Что такое покупка квартиры по договору ЖСК и можно ли купить в ипотеку?

Продажа квартиры покупателю с ипотекой: пошаговое руководство для продавца

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку?

У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут.

Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами.

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

  • Банк проверит покупателя;
  • Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
  • Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

  • Перепланировки не узаконены;
  • Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
  • Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
  • Значительный износ жилья;
  • Квартира находится в деревянном доме;
  • Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

📚 Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Заключение предварительного договора

Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

  • Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
  • Цену объекта;
  • Порядок расчетов;
  • Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
  • Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении.

Необходимые документы

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

  • выписка из ЕГРН;
  • копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
  • если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
  • если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • кадастровый и/или технический паспорт помещения;
  • справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости.
Читайте также:
Исковое заявление об изменении формулировки причины и даты увольнения

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости. Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее. Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит.

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких.

Заключение договора купли продажи

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты.

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

  • покупателе и продавце;
  • квартире;
  • цене договора;
  • порядке расчета между покупателем и продавцом.

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ).

Передача денег

Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

  • На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
  • До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

По общему правилу продавец должен заплатить подоходный налог с продажи квартиры в ипотеку в размере 13%. Но если проданная квартира была приобретена вами до 01.01.2016 и находилась в собственности более трех лет, то вы освобождаетесь от налога. Если квартира была приобретена после 01.01.16, то освобождение от налога произойдет только после 5 лет владения ею. Срок существования права собственности можно подсчитать на основании данных из выписки ЕРГН.

Если же квартира находилась в вашей собственности три года или менее, то вы обязаны выплатить налог с продажной стоимости квартиры. Этого можно избежать, если продажная стоимость равна или меньше 1 млн рублей. Если стоимость больше, то вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей и оплатить 13% налог с оставшейся суммы. Вычет предоставляется единоразово.

Квартиры в жилищных кооперативах

Покупка квартиры в ЖСК (жилищно-строительный кооператив)

Формально, жилищные кооперативы – это добровольные некоммерческие объединения граждан, создаваемые для удовлетворения потребностей в жилье членов этих кооперативов. Это разновидность потребительских кооперативов.

Фактически же, жилищные кооперативы, чаще всего, создавались с подачи Девелоперов, для которых такая форма продажи строящихся квартир более удобна, чем продажа квартир по ДДУ, так как законодательное регулирование здесь гораздо слабее, чем жесткие требования к долевому строительству.

Вкратце это выглядело так. Девелопер под отдельный проект создает свой «карманный» жилищный кооператив (ЖСК), с пайщиками которого заключаются Договоры паевых взносов или Договоры паенакопления, и таким образом вполне законно привлекает деньги на строительство нового дома. ЖСК аккумулирует средства пайщиков, а затем заключает инвестиционный контракт с девелоперской компанией на строительство многоквартирного дома.

Начальные цены в таком кооперативе часто бывали заманчиво низкие, но и ответственность Девелопера здесь сведена к минимуму. Поэтому покупка новой квартиры в ЖСК всегда выглядела привлекательной, но достаточно рискованной.

Правда, с 1 июля 2018 года законодатели прикрыли эту лазейку для Девелоперов, хотя покупка квартиры через кооператив все еще остается возможной (подробнее об этом – в конце статьи).

Особенности и риски покупки квартиры через кооператив

Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110 – 123 Главы 11 ЖК РФ, и положениями о потребительских кооперативах – п.2, § 6 ГК РФ.

Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:

  • жилищно-строительных кооперативов (ЖСК),
  • жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК),
  • потребительских ипотечных кооперативов (ПИК).
Читайте также:
Докладная записка о фактическом допуске к работе с ведома работодателя

Для каждого из них – свои определенные особенности покупки квартиры и связанные с этим риски. Рассмотрим их по очереди.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Покупка квартиры в ЖСК была самым распространенным способом приобретения жилья через кооператив до 1 июля 2018 года.

ЖСК выступал как альтернативный вариант (по сравнению с ДДУ) привлечения средств населения Застройщиком на строительство многоквартирных домов. Для Застройщика этот вариант вполне комфортен, т.к. во-первых, он был разрешен законом (п.2 ст.1 ФЗ-214 – утратила силу с 1 июля 2018 ), а во-вторых, он не обязывал Застройщика соблюдать жесткие требования, как в случае ДДУ, в т.ч. позволял привлекать деньги от населения еще на этапе котлована, не дожидаясь оформления всей разрешительной документации.

Для Покупателей квартир, напротив, эта ситуация не очень привлекательна (не считая цены). Покупатели здесь покупают не квадратные метры конкретной квартиры, а паи ЖСК, становясь пайщиками. Члены ЖСК действуют в рамках Устава ЖСК. Права на квартиру возникают у члена ЖСК только после полной выплаты стоимости пая (которая, кстати, может меняться по ходу стройки). До этого момента все права на квартиру имеет сам кооператив.

Деятельность ЖСК регламентируется не ФЗ-214, а нормами Жилищного и Гражданского кодексов (см. ссылки выше), а значит, не несет в себе той защиты прав дольщиков, которая обеспечивается ФЗ-214.

Пайщики кооператива напрямую не связаны с Застройщиком, а заключают договоры только с самим кооперативом (юр. лицом – ЖСК). Кооператив же, в свою очередь, связан с Застройщиком инвестиционным контрактом, условия которого и определяют ответственность Застройщика перед кооперативом (а не перед конкретным пайщиком). А так как ЖСК, чаще всего, создавался самим Застройщиком (точнее, аффилированным с ним юрлицом, с целью легального привлечения денег с населения), то очевидно, инвестконтракт всегда составлялся так, чтобы максимально обезопасить самого Застройщика.

Используя схему ЖСК, Девелопер в отношениях с Покупателями квартир выступает, по сути, уже не Застройщиком (в смысле владельцем земли и строительного проекта), а генподрядчиком. Кооператив же выступает в качестве генерального инвестора, а его пайщики – соинвесторов строительства.

Застройщиком (юр. лицом, на которое оформлена земля) и Заказчиком строительства (юр. лицом, на которое оформляется проектная и разрешительная документация) может выступать как сам кооператив, так и Девелопер, который его создал. В последнем случае Девелопер заключает с ЖСК договор соинвестирования строительства, в части квартир, оплаченных пайщиками. Именно по такой схеме и происходило большинство покупок квартир через кооперативы до середины 2018 года.

Правда, действуя через схему ЖСК, Девелопер тоже имел определенные юридические риски – начиная от смены правления ЖСК, заканчивая потерей стройплощадки.

А пайщику надо было всегда помнить, что изначально более низкая цена квартир в ЖСК не является фиксированной, и может вырасти в процессе строительства. Так как ЖСК является инвестором строительства (т.е. как бы нанимает Девелопера для строительства дома), то в случае недостатка средств для завершения строительства, кооператив обязан профинансировать этот недостаток. При этом члены ЖСК (пайщики) солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива перед Девелопером, т.е. должны из своего кармана вносить дополнительные суммы для завершения строительства.

В этом плане риск покупки квартиры в ЖСК значительно выше, чем приобретение жилья по Договору долевого участия (ДДУ).

Кроме того, пайщик жилищно-строительного кооператива помимо собственно оплаты паев (т.е. денег на квартиру), вынужден нести дополнительные расходы на содержание самого кооператива (вступительные и членские взносы), а также дополнительные паевые взносы в случае возникновения у кооператива убытков.

В отличие от условий ДДУ, покупка квартиры через ЖСК не обеспечивает четкие сроки завершения строительства, а также не защищает Покупателя от «двойных продаж», т.к. договоры пайщика с кооперативом не проходят государственную регистрацию (правда, сам кооператив, конечно, ведет свой реестр пайщиков).

И главное, пайщик не может ни влиять на Застройщика, ни предъявлять ему претензии, ни взыскивать убытки (в т.ч. пайщику крайне сложно отстаивать свои права в суде).

Подробнее о покупке новостройки через ЖСК можно почитать здесь.

Можно ли вернуть задаток или аванс за квартиру, если Покупатель передумал ее покупать – см. в заметке по ссылке.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

ЖНК, по сути, это альтернатива приобретению жилья в кредит. Это своеобразная касса взаимопомощи. Вступая в ЖНК, новый пайщик вносит первоначальный взнос, и определяет для себя удобную схему накопления денег на квартиру – сроки и размер вносимых сумм. Когда накопленная сумма составит 40-50% от стоимости выбранной квартиры, пайщик получает возможность взять из общей кассы недостающие деньги (под %) и выкупить квартиру на кооператив. Сам он может прописаться и жить в купленной квартире, постепенно выплачивая долг кооперативу. В собственность пайщик получает квартиру только после полной выплаты долга.

Читайте также:
Убийство и покушение на жизнь человека: виды и классификация, понятия и признаки злодеяния, статьи и наказание

Квартира в ЖНК может приобретаться как на первичном рынке (в строящемся доме), так и на вторичном (готовое жилье). Кроме того, на средства «общей кассы» в купленной квартире может быть сделан ремонт, если это оговорено в условиях участия пайщика в кооперативе.

Если через ЖНК покупается квартира в новостройке в процессе строительства, то здесь так же, как и в случае с ЖСК, пайщик не может предъявлять требования к Застройщику напрямую, так как договор со строительной компанией заключает кооператив (юрлицо). Пайщик может предъявлять претензии (по срокам передачи, качеству строительства и т.п.) только самому кооперативу, а его ответственность перед пайщиком здесь гораздо ниже, чем ответственность Застройщика перед дольщиком по ДДУ.

А в случае ликвидации (в т.ч. банкротства) кооператива ЖНК, пайщик теряет право на приобретение (получение) квартиры, даже если она уже была выкуплена на кооператив, а сам пайщик уже заселился в нее. Исключение – если пайщик успел выплатить полную стоимость пая до момента ликвидации или банкротства ЖНК.

Остальным пайщикам в случае ликвидации возвращается имущество кооператива (средства от его реализации) после удовлетворения требований всех кредиторов. Остаток этих средств распределяется пропорционально паям.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) отличается от ЖСК более подробным законодательным регулированием (ФЗ-215 от 30.12.2004 года «О жилищных накопительных кооперативах»), а также их деятельность контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР). Поэтому, если Застройщик до 1 июля 2018 года выбирал схему привлечения денег от населения через жилищный кооператив, то он, как правило, выбирал более свободную для себя форму ЖСК.

Что стало после 1 июля 2018 года – читай в конце статьи.

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК)

ПИК, по своему назначению, это тот же ЖНК, но в более широком смысле. ПИК так же, как и ЖНК нацелен НЕ на строительство, а на приобретение существующих квартир на рынке недвижимости, при помощи средств «из общего котла» кооператива. Но если деятельность ЖНК регулируется специальным федеральным законом ФЗ-215 от 30.12.2004 (см. ссылку выше), то деятельность потребительского ипотечного кооператива (ПИК) регулируется всего лишь общими положениями о жилищных и потребительских кооперативах (см. ссылки на эти законы в начале статьи).

Потребительский ипотечный кооператив – это такая же альтернатива ипотеке, как и ЖНК, но в более свободной и менее контролируемой форме.

Из сказанного выше вытекает, что риски покупки квартиры через кооператив (в любой его форме) значительно выше, чем риски покупки квартиры по строгим правилам закона ФЗ-214 (т.е. по Договору долевого участия). Но так как в жилищных кооперативах цены бывают очень привлекательные, то спрос на кооперативные квартиры все же существует, и на рынке они пока еще присутствуют.

При этом, ЖСК создается под строительство конкретного многоквартирного дома, а ЖНК или ПИК не ограничены этими рамками – член ЖНК или ПИК может покупать квартиру в любом доме на рынке. Но во всех случаях с кооперативными квартирами, заселившись в такую квартиру, пайщик не получает на нее права собственности, пока полностью не выплатит стоимость пая (в отличие от покупки квартиры в ипотеку).

Законодательные новшества о покупке квартир в кооперативах

Схемы покупки квартир через ЖСК, хоть и вполне законны, но относительно редки на рынке. Очевидно, количество минусов этой схемы все же больше, чем количество плюсов. Не очень любят «схемы ЖСК» и банки – получить ипотеку на покупку квартиры по такой схеме крайне сложно.

А после последних поправок в закон ФЗ-214 (см. п.4, ст.8, ФЗ-275), привлечение средств граждан для целей строительства многоквартирных домов по схемам ЖСК и ЖНК с 1 июля 2018 года запрещено. Допускается только работа этих кооперативов, если они были созданы до указанной даты.

Исключения. Допускается также создание ЖСК под реализацию государственных жилищных программ с предоставлением им муниципальных земельных участков в безвозмездное пользование. И допускается создание ЖСК «обманутыми дольщиками» для достройки проблемных объектов при банкротстве Застройщика. Эти исключения указаны в законе здесь – пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214.

Кроме того, уже были прецеденты, когда суд признавал договоры паенакопления в созданных Девелоперами кооперативах, договорами ДДУ:

Президиум ВС РФ утвердил 19.07.2017 г. Обзор судебной практики по делам, связанным с участием в долевом строительстве. В п. 1 обзора ВС РФ указал: «Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона».

Как вести себя Покупателю (что и как проверять) при покупке кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК) на вторичном рынке – рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте « ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).

Читайте также:
Страховой стаж меньше шести месяцев, как посчитать пособие по уходу за ребенком

Нюансы оформления покупки квартиры по договору ЖСК и особенности получения ипотеки

Часто случается, что при переезде в многоквартирный дом, новый владелец замечает некоторые недостатки в своей квартире, либо подъезде.

Для того, что бы вместе со всеми остальными жильцами справляться с трудностями жилищно-коммунального хозяйства, необходимо вступить в жилищно-строительный кооператив (сокращенно ЖСК).

Это подтип потребительских кооперативов. Вступить в данную организацию представляется возможным лишь по достижении человеком возраста шестнадцати лет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Создаются такие союзы граждан, ради сплочения коллектива, преодоления трудностей: реконструкции здания, косметический или же капитальный ремонт, замена окон в подъезде и прочее. Законность, организация, руководство и полномочия кооперативов регламентируется статьями 110, 123 Главы 11 ЖК РФ.

Покупка квартиры по договору ЖСК

На рынке недвижимости, в частности жилой недвижимости, застройщики вот уже несколько лет подряд выдумывают и осуществляют различные схемы продаж. К примеру, договор предварительной купли-продажи, договор вступления и первичного взноса в кооператив, договор о намерениях и так далее.

Но стоит обратить внимание, что далеко не все методы застройщиков получить потенциального покупателя безобидны и законны.

Что касается договора ЖСК, то следует сказать, что он не регламентируется в государственных органах по законам РФ. А это значит, что велик риск двойных или даже тройных продаж жилья.

Еще эта процедура может потребовать для себя определенных денежных трат.

В случае с человеком, который желает приобрести новою квартиру в новостройке, членство в кооперативе может быть привлекательным вариантом.

Ведь в таком случае застройщику приходится соблюдать законы, но и считаться с мнением членов ЖСК.

Но в тот же момент на юридическое лицо ложиться ответственность, в том числе и финансовый аспект — ежемесячные взносы, участие в собрании жильцов дома, выбор местного самоуправления и прочее.

СПРАВКА: Данная форма может быть препятствием, для людей, желавших воспользоваться ипотекой. Далеко не все банки дают кредит на ипотеку для ЖСК.

Но если застройщик состоит в хороших отношениях с банком и имеет положительную репутацию, то это действие вполне возможно.

Хочется отметить также бесспорные минусы, связанные с членством в ЖСК. А именно:

  1. Человек может рисковать, так как главная цель образования организации — это постройка дома по каким-либо причинам невозможно или не будет в скором времени осуществлена.
  2. Увеличение цен на строительство многоквартирного дома.
  3. Если по одной из причин сроки постройки недвижимости, прошли по вине кооператива, то ответственность перед своими же гражданами он нести не может.
  4. Застройщики или инвесторы не несут никаких гарантий перед собственниками жилья.
  5. Ежегодный контроль над финансовой и технической работой ЖСК осуществляет только избирательная ревизионная комиссия, которую избирают члены компании. Официальный государственный орган в случае с кооперативами отсутствует.

Риски, которые приведены в пример выше непосредственно сказываются на правах человека, особенно если кооператив в некотором роде связан с инвестиционными или же строительными фирмами, которые участвуют в строительстве конкретного дома. В таком случае отрицательные риски возрастают в несколько раз.

Теперь, давайте поговорим о взаимосвязи между ипотекой, ЖСК.

Ипотека и ЖСК

Выше было упомянуто, что банки не всегда готовы пойти на уступки и дать ипотеку в ЖСК, однако, есть и положительные стороны участия в ЖСК при ипотеке и покупке квартиры:

  1. Документальное оформление. При участии в ЖСК, между юридическим лицом и кооперативом, заключается договор, по которому при вступлении в организацию, гражданин обязан выплачивать ежемесячный взнос ( на профессиональном языке этот взнос называется паевым взносом).
  2. Члены кооператива имеют полноправное право узнать любую информацию о купли-продажи квартир в доме, что, опять — таки, исключает собой риски двойных продаж.
  3. На собрании члены ЖСК могут в любой момент вынести вердикт поменять застройщика.

К вашему сведению предлагаем прочитать о рисках ЖСК и ЖНК. Также предлагаем вам дополнительную информацию о:

    ; ; ; ; ;
  • и общем собрании собственников.

Приобретение жил-площади: пошаговая инструкция

Для того, что бы упорядочить знания о жилищно-строительных кооперативах, нужно конкретно ответить на вопрос: «Как же осуществить процесс покупки квартиры через ЖСК?». Для ответа потребуется составить инструкцию.

Итак, как уже стало ясно из всего вышенаписанного, основной принцип работы ЖСК заключается в как можно большем количестве желающих вступить в кооператив.

Исходя из этого, можно с уверенностью утверждать порядок действий, которые необходимо будет осуществить для покупки квартиры по ЖСК:

  1. Для начала, разумеется, как уже было сказано, необходимо вступить в кооператив.
  2. Затем нужно накопить определенный минимум финансовых средств (обычно это половина стоимости жилья).
  3. Разрешение на выбор недвижимости.
  4. Покупка квартиры.
  5. Прописка в квартире.
  6. Уплата оставшейся суммы долга.
Читайте также:
Журнал регистрации входящей и исходящей документации: правила заполнения

Если же человек желает, что бы купленная квартира оформлялась лично на него, то ему обязательно следует спросить у организаторов сумму членского взноса в таком случае. Потому что данная выплата может сильно увеличиться по сравнению с тем, если квартира была бы оформлена на ЖСК.

СПРАВКА: при помощи кооператива можно купить не только квартиру, но и машину, частный дом, земельный участок, офисную недвижимость.

Перечень необходимых документов

При покупке квартиры в ЖСК обязательно нужно знать перечень самых необходимых документов, которые нужны для проведения сделки купли-продажи. Вот некоторые из них:

  1. Справка от конкретного кооператива, в которой указано, что собственник жилья выплатил все взносы.
  2. Выписка из домовой книги (копия, а не оригинал).
  3. Документы, устанавливающие личность владельца квартиры (паспорт, водительские права и прочее).
  4. Свидетельство, удостоверяющее государственную регистрацию права.
  5. Кадастровый и технический паспорта.

Сроки и стоимость

Исходя из данных, которые можно прочесть в Интернете или же спросить у юристов, можно точно сказать, что покупка квартиры в ЖСК — это самый опасный вариант. Нет, конечно, в нем есть свои плюсы, но кооперативы являются самым излюбленным местом наживы у недобросовестных застройщиков. Абсолютно любой человек, который соглашается на членство в кооперативе, рискует очень сильно.

Что же касается стоимости жилья в случае с ЖСК понять это очень трудно: согласно законам, если стоимость квартиры прописана в договоре, то застройщик имеет полное право в одностороннем порядке ее изменить как ему угодно. Законодательство РФ, в таком случае, находится на стороне застройщика.

Сроки сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и последующая его регистрация также могут быть неизвестны. Застройщик, опять-таки, может переносить и продлевать дату строительства столько, сколько его душе угодно. Людям, которые приобрели определенное жилье в постройке, остается только лишь ждать.

Риски покупки квартиры в ЖСК представлены в этом видео:

При смене жилья всегда возникает вопрос: «Какие органы могут помочь в случае сделки купли-продажи?». Вот некоторый перечень:

  1. Домоуправление.
  2. Инспекция Федеральной Налоговой Службы.
  3. Единый информационный расчетный центр (ЕИРЦ).
  4. Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  5. Органы опеки и попечительства.
  6. Общественная жилищная комиссия при муниципальном округе.
  7. Органы внутренних дел.
  8. Управление Федеральной регистрационной службы.

Для подведения итогов, хотелось бы повторить, что поиск и последующая покупка жилья при связи с кооперативами — не самая лучшая перспектива.

В истории было масса случаев, когда люди слишком понадеялись на компанию и на доброжелательных, на первый взгляд, застройщиков. Затем они теряли свое имущество, заработанные деньги, долгожданную квартиру и оставались ни с чем.

Поэтому перед тем, как начинать поиски вожделенного жилья, стоит спросить совета у квалифицированного юриста и нотариуса.

Полезное видео

Договор участия в долевом строительстве или договор вступления в жилищно-строительный кооператив? Сравнение на видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Право собственности на основании справки “ЖСК”, что это?

Здравствуйте, дорогие, читатели, уважаемые клиенты, начинающие агенты!
В данной статье, хочу затронуть тему основания возникновения права собственности, именно на основании справки «ЖСК».
Все уже достаточно грамотны в вопросах недвижимости и знают, что право собственности возникает на основании: договора купли-продажи, договора передачи жилого помещения в собственность граждан (договор приватизации), договора Долевого участия, договора инвестирования, договора дарения, ренты и так далее. Вроде бы прописные истины, скажут специалисты, но, на поданное мной в рекламу объявление о продаже квартиры в доме……., в разделе дополнительные сведения была пометка «собственность «ЖСК». И я целый месяц интересующимся этим объектом объясняла, что же это значит….! Причем среди звонивших было много представителей агентств недвижимости! Может мне так «повезло», но из этой ситуации делаю вывод: всем известно что такое «ЖК» – Жилищный комплекс , а вот «ЖСК» реже встречается и некоторому количеству участников рынка недвижимости требуется пояснить, что значит возникновение права собственности на основании справки «ЖСК».
Получение права собственности в результате выплаты пая Жилищно Строительного Кооператива (ЖСК): гражданин становится собственником квартиры «ЖСК»,только с момента выплаты пая (до полной выплаты пая гражданин, даже проживая в квартире, собственником не является). Таким образом, право собственности на квартиру возникает в результате оплаты ее стоимости-внесения пая (то есть за деньги (возмездно),- а не безвозмездного ее получения.
Поэтому квартира «ЖСК» не считается приватизированной, и ее владелец сохраняет свое право на бесплатную приватизацию.
Особенностью квартир «ЖСК» является то, что собственником является один человек — член кооператива, хотя с самого начала вместе с ним может быть прописана целая семья. Члены семьи пайщика, не являясь собственниками квартиры, имеют право пользоваться ею — то есть право проживания.
Члены семьи собственника квартиры «ЖСК», проживающие вместе с ним, могут иметь на нее право собственности в двух случаях:
– если член «ЖСК» получал от третьего лица денежные средства для внесения своего пая — тогда этому лицу может принадлежать доля собственности, равная внесенной им доле пая. Надо подчеркнуть, что такая передача денежных средств должна быть подтверждена документально, и на основании документа подтверждающего передачу денежных средств такое решение может вынести суд;
– супруг пайщика имеет право на половину той доли в праве собственности, которая была оплачена в период, когда супруги состояли в браке. В этом случае эта доля в праве собственности является совместно нажитым имуществом супругов. Например, пай выплачивался членом «ЖСК» в течение пяти лет и в это время в течение одного года он был в браке, в этот период была оплачена 1/5 часть этого имущества, соответственно 9/10 доли квартиры принадлежит ему, а 1/10 доли квартиры бывшему супругу.
Квартиру «ЖСК», за которую полностью выплачен пай, владелец также может сдать, заложить, обменять, подарить, продать, завещать.
В справке «ЖСК» должны быть: исходящий номер, дата выдачи, угловой штамп (в случае отсутствия фирменного бланка), справка должна быть заверена подписями председателя и бухгалтером,с указанием фамилии и инициалов, заверенные круглой печатью «ЖСК». Должно быть указано, кто является собственником квартиры, в каком размере и когда полностью выплачен паевой взнос (квартира «ЖСК» становится собственностью только с момента полной выплаты паевого взноса). В справке «ЖСК» всегда указан один собственник (член «ЖСК»), но должны быть указаны и члены его семьи — проживающие с ним лица, согласно ордеру или форме 9, либо должно быть указано, что совместно с собственником никто не проживает.
Именно справка о полной выплате паевого взноса является документом на основанием возникновения права собственности. Далее справка «ЖСК» должна быть зарегистрирована в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и получено свидетельство подтверждающее регистрацию права собственности. Срок владения имуществом,в данном случае, исчисляется с момента выплаты пая, а не с даты получения свидетельства о государственной регистрации права собственности.
С этого момента собственник квартиры имеет право распоряжаться своим имуществом без какого либо дополнительного документа правления «ЖСК».
Надеюсь, что данная информация будет полезной для тех, кто до сих пор путал «ЖК» (Жилищный комплекс) с «ЖСК» ( Жилищно строительный кооператив).
Буду рада Вашим комментариям и готова ответить на Ваши вопросы.
С уважением ко Всем участникам рынка недвижимости.

Читайте также:
Регрессный иск в 2022 году - что это такое, образец, заявление о взыскании денежных средств

Ирина, подскажите-каких годов встречаются эти документы?? 1985-90х .

Впервые были созданы в 1921 в форме жилищно-арендных товариществ, рабочих жилищно-строительных товариществ и общегражданских жилищно-строительных товариществ, причём для рабочих товариществ государство устанавливало финансовые и др. льготы. Эти товарищества были ликвидированы в 1937, а построенные ими дома переданы в жилой фонд местных Советов депутатов трудящихся. В 1958 Совет Министров СССР принял постановление о целесообразности создания ЖСК для ускорения темпов строительства. Особо широкое развитие ЖСК получили после принятия постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 июня 1962 «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» (СП СССР, 1962, № 12, ст. 93) и постановление Совета Министров СССР от 19 ноября 1964 «О дальнейшем развитии кооперативного жилищного строительства» (СП СССР, 1964, № 25, ст. 147). Начиная с середины 60-ых и в 70-ые годы в ССР, ЖСК стало набирать силу, много было желающих вступить в ЖСК, особенно это развивалось в таких городах крупных городах, как Москва, Ленинград, Владивосток т.д. Но, требования к кандидатам были очень высокие, причем не в денежном выражении, а другие, такие как, например сейчас, к желающему получить от государства льготную субсидию ( по программе “ЖИЛИЩЕ”, не путайте с субсидиями на расселение ком. квартир) или жилье для участников ВОВ, инвалидов детства. Я привожу такое сравнение только потому, что в те годы могли воспользоваться таким подарком только, очень небольшая категория граждан.

Дина, смотрите дату документа, думаю чаще встретите 80-90 годов! Но и все остальные годы не отменял ЖСК, а сейчас тем более активируют программы по возрождению ЖСК! Так, что конкретной даты нет, читаем документы!
Успехов!

Добрый день.
Ситуация аномальная, но скажите, пожалуйста.Если пай выплачен полностью.Собственники умерли.ЖСК имеет право претендовать на квартиру умерших владельцев, если остались законная жена и родная дочь, а квартира не была переоформлена в собственность после смерти матери умершим мужем?

Если бы этих слов “Собственность “ЖСК” не стояло бы в объявлении, то и не пришлось бы целый месяц пустыми разговорами заниматься. При примечании просто “ЖСК”, 99% Вам бы уже не звонили.

Спасибо, Надежда, Вы очевидно из той серии агентов, которые ратуют за неграмотность населения, и сами, что совершенно очевидно из Вашего комментария, не рветесь повысить свой профессионализм! Увы, я имею совершенно другую точку зрения и вижу, что когда со мной работает подготовленный специалист и грамотный клиент, весь происходит гораздо продуктивней! В следующий раз я напишу статью и об этом! Хороший комментарий!

Читайте также:
Льготы, пособия и преференции депортированным крымским татарам

Верно, под “собственностью ЖСК” – подразумевается продажа пая в ЖСК.
А так как, ЖСК не регистрируется в Росреестре, то ЖСК это широкое поле действие для мошенников, и думаю врядли кто-то будет связываться с такой продажей без мощной юридической поддержки.

ЖСК как схема покупки квартиры

Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

ЖСК — что это такое

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — форма объединения покупателей жилья в целях строительства и управления им, основанная на слиянии денежных паевых взносов.

строительство жилой недвижимости

История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.

Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Причины заключались в высочайшем качестве строительства и обособленном управлении такими домами.

Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»). Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия). Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

Главной задачей такого кооператива является привлечение средств участников-пайщиков. Обязанностью же строительной компании признается строительство дома и передача квартир в нем пайщикам.

Регистрация проживания

В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).

Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры

Преимущества

Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

Если сравнивать с долевым участием, то большинство таких компаний предоставляют рассрочку оплаты только до этапа сдачи объекта.

Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.

Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Новый дом

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома

Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Недостатки

проблемы при покупке квартиры

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

  • сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
  • невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
  • невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
  • недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

Порядок покупки квартиры

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

  1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
  2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
  3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.
Читайте также:
Какие льготы полагаются пенсионерам на Севере в 2022 году

Приобретение новостройки

Правовая поддержка приватизации

Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:

  1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
  2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
  3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
  4. Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
  5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
  6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.

В отличие от оформления ипотечного кредита участнику ЖСК не нужно собирать огромный пакет документов. Для вступления в некоторые кооперативы достаточно предъявить только паспорт РФ.

Оформление права собственности на квартиру

Договор приобретения недвижимости

Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

  • договор членства в ЖСК;
  • договор пая;
  • платежные документы, подтверждающие оплату паевых взносов; ;
  • справка о выплате всей задолженности.

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Возможные риски при покупке квартиры

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

  1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
  2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
  3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Как обезопасить себя от обмана?

банковская ячейка

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:

  • детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
  • ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
  • удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
  • обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
  • внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.

какие документы нужны для аренды квартиры

Узнайте, какое жилье для переселенцев и беженцев предусмотрело государство РФ.

Прежде чем арендовать квартиру, рекомендуется собрать определенный пакет документов. Какой? Узнайте в нашей статье.

Что такое аккредитив и как он может вам помочь в приобретении недвижимости, вы узнаете в нашем материале по ссылке.

Отзывы покупателей

Покупал квартиру в новом доме с помощью жилищного кооператива. Пай оплатил, дом уже построен, в настоящее время идут отделочные работы. Для меня это очень выгодный вариант, так как из-за невозможности официально подтвердить свой доход банки в оформлении ипотеки отказали. Да и требования у них стали намного серьезнее.

Приобретала квартиру в ЖСК в 2012 году. Пай выплатила и подписала акт приема-передачи. Дом сдали в эксплуатацию. Однако сейчас столкнулась с тем, что хочу квартиру продать. Но ЖСК не регистрирует квартиру в Росреестре. Взяла выписку, на деле дома нет. В ЖСК дают обещания уже больше двух лет. Не представляю, каким образом смогу теперь продать квартиру. Видимо придется обращаться в суд.

Купила квартиру в известной в Москве компании-застройщике, которая работает только по ЖСК. При выборе решила не рисковать, хотя было много вариантов дешевле, но без разрешительных документов на строительство. Сейчас строительство практически на финишной прямой. Совершила очень удачную сделку в свое время.

Читайте также:
Какие льготы полагаются пенсионерам на Севере в 2022 году

Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.

От котлована до продажи: как инвестировать в недвижимость

Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья изменчив, конкуренция на нем высока, но покупка и продажа недвижимости будут востребованы всегда, поэтому без прибыли они не остаются.

Артем и Ольга поделились своими наблюдениями за тем, как отразилось на ценах и прибыли введение счетов эскроу для застройщиков, появление льготной ипотеки, изменение правил уплаты налогов. По их мнению, даже смена сезонов и погода влияют на цены и активность покупателей.

Если вы планируете взять квартиру для инвестиций в ипотеку, то выбирайте максимально возможный срок кредитования, чтобы ежемесячный платеж был невысоким. Сократить расходы до того момента, пока вы не продадите жилье, помогут выгодные условия кредитования от Совкомбанка. Оставляйте заявку на ипотеку на сайте, и через считанные минуты менеджер перезвонит вам и предложит самые выгодные условия кредитования.

С чего начать: как выбрать объект и когда покупать

Инвестиции в строительство квартир – не первый бизнес Артема и Ольги, у них был небольшой продуктовый магазин, опыт риелторской работы, навыки строительства и ремонта. Накопления от собственного дела они решили вложить в строительство жилья на этапе котлована.

Выбор жилья для инвестиций

В качестве первого объекта они выбрали однокомнатную квартиру в спальном районе – это недорогие, но самые востребованные на рынке лоты.

На что обращали внимание супруги при выборе объекта инвестирования:

  • этажность – средние этажи всегда пользуются спросом, жилье на первом и последнем этажах сложнее продать;
  • стандартная планировка – ее легче ремонтировать, обставлять, люди охотнее покупают квартиру с квадратной или широкой прямоугольный комнатой;
  • район с развитой инфраструктурой, транспортным сообщением;
  • наличие лоджии или балкона.

От слишком больших и совсем маленьких помещений, элитных и супер экономных вариантов (например, студий 17м² с ванной на кухне), предприниматели отказались сразу. Нестандартная недвижимость сложнее и дольше продается.

Совет Ольги: если вы хотите начать инвестировать в жилье с минимальными расходами, можно купить квартиру-студию или комнату в общежитии (готовую, не на этапе застройки) – это самые дешевые виды недвижимости. Только нужно понимать, что вы должны согласовать оборудование комнат в общежитии санузлом с управляющей компанией, а также получить разрешение от соседей на ее продажу.

Подбор застройщика

Один из самых важных факторов – выбор надежного застройщика. На что обратить внимание:

  • наличие сданных проектов в вашем регионе – дома должны быть сданы в срок или с отставанием от графика не больше квартала;
  • период работы на рынке – новичкам доверия меньше, поэтому лучше, если компания уже давно и стабильно работает – 7-9 лет;
  • работа от имени застройщика или дочерних предприятий (вкладывать в стройку самого застройщика надежнее, дочерние компании легче обанкротить или заморозить их строительство);
  • проверка информации о застройщике на сайте «наш.дом.рф», в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), на сайте арбитражных судов, налоговой, ФССП;
  • изучение региональных сервисов – обычно они содержат информацию о компании, описание новостройки, списки сданных домов и тех, что находятся на разных этапах завершения: «Мск-гуру», «Спб-гуру», «Этажи» (Новосибирск), «Новостройка 116» (Казань).

По мнению Артема, вложить в строительство квартиры можно собственные средства или взять ипотеку. Второй вариант окупается только в том случае, если удается быстро продать квартиру, а иначе заемщик платит ежемесячные взносы в банк, в первый год это в основном проценты по кредиту и страховые платежи. Значит, после продажи квартиры ему придется заплатить почти столько же, сколько он взял у банка, и выплаты первого года полностью пойдут в издержки.

Когда покупать

Смысл раннего инвестирования в недвижимость – выиграть на разнице между суммой первоначальных вложений и стоимостью продажи минус расходы, которые возникают в процессе.

По опыту наших героев есть три оптимальных варианта покупки-продажи строящейся жилплощади:

  1. купить на раннем этапе – как только застройщик открывает продажи, и продать после сдачи объекта и ремонта;
  2. купить на раннем этапе и продать за 6 месяцев до планируемой сдачи объекта по договору переуступки;
  3. приобрести за 6 месяцев до сдачи объекта, сделать ремонт и продать по максимально возможной цене.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость после перехода на эскроу-счета

Когда Артем и Ольга только начали инвестировать в жилье в 2015 году, работу с эскроу-счетами еще не сделали обязательной, риски инвесторов были выше, а цены на жилье на раннем этапе строительства – ниже. Разница раньше составляла в среднем 25%, а сейчас – 15%.

Дело в том, что раньше продажи на раннем этапе даже по низкой цене были выгодны для застройщика – он получал деньги здесь и сейчас, мог вложить их в эту стройку или следующий проект.

Сейчас же застройщик получает деньги дольщиков только после сдачи дома, а значит продавать дешево нет смысла: инфляция и так съест часть прибыли, а капиталом на полный цикл строительства нужно располагать заблаговременно.

Читайте также:
Исковое заявление об изменении формулировки причины и даты увольнения

За весь строительный цикл новостройка становится дороже на 25%, а за год – на 10-15%. При этом удорожание может быть неравномерным по разным позициям: однушки вырастут в цене сильнее, до 30%, трехкомнатные – только на 10%.

По мнению предпринимателей, эскроу-счета, конечно, сделали рынок менее рискованным, но затянуть сроки строительства могут и самые надежные застройщики. А вот рост цен напрямую связан с тем, что деньги на счетах не растут, пока строится дом, а сами строительные компании платят банкам проценты по кредитам, которые вкладывают в строительные работы.

Налоги и издержки

Все граждане России платят налог с доходов от продажи недвижимости, для физлиц он составляет 13%.

Кого освобождают от налогов на имущество:

  • если вы продаете недвижимость, которой владеете более 5 лет;
  • если вы получили жилье в наследство, в подарок от близкого родственника (оформленного по договору дарения);
  • если вы получили право собственности по договору пожизненной ренты или приватизировали имущество.

Артем и Ольга за период с 2015 года купили и продали несколько квартир, поэтому открыли ИП. Налоги с продажи они платили как индивидуальные предприниматели.

Хорошая новость для дольщиков – с 2021 года срок владения жильем начинается с момента полной оплаты договора долевого участия. То есть те, кто покупает квартиру на этапе строительства или по договору переуступки, а также участники жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), могут раньше продать недвижимость без уплаты НДФЛ.

Иногда предприниматели используют фиксированный вычет, он равен 1 млн рублей. Так, Артем и Ольга продали квартиру за 3,7 млн рублей, они имеют право снизить доход от продажи на 1 млн и уже от этого дохода платить 13%.

Бывает выгоднее уменьшить доход от продажи жилья на фактические расходы, связанные с ее приобретением, если вы можете их документально подтвердить. Например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении средств покупателя продавцу, товарные, кассовые чеки, акты о закупке материалов у частных лиц.

К издержкам относятся также расходы предпринимателей на ремонт. Для супругов существенным подспорьем было то, что они имели опыт организации ремонтных работ, могли заранее просчитать расходы, знали надежных исполнителей.

Стоимость квартиры с ремонтом выше, чем квартира с черновой или предчистовой отделкой, поэтому предпринимателям выгодно сделать ремонт перед продажей, подтвердить расходы в налоговой и уменьшить сумму дохода

Рассмотрим возможные издержки. Предположим, Артем и Ольга купили квартиру за 1,3 млн на старте строительства, по плану они продадут ее за 1,9 млн рублей через год.

Расходы:

  • если вы используете ипотеку, то вычитайте сумму платежей за тот период, пока вы платили ипотеку;
  • если дом сдали, начали приходить платежки за квартплату, то их сумму за весь период тоже заносите в графу «расходы»;
  • стоимость ремонта, оплату услуг уборщиков также нужно вычесть при подсчете рентабельности;
  • если вы хотите зафиксировать цену выбранной недвижимости, например, до одобрения ипотеки, запросите услугу платного бронирования, тогда цена не вырастет, пока вы будете искать средства;
  • из дополнительных расходов может потребоваться регистрация договора в долевом участии. Стоимость услуги у нотариуса – 2 000 рублей.

Артем и Ольга продали квартиру через 3 месяца после сдачи жилого комплекса. Это быстро, их доход составил 330 тысяч рублей после вычета всех расходов на ремонт, квартплату и оформление документов.

Ремонт в уже сданной квартире увеличивает срок инвестиций и требует дополнительных расходов, но позволяет увеличить доходы

Предприниматели отмечают, что инвестиции в недвижимость требуют временных вложений и стартового капитала, потому что нестабильность на рынке жилья иногда приводит к застою, а проценты по кредиту могут «съесть» весь доход от вложений. Например, в 2021 году летом активность покупателей была низкой (возможно, сказалось жаркое лето), а ближе к концу года спрос вырос, льготная ипотека «раздула» рынок, цены выросли, предложение оказалось ниже спроса.

Но спрогнозировать ситуацию рядовому инвестору, который вкладывает все деньги в один проект, сложно. Оптимальный вариант – свои и заемные деньги вложены в разные строящиеся объекты, если возникают задержки на этапе сдачи дома или жилье не продается, вы сможете закрыть кредит из собственных средств и сократить расходы.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: