обучение онлайн 2 месяца, поток стартует 1 марта.

Анна Архипова, заместитель директора ООО «Первая Ростовская Налоговая Консультация», налоговый консультант, член Палаты налоговых консультантов

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: